房屋資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告
目 錄
致 委 托 方 函
估 價(jià) 師 聲 明
估價(jià)的假設(shè)和限制條件
房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托方
二、估價(jià)方
三、估價(jià)對(duì)象
四、估價(jià)目的
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
六、價(jià)值定義
七、估價(jià)依據(jù)
八、估價(jià)原則
九、估價(jià)方法
十、估價(jià)結(jié)果
十一、估價(jià)作業(yè)日期
十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
十三、估價(jià)人員
附 件
房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析
二、區(qū)域因素分析
三、市場(chǎng)背景分析
四、最高最佳使用分析
五、估價(jià)方法選用
六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
七、估價(jià)結(jié)果確定
致 委 托 方 函
×××××：
受貴院的委托，我公司于××年×月×日至×月×日，對(duì)位于××市×××××第×層×號(hào)，建筑面積為×m2，《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為×證字第×××號(hào)的房地產(chǎn)進(jìn)行市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估，為確定拍賣(mài)底價(jià)提供參考依據(jù)。
根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)法律、法規(guī)和政策條例及委托方提供的各種資料，遵循依法、公正、科學(xué)、準(zhǔn)確和適度的原則，經(jīng)估價(jià)人員實(shí)地收集資料、分析計(jì)算，并與估價(jià)時(shí)點(diǎn)××市類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格水平相比較后，確定委估房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)××年×月×日的價(jià)格及單價(jià)為：
房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià) 小寫(xiě) 大寫(xiě)
房地產(chǎn)正常價(jià)格 1136000元 壹佰壹拾叁萬(wàn)陸仟圓整
房地產(chǎn)正常單價(jià) 3070元/m2 叁仟零柒拾圓整每平方米
房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià) 909000元 玖拾萬(wàn)零玖仟圓整
房地產(chǎn)拍賣(mài)單價(jià) 2457元/m2 貳仟肆佰伍拾柒圓整每平方米
××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司
法定代表人：
××年×月×日
估 價(jià) 師 聲 明
我們鄭重聲明：
一、我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。
二、本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見(jiàn)和結(jié)論是我們自己公正的專(zhuān)業(yè)分析、意見(jiàn)和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說(shuō)明的假設(shè)和限制條件的限制。
三、我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒(méi)有個(gè)人利害關(guān)系或偏見(jiàn)。
四、我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見(jiàn)和結(jié)論，撰寫(xiě)本估價(jià)報(bào)告。
五、我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘。
六、我公司估價(jià)人員×年×月×日去××市國(guó)土資源管理局檔案室查詢委估宗地使用年限，由于非典時(shí)期，國(guó)土資源管理局檔案管理人員電話告知：委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)，委估宗地的剩余使用年限為41年;未提供書(shū)面證明，請(qǐng)報(bào)告使用者注意。
七、沒(méi)有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專(zhuān)業(yè)幫助。
八、參加本次估價(jià)的估價(jià)師簽名：
估價(jià)師簽名 資格證書(shū)號(hào) 估價(jià)師簽名
××× ×××××
××× ×××××
估價(jià)的假設(shè)和限制條件
一、本項(xiàng)估價(jià)的假設(shè)條件
1.本報(bào)告在評(píng)估過(guò)程中，假設(shè)委估房地產(chǎn)為商業(yè)用途，在未來(lái)剩余使用年限內(nèi)不改變房地產(chǎn)用途。
2.假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合法，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛。
3.假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說(shuō)明的除外。
二、本項(xiàng)估價(jià)的限制條件
1.本報(bào)告有關(guān)資料由委托方提供，未對(duì)資料的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí)，如因資料不實(shí)而導(dǎo)致估價(jià)失實(shí)、失誤和錯(cuò)誤，責(zé)任不在估價(jià)方和估價(jià)人員。
2.本報(bào)告僅供委托方確定拍賣(mài)底價(jià)提供參考依據(jù)用，不對(duì)其他用途負(fù)責(zé)。
3.本報(bào)告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項(xiàng)權(quán)利對(duì)委估對(duì)象實(shí)際價(jià)格的影響。
4.實(shí)地查勘時(shí)，對(duì)房屋僅進(jìn)行一般性察看，并未進(jìn)行結(jié)構(gòu)性測(cè)試，不可能確定其內(nèi)部缺損。
5.本報(bào)告中的建筑面積按《房屋所有權(quán)證存根》所載數(shù)據(jù)計(jì)。
6.我公司估價(jià)人員××年×月×日去××市國(guó)土資源管理局檔案室查詢委估宗地使用年限，由于非典時(shí)期，國(guó)土資源管理局檔案管理人員電話告知：委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)，委估宗地的剩余使用年限為41年;未提供書(shū)面證明，請(qǐng)報(bào)告使用者注意。
7.本估價(jià)報(bào)告未考慮房屋拍賣(mài)所需的手續(xù)費(fèi)以及房地產(chǎn)過(guò)戶所應(yīng)交納的各種稅費(fèi)。
8.未經(jīng)本評(píng)估單位同意，評(píng)估報(bào)告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用其他與本次項(xiàng)目無(wú)關(guān)的任何公開(kāi)文件、通告或報(bào)告中，也不得以任何形式公開(kāi)發(fā)表。
9.房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告?zhèn)洳榫幪?hào)：×房地估×字[××]第×號(hào)。
10.本報(bào)告一式五份，四份提交委托方，一份留存評(píng)估公司。
××市×××××第12層
B8號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告
一、委托方
單位名稱(chēng)：×××××
單位住址：
聯(lián)系電話：×××××
二、估價(jià)方
機(jī)構(gòu)名稱(chēng)：××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司
單位住址：××市×路×號(hào)×大廈22樓
法定代表人：××
聯(lián)系電話：×
三、估價(jià)對(duì)象
㈠ 物質(zhì)實(shí)體狀況
1.建筑物狀況
�、盼澜ㄖ镉谝痪啪牌吣杲ǔ�，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為369.97m2，其中含公攤面積99.2924m2。
�、�×××××位于××市×××××，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高19層，委估對(duì)象屬第12層B8號(hào)房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)�，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。×××××外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚;內(nèi)裝飾地面一層為花崗巖和木地板，墻面刮膩?zhàn)�，天花為石膏吊�?xiàng);電照線路暗設(shè);每層設(shè)公共衛(wèi)生間，裝修中檔;×××××配置兩部客梯、一部貨梯，電梯間裝修一般;設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)。
2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀
委估房地產(chǎn)現(xiàn)作寫(xiě)字樓用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度均為五通一平。
3.周?chē)h(huán)境
估價(jià)對(duì)象位于××市×××××第12層B8號(hào)，正南方靠×××方向，街對(duì)面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估對(duì)象地處××市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，人流量大，但周?chē)h(huán)境一般，目前是××市一般的辦公地段。
㈡ 權(quán)益狀況
委估對(duì)象位于××市×××××第12層B8號(hào)，《房屋所有權(quán)證》證號(hào)為邕房權(quán)證字第×××號(hào)，權(quán)屬×××××所有。由于資料方面的原因，它項(xiàng)權(quán)利是否受限無(wú)法核實(shí)。
四、估價(jià)目的
為確定房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)提供價(jià)格參考依據(jù)。
五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)
××年×月×日。
六、價(jià)值定義
本報(bào)告提供的價(jià)格是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)期日、在本報(bào)告的全部限制條件下、××市房地產(chǎn)市場(chǎng)自由開(kāi)放、完全競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。所謂公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值是在公開(kāi)市場(chǎng)最可能形成的價(jià)格;采用公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，要求評(píng)估的客觀合理價(jià)值應(yīng)是公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。
委估房地產(chǎn)的價(jià)格定義為：建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，用途為商業(yè)，經(jīng)濟(jì)耐用年限為50年，已使用6年，尚可使用44年;委估宗地法定使用年限為50年(從1994年9月到2044年9月)，即委估宗地剩余使用年限為41年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限按剩余使用年限41年計(jì)的市場(chǎng)價(jià)格;建議拍賣(mài)底價(jià)為市場(chǎng)價(jià)格的80%。
七、估價(jià)依據(jù)
�、� 行為依據(jù)
《委托評(píng)估函》。
�、� 法律法規(guī)依據(jù)
1.《中華人民共和國(guó)土地管理法》。
2.《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。
3.《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291-1999)。
4.《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》(GB/T 18508-2001)。
�、� 取價(jià)依據(jù)
《全國(guó)統(tǒng)一建筑工程基礎(chǔ)定額廣西壯族自治區(qū)單位估價(jià)表》。
�、� 產(chǎn)權(quán)依據(jù)
《房屋所有權(quán)證存根》邕房權(quán)證字第×××號(hào).
八、估價(jià)原則
�、� 合法原則。
�、� 公平原則。
�、� 最高最佳使用原則。
�、� 替代原則。
㈤ 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。
�、� 綜合分析原則及多種方法比較原則。
九、估價(jià)方法
估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和××市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)比較法和收益還原法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。
十、估價(jià)結(jié)果
房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià) 小寫(xiě) 大寫(xiě)
房地產(chǎn)正常價(jià)格 1136000元 壹佰壹拾叁萬(wàn)陸仟圓整
房地產(chǎn)正常單價(jià) 3070元/m2 叁仟零柒拾圓整每平方米
房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià) 909000元 玖拾萬(wàn)零玖仟圓整
房地產(chǎn)拍賣(mài)單價(jià) 2457元/m2 貳仟肆佰伍拾柒圓整每平方米
十一、估價(jià)作業(yè)日期
××年×月×日至×月×日。
十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期
本估價(jià)報(bào)告有效期為壹年，即從××年×月×日至×年×月×日。
十三、估價(jià)人員
估價(jià)師簽名 資格證書(shū)號(hào) 估價(jià)師簽名
××× ×××××
××× ×××××
××房地產(chǎn)評(píng)估有限公司
××年×月×日
附 件
一、《房屋所有權(quán)證存根》邕房權(quán)證字第×××號(hào);
二、×××××《價(jià)格評(píng)估委托書(shū)》(××)南市執(zhí)字第×號(hào);
三、估價(jià)機(jī)構(gòu)營(yíng)業(yè)執(zhí)照;
四、估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)證書(shū);
五、估價(jià)人員資質(zhì)證書(shū);
六、估價(jià)機(jī)構(gòu)備案證明。
以上均為復(fù)印件。
××市×××××第12層
B8號(hào)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告
一、個(gè)別因素分析
�、� 物質(zhì)實(shí)體狀況
1.建筑物狀況
�、盼澜ㄖ镉谝痪啪牌吣杲ǔ�，維護(hù)保養(yǎng)情況較好，成新率為87%，建筑面積為369.97m2，其中含公攤面積99.2924m2。
�、�×××××位于××市×××××，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，高19層，委估對(duì)象屬第12層B8號(hào)房，地面鋪地板磚，內(nèi)墻刮膩?zhàn)�，天花為石膏吊頂，鋁合金窗。×××××外裝飾一層部分為花崗巖、二層以上為外墻磚;內(nèi)裝飾地面一層為花崗巖和木地板，墻面刮膩?zhàn)樱旎槭嗟蹴?xiàng);電照線路暗設(shè);每層設(shè)公共衛(wèi)生間，裝修中檔;×××××配置兩部客梯、一部貨梯，電梯間裝修一般;設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)。
2.委估對(duì)象利用現(xiàn)狀
委估房地產(chǎn)現(xiàn)作寫(xiě)字樓用，公共配套設(shè)施好，宗地內(nèi)外開(kāi)發(fā)程度均為五通一平。
二、區(qū)域因素分析
估價(jià)對(duì)象位于××市×××××第12層B8號(hào)，正南方靠×××方向，街對(duì)面是百貨大樓，正西方靠新華街方向，委估對(duì)象地處××市商業(yè)中心，繁華程度高，交通方便，人流量大，但周?chē)h(huán)境一般，是目前××市一般的辦公地段。
三、市場(chǎng)背景分析
1.一般因素
影響土地價(jià)格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場(chǎng)等。
�、诺乩砦恢煤托姓䥇^(qū)劃
××市位于廣西西南部，南臨北部灣，背靠大西南，是大西南出海的重要的交通樞紐，同時(shí)也是粵瓊港及東南亞西進(jìn)的理想門(mén)戶。湘桂鐵路與南防、南昆鐵路交會(huì)于此;××至北海、梧州、百色二級(jí)公路和××至柳州、防城港(北海)高速公路等幾條公路大動(dòng)脈已經(jīng)建成或正在建設(shè)之中;××機(jī)場(chǎng)每周已開(kāi)通航班近百次;水上可直航500噸輪船至廣州、香港，初具規(guī)模的現(xiàn)代化立體交通網(wǎng)絡(luò)更加突出了××市“出海大通道”的重要地位。1958年廣西壯族自治區(qū)成立，××成為自治區(qū)首府至今。它轄有邕寧、武鳴兩縣，××市部分轄區(qū)行政區(qū)劃調(diào)整后，××城區(qū)總面積擴(kuò)大至1834平方公里，全市人口由94.5萬(wàn)增至140.39萬(wàn)，聚居著壯、漢、瑤、侗等30多個(gè)民族，有著燦爛的民族文化和多采的民俗風(fēng)情。
××自古以來(lái)就是桂西南和云、貴、川、桂地區(qū)的一個(gè)流通中心及主要商品集散地，清朝時(shí)就辟為通商口岸，而今則是一座正在迅速崛起的現(xiàn)代化城市。××水陸空交通四通八達(dá)，民航已開(kāi)通318條國(guó)內(nèi)、國(guó)際航線;鐵路有湘桂、黔桂、黎桂、南昆等干線，可直達(dá)祖國(guó)的東南西北;公路已結(jié)成便捷暢通的交通網(wǎng)，1999年10月全線基本開(kāi)通的桂海高速公路，將為以××為中心的大西南交通樞紐注入新的活力;郵電已跨入全國(guó)先進(jìn)行列，城市的基礎(chǔ)和公共設(shè)施較為完善。隨著城市建設(shè)的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，加上××享受沿海城市、少數(shù)民族、沿邊開(kāi)發(fā)等多種優(yōu)惠政策，更多的投資者看好這里。傳統(tǒng)與粵、港較為緊密的聯(lián)系，××市目前正在成為外來(lái)投資者在廣西投資最理想地，加上自身有較大的城市規(guī)模、人口和較多的外來(lái)流動(dòng)人口，人流、物流、資金流、信息流已初具規(guī)模。
�、平�(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r
2002年末，全市總?cè)丝?97.71萬(wàn)人，比上年增加3.15萬(wàn)人，其中市區(qū)人口140.39萬(wàn)人，比上年增加2.54萬(wàn)人。全市總?cè)丝谥蟹寝r(nóng)業(yè)人口124.08萬(wàn)人，其中市區(qū)非農(nóng)人口103.17萬(wàn)人。2002年，據(jù)抽樣調(diào)查，全年城市居民人均可支配收入8796元，比上年增加890元，增長(zhǎng)11.26%;農(nóng)民人均純收入2524元，比上年增加203元，增長(zhǎng)8.75%;在崗職工年平均工資11638元，比上年增長(zhǎng)12.86%。城鄉(xiāng)居民消費(fèi)水平及生活質(zhì)量進(jìn)一步提高。
2002年，全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值356億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)11.5%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值50.9億元，增長(zhǎng)10.8%;第二產(chǎn)業(yè)增加值101.9億元，增長(zhǎng)12.2%;第三產(chǎn)業(yè)增加值203.2億元，增長(zhǎng)11.3%。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步調(diào)整，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值中三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例為14.30:28.62:57.08。全市人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)12021元，比上年增長(zhǎng)10.28 %。財(cái)政收入持續(xù)較快增長(zhǎng)。2002年全年財(cái)政總收入44.98億元，比上年增長(zhǎng)16.74%，其中地方財(cái)政收入26.18億元，增長(zhǎng)26.18%。財(cái)政支出34.29億元，增長(zhǎng)33.40%。2002年末全市金融機(jī)構(gòu)存款余額777.73億元，比年初增加75.85億元，增長(zhǎng)10.81%。在生活水平繼續(xù)提高的同時(shí)，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款有較大的增加。年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額327.34億元，比年初增加50.60億元，增長(zhǎng)18.29%，金融機(jī)構(gòu)貸款余額733.89億元，比年初增加107.40億元，增長(zhǎng)13.52%。
�、欠康禺a(chǎn)市場(chǎng)分析
作為城市先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的××市房地產(chǎn)業(yè)近幾年發(fā)展迅速，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍低迷的情況下，近幾年××市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)而言走低幅度不大，特別是切實(shí)可行的地價(jià)管理政策把××市土地市場(chǎng)逐漸帶入了科學(xué)化、規(guī)范化的軌道，從而帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、有序的發(fā)展，對(duì)促進(jìn)××市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、特別是是城市建設(shè)的發(fā)展起到了巨大的推動(dòng)作用�？傮w來(lái)說(shuō)，××房地產(chǎn)近幾年總體發(fā)展有如下幾個(gè)特征：
①這幾年××的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)均集中于新城、瑯東南湖兩區(qū);江南區(qū)多是工廠區(qū)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不熱，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低;城北區(qū)隨著快速環(huán)線的修通及邕江北岸60萬(wàn)平方米舊房拆遷，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將大大提升�？傮w來(lái)說(shuō)，××目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量與城市規(guī)模相比，仍然處于較低水平。
②××市這幾年的房地產(chǎn)主要由買(mǎi)方拉動(dòng)的健康市場(chǎng)需求為基礎(chǔ)，目前新建中低檔城鎮(zhèn)混合住宅樓盤(pán)均維持著較高的入住率，空置率較低。寫(xiě)字樓、商業(yè)用房過(guò)剩，租金低廉，多以出租為主。但隨著我國(guó)加入WTO，外來(lái)企業(yè)的不斷增多，特別是近幾年并未增加的寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)，更由于銀行按揭的完善及普及，寫(xiě)字樓可能異軍突起，出售及出租率會(huì)相應(yīng)提高。
③××市的房?jī)r(jià)依然持續(xù)在較低的水平，雖然這幾年房?jī)r(jià)每年在上漲，但××市商品住宅平均房?jī)r(jià)依然在2100元/m2左右，框架高層寫(xiě)字樓則在3000元/m2左右，目前房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)還在持續(xù)之中，且未有停止的跡象。
④工業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)滯后，目前尚未真正啟動(dòng)。
所有這些，都將刺激××市商業(yè)、住宅、工業(yè)土地的投資和消費(fèi)，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升，并有保值和增值的潛力。
四、最高最佳使用分析
委估房地產(chǎn)位于××市×××××，周?chē)酁樯啼�、�?xiě)字樓，配套設(shè)施齊全，交通便捷,人流量大。委估房地產(chǎn)位于×××××第12樓B8號(hào)，現(xiàn)作寫(xiě)字樓用，這和規(guī)劃的使用狀況一致。根據(jù)最高最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)保持現(xiàn)狀用途為最高最佳使用。
五、估價(jià)方法選用
估價(jià)人員在實(shí)地勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)委托方提供的各種資料進(jìn)行了認(rèn)真分析，根據(jù)估價(jià)期日委估房地產(chǎn)用途、估價(jià)目的、資料狀況和××市房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，決定采用市場(chǎng)比較法和收益還原法來(lái)測(cè)算委估房地產(chǎn)的價(jià)格。
市場(chǎng)比較法：是將估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)與在近期已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)加以比較對(duì)照，從已經(jīng)發(fā)生了交易的類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格修正得出估價(jià)對(duì)象價(jià)格的一種估價(jià)方法。
收益法：預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。
六、估價(jià)測(cè)算過(guò)程
�、� 市場(chǎng)比較法
采用市場(chǎng)比法一般選取同一供需圈內(nèi)，近似委估房地產(chǎn)檔次市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行比較，根據(jù)估價(jià)人員對(duì)××市房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，分別選取如下可比實(shí)例：
1.確定比較因素
比較案例 委估房產(chǎn) ×××××13樓 ×××××16樓 ××10樓
地理位置 ××××× ××××× ××××× ××××
交易價(jià)格(元/m2) 3150 3300 3370
交易情況 正常 正常 正常 正常
交易時(shí)間 2003.3 2003.2 2003.2 2003.1
區(qū)域因素 一般 一般 一般 一般
個(gè)別因素 一般 較差 較好 較好
1.確定比較因素系數(shù)見(jiàn)下表
比較案例 委估房產(chǎn) ×××××13樓 ×××××16樓 福萊閣
交易價(jià)格(元/m2) 3150 3300 3370
交易情況 100 100 100 100
交易期日 100 100 100 100
區(qū)域因素 100 100 100 100
個(gè)別因素 100 96 105 105
3.比準(zhǔn)價(jià)格確定
比較案例 委估房產(chǎn) ×××××13樓 ×××××16樓 福萊閣
交易價(jià)格(元/m2) 3150 3300 3370
交易情況 100 100/100 100/100 100/100
交易期日 100 100/100 100/100 100/100
區(qū)域因素 100 100/100 100/100 100/100
個(gè)別因素 100 100/96 100/105 100/105
比準(zhǔn)價(jià)格 3281 3143 3210
根據(jù)上述計(jì)算的結(jié)果，求比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值，則：
(3281+3143+3210)÷3=3211元/m2
�、� 收益法
由于該寫(xiě)字樓可用于出租，能比較合理地確定其租金收入，故也可用收益法求取其價(jià)格。
1.估算總收益
通過(guò)調(diào)查××市同類(lèi)型、同地段、同規(guī)模，裝飾大致相同的寫(xiě)字樓在裝修后的月出租價(jià)格一般為23元/m2，租金損失為1個(gè)月，則年總收益為：
23×369.97×(12-1)=93602.41元
2.估算年房地產(chǎn)租賃總費(fèi)用
總費(fèi)用包括正常狀態(tài)下房地產(chǎn)出租過(guò)程中所必須支出的房屋修繕費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金等。
�、俜课菪蘅樫M(fèi)是指為保障房屋正常使用每年需支付的修繕費(fèi)。行業(yè)慣例按建筑物重置價(jià)的1.5%計(jì)算，據(jù)對(duì)××地區(qū)建筑物市場(chǎng)的了解，類(lèi)似建筑物的重置價(jià)為1200元/m2，則：
房屋修繕費(fèi)=1200×369.97×1.5%=6659.46元
�、诠芾碣M(fèi)是指對(duì)出租房屋進(jìn)行的必要管理所需的費(fèi)用。分為兩部分：一是出租經(jīng)營(yíng)過(guò)程中消耗品價(jià)值的貨幣支出;另一是管理人員的工資。根據(jù)行業(yè)慣例資料，取年租金的3%，則：
管理費(fèi)=93602.41×3%=2808.07元
③保險(xiǎn)費(fèi)是指房產(chǎn)所有人為使自己的房產(chǎn)避免意外損失而向保險(xiǎn)公司支付的費(fèi)用，按房屋現(xiàn)值乘以保險(xiǎn)費(fèi)率2‰，則：
保險(xiǎn)費(fèi)=1200×369.97×87%×2‰=772.50元
�、芏愘M(fèi)是指房產(chǎn)所有人按有關(guān)規(guī)定向稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納的房產(chǎn)稅和營(yíng)業(yè)稅等。依據(jù)稅法及××市稅務(wù)部門(mén)資料，公有房屋出租應(yīng)納稅金房產(chǎn)稅按年租金的12%，營(yíng)業(yè)稅按年租金的5%，教育附加按營(yíng)業(yè)稅的3%，城市維護(hù)建筑稅按營(yíng)業(yè)稅的7%，以上稅費(fèi)小計(jì)為17.5%，防洪保安費(fèi)按年收入的1‰，則：
93602.41×17.5%+93602.41×1‰=16474.02元
上述①、②、③、④總費(fèi)用合計(jì)為26714.05元
3.年純收益
93602.41-26714.05=66888.36元
4.還原利率的確定
還原利率是收益還原法中一個(gè)重要的因素，目前國(guó)內(nèi)、國(guó)際確定還原利率的方法很多，這里主要采用復(fù)合投資收益率法，其公式為：
還原利率=一年期貸款利率×70%+期望得到的利潤(rùn)×30%
一年期貸款利率為5.31%;期望得到的利潤(rùn)設(shè)為10%，則：
還原利率=5.31%×70%+10%×30%=6.717%
5.確定收益年限
委估對(duì)象建筑物剩余使用年限為44年，委估宗地剩余使用年限為41年。按房地產(chǎn)收益的穩(wěn)健性原則，該房地產(chǎn)的收益年限取41年。
6.計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)格
據(jù)估計(jì)，未來(lái)若干年委估房地產(chǎn)的凈收益將與現(xiàn)在接近，因此選用現(xiàn)在年客觀純收益作為預(yù)期純收益，則
收益價(jià)格=66888.36/6.717%×[1-1/(1+6.717%)41]=926528.75元
取整為926529元。
房地產(chǎn)單價(jià)=926529÷369.97=2504元/m2
七、估價(jià)結(jié)果確定
1.房地產(chǎn)正常價(jià)格的確定
由市場(chǎng)比較法測(cè)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為3211元/m2，由收益法測(cè)算出的房地產(chǎn)單價(jià)為2504元/m2，兩者差異較大，根據(jù)兩種估價(jià)結(jié)果與市場(chǎng)價(jià)格的接近程度，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，取二者的加權(quán)平均值，市場(chǎng)比較法為80%，收益法為20%，并取整，則：
委估房地產(chǎn)的單價(jià)=3211×80%+2504×20%=3070元/m2
委估房地產(chǎn)價(jià)格=3070×369.97=1135808元
取整為1136000元
2.房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)的確定
根據(jù)估價(jià)目的和委估對(duì)象現(xiàn)狀，確定拍賣(mài)底價(jià)為估價(jià)值的80%，則最后的房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)和單價(jià)為：
房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià)=1136000×80%=908800元
取整為909000元
房地產(chǎn)拍賣(mài)單價(jià)=909000÷369.97=2457元/m2
3.估價(jià)結(jié)果的確定
最后估價(jià)結(jié)果如下：
房地產(chǎn)價(jià)格及單價(jià) 小寫(xiě) 大寫(xiě)
房地產(chǎn)正常價(jià)格 1136000元 壹佰壹拾叁萬(wàn)陸仟圓整
房地產(chǎn)正常單價(jià) 3070元/m2 叁仟零柒拾圓整每平方米
房地產(chǎn)拍賣(mài)底價(jià) 909000元 玖拾萬(wàn)零玖仟圓整
房地產(chǎn)拍賣(mài)單價(jià) 2457元/m2 貳仟肆佰伍拾柒圓整每平方米
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