商務(wù)酒店可行性研究報(bào)告

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　　一、基本情況

　　1. 建筑主體為六+一層框架結(jié)構(gòu)。一樓是酒店大堂。二層為餐廳和茶房三層至五層為客房�？头�89間。主要通道為電梯和步行樓梯，配備有消防通道一個(gè)。地下室有40個(gè)左右車位的停車場(chǎng)。大堂配置有總臺(tái);大堂吧;行李寄存室;大堂副理;公衛(wèi)等，面積200m;左右;商業(yè)鋪面可辦理旅游票務(wù)和酒店商場(chǎng)面積500m;左右。二層配置多功能茶餐廳(酒吧演繹廳)面積200m;左右;茶房包間面積400 m;左右;商務(wù)中心一個(gè)(數(shù)碼港提供上網(wǎng)、文字處理、復(fù)印、掃描、刻錄等服務(wù))面積40 m;左右。三層至五層配有客房84間(商務(wù)標(biāo)間)電視、空調(diào)、光纖接口、淋浴房、開(kāi)水器或飲水機(jī)等面積25 m;左右。六層為會(huì)務(wù)區(qū)和休閑娛樂(lè)區(qū)。配有會(huì)議室4個(gè)，大會(huì)議室1個(gè)面積160 m;左右，可容納150-180人;中型會(huì)議室1個(gè)面積80 m;左右，可容納60-80人;小型會(huì)議室2個(gè)面積40 m;左右，可容納20-30人;多功能廳一個(gè)200 m;左右。

　　2. 地理環(huán)境。地處……;臨近主干道;距機(jī)場(chǎng)..多分鐘車程;距火車站..多分鐘車程;旁邊是……;周遍僅有一個(gè)四星酒店無(wú)類似酒店。(時(shí)間關(guān)系信息收集有限)

　　3. 租賃期限及價(jià)格???(重要)

　　二. 改造方案

　　定位為中高檔商務(wù)酒店(四星)

　　1. 三層至五層每層改造客房 間。過(guò)道為中檔地毯。

　　2. 房間內(nèi)設(shè)置衛(wèi)生間。室內(nèi)為強(qiáng)化木地板，房間內(nèi)墻紙。

　　3. 配制電視，空調(diào)，上網(wǎng)，照明燈功能。

　　4. 外墻采用色彩明快的乳膠漆。

　　5. 配套功能區(qū)方案待定。

　　注：建議房間數(shù)量適當(dāng)增加，減少不產(chǎn)生效益的配套功能。

　　三. 經(jīng)營(yíng)預(yù)測(cè)

　　1. 人員配置。

　　管理團(tuán)隊(duì)：

　　執(zhí)行總經(jīng)理一名(負(fù)責(zé)全面工作，經(jīng)營(yíng)策略的制定，對(duì)外聯(lián)絡(luò)溝通，對(duì)全年經(jīng)營(yíng)成果負(fù)責(zé))

　　財(cái)務(wù)總監(jiān)一名 (負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)監(jiān)督及管理，稅務(wù)的協(xié)調(diào)，報(bào)表的制作)

　　保安隊(duì)長(zhǎng)一名 (負(fù)責(zé)酒店安全工作和保安的管理，協(xié)調(diào)相關(guān)部門)

　　營(yíng)銷總監(jiān)一名(負(fù)責(zé)酒店的營(yíng)銷宣傳，前臺(tái)管理，VIP接待，各項(xiàng)活動(dòng)策劃組織，目標(biāo)任務(wù)的完成)

　　客房主管一名(負(fù)責(zé)酒店日常工作和管理)

　　員工隊(duì)伍

　　營(yíng)銷經(jīng)理四名 (對(duì)外營(yíng)銷宣傳，客戶維護(hù)，各種信息收集整理建檔)

　　總臺(tái)服務(wù)員六名 (總臺(tái)接待加收銀，目標(biāo)任務(wù)的完成)

　　保安八名(車場(chǎng)樓層和各要害部位的巡視和管理)

　　客房中心文員三名(接聽(tīng)電話處理一般投訴和意見(jiàn)收集反饋)

　　客房中心服務(wù)員三名(查房，衛(wèi)生檢查和臨時(shí)打掃，解決一般問(wèn)題)

　　萬(wàn)能工一名(水電維護(hù)，設(shè)施設(shè)備故障處理，能源控制)

　　衛(wèi)生班六名 (客房清理，環(huán)境衛(wèi)生維護(hù))

　　注：以上正常配置，不包括餐廳娛樂(lè)等部門的人員配置，建議外包出去。

　　2. 費(fèi)用估計(jì)。

　　每年固定成本--------萬(wàn)(租金)

　　折舊--------萬(wàn)(按投資總額為---------萬(wàn)元，按3年折舊)

　　財(cái)務(wù)--------萬(wàn)(貸款和資金利息)

　　稅收--------萬(wàn)(營(yíng)業(yè)收入的6%左右)

　　工資--------萬(wàn)(員工和管理人員費(fèi)用)

　　能耗--------萬(wàn)(水電氣等費(fèi)用)

　　低耗--------萬(wàn)(一次性用品、茶葉等)

　　洗滌--------萬(wàn)(床上用品，毛巾類的清洗)

　　維修--------萬(wàn)(維修的配件及專業(yè)維修的費(fèi)用)

　　營(yíng)銷--------萬(wàn)(廣告宣傳，政策返利，業(yè)務(wù)開(kāi)支，活動(dòng)經(jīng)費(fèi)等)

　　培訓(xùn)--------萬(wàn)(員工和管理人員的學(xué)習(xí)培訓(xùn))

　　保險(xiǎn)--------萬(wàn)(員工及管理人員的社會(huì)保險(xiǎn)和酒店自身的各項(xiàng)保險(xiǎn))

　　其他--------萬(wàn)(辦公用品，職能部門雜費(fèi)等不可預(yù)計(jì)的費(fèi)用)

　　一年總費(fèi)用約---------萬(wàn)元

　　注：以上費(fèi)用根據(jù)酒店實(shí)際配置計(jì)算。

　　3. 收入分析

　　定位為“中高檔商務(wù)型酒店”。

　　a.客房收入：

　　改造后擁有客房84間。

　　客房設(shè)計(jì)價(jià)格為160.00元(平均執(zhí)行價(jià)格)

　　客房率保守估計(jì)為80%

　　84間×160.00×360天=483.84萬(wàn)元

　　全年收入387.072萬(wàn)元

　　b.餐廳收入：

　　承包費(fèi)8000.00—10000.00每月

　　全年約10萬(wàn)左右

　　c.房租收入：

　　旅游票務(wù)3000.00每月，全年約3.6萬(wàn)

　　商場(chǎng)超市5000.00每月，全年約6.00萬(wàn)

　　d.會(huì)議室收入：

　　大會(huì)議室800.00每天，利用率20%全年約4.8萬(wàn)

　　中會(huì)議室500.00每天，利用率20%全年約3.00萬(wàn)

　　小會(huì)議室200.00每天，利用率20%全年約2.4萬(wàn)

　　多功能廳1000.00每天，利用率10%全年約3.00萬(wàn)

　　合計(jì)：13.2萬(wàn)

　　e.其他收入：

　　客房服務(wù);食品飲料;商務(wù)收費(fèi);電話等

　　全年約6萬(wàn)元

　　各項(xiàng)總計(jì)：425.872萬(wàn)元

　　注：以上預(yù)測(cè)根據(jù)酒店發(fā)展情況有很大上升空間。四. 經(jīng)營(yíng)思路

　　整體定位為“中高檔商務(wù)(培訓(xùn))型酒店”。一個(gè)由井岡山獨(dú)有地域特色;豐富民族文化;方便快捷適用的配套功能和專業(yè)而個(gè)性的服務(wù)構(gòu)成的酒店。

　　鎖定的消費(fèi)群體為一是國(guó)內(nèi)差旅商務(wù)客人;二是國(guó)外自游人旅行的客人和留學(xué)生;三是途徑井岡山中轉(zhuǎn)的旅客;四是重點(diǎn)放在市內(nèi)的各型的商務(wù)會(huì)議;五是適當(dāng)發(fā)展高端旅行團(tuán)隊(duì)。從周邊情況分析。酒店應(yīng)該面向差旅散客和公司的業(yè)務(wù)人員。利用網(wǎng)絡(luò)宣傳和服務(wù)員良好的語(yǔ)言環(huán)境來(lái)吸引國(guó)外自游人旅行的客人和留學(xué)生。開(kāi)展接送服務(wù)吸引途徑西昌中轉(zhuǎn)的旅客。對(duì)有會(huì)議需求的政府、職能部門、企事業(yè)單位進(jìn)行定點(diǎn)宣傳和營(yíng)銷，制定相應(yīng)的優(yōu)惠政策和經(jīng)辦人獎(jiǎng)勵(lì)方案。與省內(nèi)和當(dāng)?shù)刂�名旅行社建立穩(wěn)固的合作關(guān)系，爭(zhēng)取高端客源。發(fā)展大中型企業(yè)的協(xié)議入住和各種娛樂(lè)場(chǎng)所的鐘點(diǎn)房。

　　在開(kāi)業(yè)初期重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)外宣傳。開(kāi)展網(wǎng)絡(luò)預(yù)定，可以與攜程網(wǎng)等專業(yè)網(wǎng)站合作，這在開(kāi)業(yè)初期很有效。當(dāng)然其他的營(yíng)銷手段也必須去做。比如在車站、機(jī)場(chǎng)進(jìn)行宣傳營(yíng)銷，利用距離近，硬件環(huán)境好，爭(zhēng)取客房率的上升。同時(shí)推出系列酬賓活動(dòng)和公益活動(dòng)，結(jié)合活動(dòng)在主要媒體上進(jìn)行軟廣告的宣傳。在旅游境區(qū)投放適當(dāng)?shù)膹V告。出租率達(dá)到一定的水平就會(huì)穩(wěn)定，想進(jìn)一步提高收入只有加強(qiáng)高端商務(wù)會(huì)務(wù)的推廣和營(yíng)銷。

　　能源消耗是一件大事情，也是未來(lái)支出的重點(diǎn)之一。是否從改造之初就考慮幾個(gè)方面的：空調(diào)選用分體空調(diào)(盡量選用功率較大的空調(diào))并采用定時(shí)開(kāi)關(guān)系統(tǒng)。水，最好考慮利用中水沖洗廁所。熱水采用太陽(yáng)能和電輔熱結(jié)合的供熱方式，并一定要考慮回水系統(tǒng)，減少熱效和水資源的浪費(fèi)。建立節(jié)能制度，培養(yǎng)服務(wù)人員的節(jié)約意識(shí)，節(jié)約上要以小看大，一點(diǎn)水，一度電，一根針，一條線，人人都是監(jiān)督員。

　　人員的配置上注重一專多能，例如保安可以兼門童和行李生;服務(wù)班和衛(wèi)生班可以整合�？头康那鍜呖梢詤⒄沼�(jì)件工資的方式，也可以在此基礎(chǔ)上承包，也可以承包給其他的酒店的客房部，或者是家政公司。設(shè)備可以承包給其他飯店的工程部，也可以承包給個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

　　五.酒店構(gòu)想

　　房型及價(jià)格：

　　套房：388/間 間

　　單人間：188元/間 間

　　空調(diào)雙人間160元/間 間

　　三人間：188元/間 間

　　注：多房型適合不同客戶需求，有利于提高酒店受眾面。

　　設(shè)備和服務(wù)：

　　免費(fèi)服務(wù)：

　　閱覽室，淋浴間24小時(shí)熱水、影視放映(多功能廳定時(shí)放映)、行李寄存、代收郵件/包裹、吹風(fēng)機(jī)、旅行信息等

　　有償服務(wù)：

　　餐廳酒吧、自助洗衣、國(guó)際電話/傳真、各種車輛和設(shè)備的租賃、票務(wù)預(yù)定等

　　六.操作步驟

　　1.與經(jīng)營(yíng)方簽訂前期合作協(xié)議。

　　2.辦理相關(guān)手續(xù)。

　　3.簽訂正式合同

　　6.酒店管理公司進(jìn)入

　　7.人員配置及人員培訓(xùn)

　　8.設(shè)備配置及采購(gòu)

　　9.網(wǎng)絡(luò)宣傳和營(yíng)銷

　　11.開(kāi)業(yè)前的籌備及宣傳

　　12.進(jìn)入正常營(yíng)業(yè)，開(kāi)展酬賓活動(dòng)

　　13.正常經(jīng)營(yíng)及后營(yíng)銷

　　七.時(shí)間安排

　　1.與經(jīng)營(yíng)方簽訂前期合作協(xié)議。

　　2.辦理相關(guān)手續(xù)。

　　3.簽訂正式合同。

　　4.組建籌備小組(酒店管理公司負(fù)責(zé)人，工程項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，投資方負(fù)責(zé)人)

　　(三周時(shí)間。如果第三項(xiàng)辦理順利的話時(shí)間可以縮短)

　　5.確定改造方案。

　　(一周時(shí)間。方案可以與前三項(xiàng)同步進(jìn)行)

　　6.酒店管理公司進(jìn)入。(管理層人員到位，各類《計(jì)劃方案》落實(shí))

　　7.人員配置及人員培訓(xùn)。

　　8.設(shè)備配置及采購(gòu)。

　　9.網(wǎng)絡(luò)宣傳和營(yíng)銷。

　　(6-9項(xiàng)可以同步進(jìn)行。三到四個(gè)月時(shí)間。人員培訓(xùn)三個(gè)月酒店英語(yǔ)基本能滿足工作需要。計(jì)劃得當(dāng)設(shè)備配置及采購(gòu)不存在問(wèn)題。網(wǎng)絡(luò)宣傳和營(yíng)銷可以依附現(xiàn)有資源和人脈關(guān)系由專人負(fù)責(zé)計(jì)劃制定和實(shí)施。)

　　10.竣工驗(yàn)收。

　　11.開(kāi)業(yè)前的籌備及宣傳

　　(一周時(shí)間。)

　　12.進(jìn)入正常營(yíng)業(yè)，開(kāi)展酬賓活動(dòng)。

　　(三個(gè)月時(shí)間)

　　13.正常經(jīng)營(yíng)及后營(yíng)銷。

　　八.結(jié)論

　　濱江酒店管理公司通過(guò)對(duì)周邊環(huán)境和類似酒店的初步調(diào)查，經(jīng)過(guò)仔細(xì)研究認(rèn)為該項(xiàng)目有市場(chǎng)大環(huán)境的支撐，如西昌旅游的升溫、政府形象工程的打造、交通的逐步改善等。加之該項(xiàng)目地理環(huán)境好，類似酒店少，產(chǎn)權(quán)單位擁有相當(dāng)?shù)臐撛诳蛻�，參與者人脈關(guān)系多等有利條件。但也有很多不利因素：a周邊工程將影響酒店的外部環(huán)境。b西昌酒店市場(chǎng)整體定位不高。c酒店主題不明確。綜合以上因素管理公司認(rèn)為“商務(wù)酒店”市場(chǎng)潛力大，有相當(dāng)?shù)睦麧?rùn)空間和投資價(jià)值。并符合經(jīng)營(yíng)者對(duì)外發(fā)展連鎖，擴(kuò)大酒店規(guī)模的總思路。不利因素可以通過(guò)管理公司的進(jìn)入逐步解決。因此管理公司對(duì)該項(xiàng)目充滿信心，也愿意為此付出努力，希望能合作成功。

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