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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)協(xié)調(diào)性發(fā)展探究論文
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的產(chǎn)業(yè)，對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的拉動(dòng)作用，尤其是住房實(shí)行貨幣化改革之后，已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展中新的增長(zhǎng)點(diǎn)，逐步成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。本文通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)度分析，指出了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的作用，對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行了展望。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)聯(lián)度分析
房地產(chǎn)業(yè)從無(wú)到有，經(jīng)過(guò)20多年的快速發(fā)展，無(wú)論從規(guī)模到質(zhì)量實(shí)現(xiàn)新的突破，達(dá)到歷史新高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步實(shí)現(xiàn)從新興產(chǎn)業(yè)向支柱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，為經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了重要貢獻(xiàn)。對(duì)于拉動(dòng)鋼鐵、建材、家電、家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重;對(duì)金融穩(wěn)定和發(fā)展也至關(guān)重要;對(duì)于推動(dòng)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，改善民生也具有重要作用，與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)聯(lián)度比較高。但是，我們也必須認(rèn)識(shí)到：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)不能孤立的發(fā)展，它必須和其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展相協(xié)調(diào)，互相促進(jìn)、互為依托，這是由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的性質(zhì)決定的。二產(chǎn)的大發(fā)展，帶動(dòng)了人口的聚集和城市的擴(kuò)張，進(jìn)而促進(jìn)服務(wù)業(yè)和公共設(shè)施的發(fā)展，拓寬了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平和人民生活水平提高的一致性，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展的平衡點(diǎn)。另外，從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，整個(gè)市場(chǎng)是呈二元結(jié)構(gòu)，一部分商品房是滿足中等以上收入需要，另一部分經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房是以非市場(chǎng)形式滿足中低收入以下需要，不能用市場(chǎng)化涵蓋全部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)。
研究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)與我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，運(yùn)用灰色系統(tǒng)理論和方法建立灰色綜合評(píng)判模型，并結(jié)合特爾菲法計(jì)算出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度系數(shù)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度進(jìn)行定量分析。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與建筑業(yè)關(guān)聯(lián)度最大，關(guān)聯(lián)系數(shù)為0 .65。此外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與金融、保險(xiǎn)業(yè)、制造業(yè)、電力、煤氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)、社會(huì)服務(wù)業(yè)、交通運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)及郵電通信業(yè)、批發(fā)和零售貿(mào)易、餐飲業(yè)等也有很高的關(guān)聯(lián)度，其關(guān)聯(lián)系數(shù)分別為0.51、0.48、0.47、0.41、0.33、0.30。近幾年，房地產(chǎn)行業(yè)增加值占同期全市GDP比重持續(xù)提升，2011年占4%，比2007年提高0.4個(gè)百分點(diǎn);房地產(chǎn)業(yè)上繳地稅稅收占全部地稅稅收的比重均在20%以上。以上結(jié)論表明，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是高關(guān)聯(lián)度的產(chǎn)業(yè)，必然成為我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱產(chǎn)業(yè)。
二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的作用
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在不斷滿足與改善住房問(wèn)題
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在不斷滿足城市擴(kuò)張與住房需求的同時(shí)，得到了迅猛的發(fā)展，城市面貌和居住水平發(fā)生了巨大變化。筒子樓、棚戶區(qū)逐步消失，變?yōu)榭萍贾悄芑母邔咏ㄖ瑹o(wú)安保措施的生活區(qū)變成高綠化、高管理水平的文明公寓。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大范圍應(yīng)用綠色環(huán)保新產(chǎn)品，保溫、隔熱、防水、防潮等問(wèn)題逐步解決，房屋建筑質(zhì)量不幅提升，居住水平得到較大的改善、提高。
某市2007-2011年房地產(chǎn)增加值及增幅走勢(shì) 單位：億元、%
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是拉動(dòng)內(nèi)需的強(qiáng)勁動(dòng)力
1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資。通過(guò)國(guó)內(nèi)基本建設(shè)投資加大，在國(guó)內(nèi)資金充分的前提下，優(yōu)先加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，并利用基本建設(shè)投資，提高GDP增長(zhǎng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的公共建筑建設(shè)是投資行為，要通過(guò)經(jīng)營(yíng)收入逐步回收房地產(chǎn)的投資，其形成的工程產(chǎn)值，既對(duì)拉動(dòng)內(nèi)需，推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、穩(wěn)定增長(zhǎng)具有重要作用，又對(duì)改善投資硬件環(huán)境，吸引新技術(shù)和國(guó)際資本具有重要作用。無(wú)論是什么類型的建筑工程，拉動(dòng)內(nèi)需持續(xù)增長(zhǎng)，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)能夠抵御國(guó)際市場(chǎng)形勢(shì)變化的不利影響，都保持著較高增長(zhǎng)速度。
某市2007-2011年房地產(chǎn)投資占比 單位：億元、%
2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是拉動(dòng)消費(fèi)的上行力量
家庭購(gòu)房是消費(fèi)行為，都會(huì)在擴(kuò)大和培育內(nèi)需上發(fā)揮積極的作用。這些年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)持續(xù)快速發(fā)展，為改善人民生活和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)做出了巨大貢獻(xiàn)，在推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)展時(shí)，持續(xù)不斷地帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。在我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)現(xiàn)階段發(fā)展中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將會(huì)繼續(xù)重要的發(fā)揮消費(fèi)熱點(diǎn)作用。房地產(chǎn)之所以成為消費(fèi)熱點(diǎn)，住房占據(jù)著主體和帶動(dòng)全盤(pán)的地位。
三、未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)
展望未來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的發(fā)展空間依然很大，中國(guó)的城市化比率和國(guó)外相差甚遠(yuǎn)，“居者有其屋”的目標(biāo)遠(yuǎn)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)仍然可以成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要?jiǎng)恿Α？梢灶A(yù)期的是，“十二五”及更長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn)：
(一)房?jī)r(jià)將逐步回歸理性，呈現(xiàn)平穩(wěn)漸進(jìn)發(fā)展的趨勢(shì)
如果相關(guān)調(diào)控政策及時(shí)有力，化解了當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫的風(fēng)險(xiǎn)，并推動(dòng)其健康發(fā)展，則會(huì)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)的過(guò)渡，而后再逐步平穩(wěn)健康發(fā)展，但下跌的幅度和引起的危機(jī)程度則取決于市場(chǎng)和政策的組合作用。
(二)保障性住房將得到加強(qiáng)從目前的政策措施看，未來(lái)中國(guó)將加大保障性住房的建設(shè)，但中國(guó)人口眾多的實(shí)際和計(jì)劃供給帶來(lái)的分配畸形和無(wú)效率決定了依靠保障難以解決中國(guó)住房的民生問(wèn)題。因此，中國(guó)的保障性住房的建設(shè)是全方位的。一方面，我國(guó)可以從低價(jià)位出售保障房出發(fā)，來(lái)緩解以致解決低收入家庭的住房問(wèn)題;另一方面，我國(guó)還可以從低價(jià)租賃保障房的角度，來(lái)暫時(shí)性地解決低收入家庭的住房問(wèn)題。
結(jié)語(yǔ)房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。一個(gè)健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場(chǎng)，它的發(fā)展拉動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，它的波動(dòng)涉及到建材、工程機(jī)械、家電等數(shù)十個(gè)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，從而影響到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。無(wú)論從宏觀上看還是從微觀上講，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中都具有極為重要的地位和作用。
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