企業(yè)搬遷損失評估方法

時間：2024-09-03 07:53:53 資產評估報告

企業(yè)搬遷損失評估方法

　　(一)不動產損失評估

　　搬遷企業(yè)的不動產包括：房屋建筑物、構筑物(設備基礎，道路、圍墻、擋土墻等)、管網(給排水、暖，電、燃氣、通訊、管理信息系統(tǒng)，安全監(jiān)控、消防等)、綠化景觀等不能隨遷的財產。不動產損失評估的價值類型是“拆遷補償價值”。拆遷補償價值是根據政府主管部門房屋拆遷的有關規(guī)定和拆遷補償標準確定的評估對象在評估基準日可能獲得的補償價值。例如當地政府明確規(guī)定了樹木的補償標準，只要根據樹種樹齡就可確定補償價值。對房屋拆遷補償的評估。當地政府規(guī)定了住宅搬遷評估的平均指導價，非住宅房屋拆遷評估指導價則要求比照住宅拆遷評估指導價適當浮動，但未對有關因素調整系數做出具體規(guī)定，本次評估對象為工業(yè)廠房，與住宅很難比對，加之可供比對的工業(yè)建筑市場交易案例難尋，故在與拆遷方協(xié)商后，決定本次評估采用成本法確定不動產拆遷補償價值。

　　(二)停產損失評估

　　《城市房屋拆遷管理條例》規(guī)定，因拆遷非住宅房屋造成停產，停業(yè)的，拆遷人應當給予適當補償。一般以被拆遷房屋補償價值的一定比例計算，也有的地方法規(guī)規(guī)定按被拆遷企業(yè)上年月平均凈利潤的若干倍給予補償。

　　搬遷會造成停產，停產意味著獲利能力的暫時損失。需要注意的是，機械工廠的搬遷，其短時停產并不意味著停止全部經營活動。以本案為例，產成品仍必須按合同兌現，原材料仍按計劃采購，一些生產經營活動仍在進行。在此次工廠搬遷損失的評估中，停產損失的評估用搬遷期間企業(yè)凈利潤的損失計算。搬遷期間月度平均凈利潤用企業(yè)前三年年均銷售收入凈利潤率和當年預計實現的月平均銷售收入計算。當年預計實現的月平均銷售收入為：上年實際銷售收入×(1+前三年銷售收入平均增長率)/12。委托方設定此次的搬遷時限為兩個月。

　　(三)搬遷費評估

　　工廠搬遷費評估是對隨遷財產，包括機器設備，工裝模具，工位器具。存貨，在用低值易耗品、文件檔案等從拆卸運到新址安裝試車投產全過程合理費用的估測。此次評估中搬遷費不計資金成本。

　　搬遷費的估價不是嚴格意義上的資產價值評估。注冊資產評估師要針對不同的搬遷財產，經過深入調查研究，科學縝密，經濟合理地設定一個搬遷方案，以此作為搬遷費用計價的基礎。以機器設備為例，搬遷費一般應包括：拆卸費，包裝費，吊裝費，運費，卸車費，安裝調試費，驗收費，不可預見費，管理費，保險費。

　　搬遷費評估為計價所設定的運輸方案，不是搬遷組織措施計劃，更不是裝車計劃。

　　工廠搬遷損失評估是注冊資產評估師為搬遷企業(yè)獲得補償而提供的價值參考的專業(yè)意見。注冊資產評估師應針對搬遷企業(yè)行業(yè)和規(guī)模不同，以及評估報告使用要求的差異，關注到可能影響搬遷損失的所有層面。以本案為例，包括：

　　1　鑒于為搬遷損失給付補償的部門不同，對應的搬遷損失評估報告特別是價值類型必須符合該部門的有關規(guī)定。例如房屋建筑物損失的評估要采用政府拆遷主管部門規(guī)定的方法進行，價值類型是“拆遷補償價值”。而對于給付經濟補償的部門不承諾補償的項目，如訂單流失、信譽受損等形成的間接損失，則不列入評估范圍內。

　　2　搬遷企業(yè)占地7.4萬平方米，土地使用權依長期合同租賃取得。租賃費已一次付清，租金遠低于現行市價。工廠搬遷失去了繼續(xù)使用的權利，也享受不到租金的優(yōu)惠。從而形成搬遷損失，并納入本次評估范圍。委托方擬在搬遷新址土地使用權的取得方式和價格協(xié)議中，向有關部門申報經濟補償。

　　3 在工廠搬遷損失評估中，注冊資產評估師要加強現場清查核實。工業(yè)建筑要逐一核實建筑面積和結構;機器設備要逐臺設定運輸方案，關注拆卸損失和不可預見損失;存貨除數量外，包括體積、重量，包裝狀態(tài)都要心中有數;大量的在產品、在用低值易耗品、在用工裝模具刃具和工位器具都要掌握其數量，體積和重量。所有這些都要作到“不重不漏”。

　　目前，該上市公司搬遷損失的評估結果已為各方所接受，相關經濟補償順利推進。工廠按計劃完成搬遷，在新址已正式投入生產，并為當地政府樹立為樣板工程。

【企業(yè)搬遷損失評估方法】相關文章：

淺析企業(yè)無形資產評估方法07-02