房產(chǎn)評估項目資產(chǎn)評估報告

　　一、緒言

　　XX資產(chǎn)評估有限責任公司接受西安飲食股份有限公司的委托，根據(jù)國家有關資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學的原則，按照公認的資產(chǎn)評估方法，對西安飲食股份有限公司因履約重組而申報的房產(chǎn)進行了評估。本公司評估人員按照必要的評估程序對委托評估的資產(chǎn)實施了實地勘查、市場調查與詢證，對委估資產(chǎn)在評估基準日2007年8月31日所表現(xiàn)的“市場價值”進行了評定估算并發(fā)表了本公司的專業(yè)意見�，F(xiàn)謹將該專業(yè)意見報告如下：

　　二、委托方與資產(chǎn)占有方簡介

　　委托方：西安飲食股份有限公司

　　資產(chǎn)占有方：西安泰晤士酒店管理有限公司

　　三、評估目的

　　根據(jù)委托方了解市場公允價值的需要，對所申報的房產(chǎn)進行評估，提供該房產(chǎn)截止評估基準日“市場價值”的專業(yè)意見，為委托方履約重組行為提供價值參考依據(jù)。

　　四、評估范圍和對象

　　本次資產(chǎn)評估范圍是位于西安市咸寧路和興慶路十字路口翠庭大廈5層的部分商業(yè)房屋以及分攤的土地使用權。5層面積2761.21平方米

　　以上房屋西安泰晤士酒店管理有限公司于2007年1月已取得房屋所有權利證書，截止2007年9月1日委托方未查詢出抵押等情況。

　　五、評估基準日

　　本次資產(chǎn)評估基準日是2007年8月31日。

　　本次評估的取價標準均為基準日的有效價格或執(zhí)行的標準。

　　六、價值類型

　　根據(jù)評估目的，本次資產(chǎn)評估的價值類型為“市場價值”。

　　“市場價值”是指自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后所達成的公平交易中，某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額，當事人雙方各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制。

　　七、評估原則及評估假設

　　我們對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行評估過程中，依據(jù)國家資產(chǎn)評估的法律法規(guī)及規(guī)范化要求，在評估程序、取價標準、資產(chǎn)狀態(tài)確認時遵循獨立性、客觀性、公正性、科學性的工作原則以及持續(xù)經(jīng)營、替代性、公開市場等評估假設。

　　八、評估依據(jù)

　　本次評估的主要依據(jù)有：

　　(一)行為依據(jù)

　　1、委托單位與XX資產(chǎn)評估有限責任公司就該項目簽訂的“資產(chǎn)評估業(yè)務約定書”。

　　(二)法規(guī)依據(jù)

　　1、《資產(chǎn)評估準則-基本準則》;

　　2、《資產(chǎn)評估職業(yè)道德準則-基本準則》;

　　3、《注冊資產(chǎn)評估師關注評估對象法律權屬指導意見》;

　　4、財政部財評字[1999]91號關于印發(fā)《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知;

　　5、其他與資產(chǎn)評估有關的法律、法規(guī)等;

　　6、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及《中華人民共和國土地管理法》;

　　7、中華人民共和國國家標準GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

　　(三)產(chǎn)權依據(jù)

　　評估對象房屋所有權證書;(西房權碑林區(qū)1150106023-1_2-1-10501)

　　(四)取價依據(jù)

　　1、委托方及資產(chǎn)占有方提供的各類《資產(chǎn)評估清查申報明細表》;

　　2、市場調查情況;

　　九、評估方法

　　(一)評估方法的選擇和確定

　　根據(jù)國家國有資產(chǎn)管理及評估的有關法規(guī)和本次資產(chǎn)評估目的及委估資產(chǎn)類型，遵循客觀、獨立、公正的原則及持續(xù)經(jīng)營、替代性、公開市場等評估假設，本次資產(chǎn)評估采用的方法是市場法。

　　基本原理

　　根據(jù)經(jīng)濟學理論，在同一市場上，具有相同效用的物品，應具有同一的價格，即同類型而具有替代關系的商品之間，會互相競爭，使其價格互相牽制而趨于一致，這就是替代原理作用的結果。

　　公式

　　PD=PB A B D E

　　式中PD—待估房地產(chǎn)價格

　　PB—比較案例房地產(chǎn)價格

　　A—待估房地產(chǎn)交易情況指數(shù)/比較案例交易情況指數(shù)

　　B—估價期日房地產(chǎn)價格指數(shù)/比較案例期日房地產(chǎn)價格指數(shù)

　　D—待估房地產(chǎn)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例區(qū)域因素條件指數(shù)

　　E—待估房地產(chǎn)個別因素條件指數(shù)/比較案例個別因素條件指數(shù)

　　十、評估程序實施過程和情況

　　本次資產(chǎn)評估工作2007年8月25日開始，至2007年9月10日出具正式報告。整個評估工作包括以下程序：

　　(一)明確評估業(yè)務基本事項

　　根據(jù)評估機構與委托方達成的意向，經(jīng)與委托方洽談后，確定承接評估業(yè)務。然后，明確了以下事項：委托方和資產(chǎn)占有方、評估報告使用者等相關當事方及其相互關系;評估目的;評估范圍和評估對象基本情況;適用的價值類型;評估基準日;評估假設和限定條件;時間安排和工作配合。

　　(二)簽訂業(yè)務約定書

　　在明確了上述事項的基礎上，雙方簽訂業(yè)務約定書，對評估機構和委托方的權利、義務和其他重要事項進行了約定。

　　(三)編制評估計劃

　　根據(jù)評估業(yè)務的性質和復雜程度制定評估計劃，對評估進度、人員安排、費用預算、是否需要專家?guī)椭�等評估業(yè)務的全過程進行合理安排。同時，與委托方和資產(chǎn)占有方就評估計劃的要點和重要環(huán)節(jié)進行溝通，協(xié)商計劃的實施。

　　(四)收集評估資料

　　評估人員根據(jù)資產(chǎn)評估的有關原則和規(guī)定，充分收集了與評估業(yè)務相關的信息資料。

　　(五)現(xiàn)場調查和勘察資產(chǎn)

　　評估人員根據(jù)評估對象的特點，對評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)進行了勘察核實。

　　(六)評定估算

　　1、根據(jù)委估資產(chǎn)的實際狀況和特點，制訂各類資產(chǎn)的具體評估方法;

　　2、開展市場調研、詢價工作，收集各種市場價格信息和相關政策規(guī)定;

　　3、對各類資產(chǎn)分別按確定的評估方法，進行詳細的評定估算。

　　(七)編制和提交評估報告

　　1、根據(jù)評估人員對各類資產(chǎn)的初步評估結果，進行評估結果匯總、評估結論分析工作;

　　2、確認評估工作中沒有發(fā)生重復和漏評的情況，并根據(jù)匯總分析情況，對資產(chǎn)評估結果進行調整、修改和完善;

　　3、根據(jù)評估工作情況，撰寫資產(chǎn)評估報告書、評估說明，并進行三級審核;

　　4、向委托方提交評估報告初稿，經(jīng)與委托方交換意見后，向委托方提交正式資產(chǎn)評估報告書。

　　十一、評估結論

　　在實施了上述資產(chǎn)評估程序和方法后，我們對委估資產(chǎn)提出的專業(yè)意見是：

　　委托單位的委估資產(chǎn)在評估報告書給定的評估目的下，于評估基準日表現(xiàn)的“市場價值”為人民幣17,870,551.12元。

　　十二、特別事項說明

　　1、本項評估是在獨立、公正、客觀、科學的原則下作出的，本公司及參加評估工作的全體人員在評估資產(chǎn)中沒有現(xiàn)實的和預期的利益，同時與經(jīng)濟行為相關各方之間沒有個人利益關系或偏見。評估人員在評估過程中恪守職業(yè)道德和規(guī)范，并進行了充分努力。本專業(yè)意見是XX資產(chǎn)評估有限責任公司出具的，受本機構具體參加本項目評估人員的執(zhí)業(yè)水平和能力的影響。

　　2、委托方及資產(chǎn)占有方提供給評估機構及評估人員的產(chǎn)權依據(jù)、財務會計數(shù)據(jù)、企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營資料等與評估相關的所有資料是編制本報告的基礎。注冊資產(chǎn)評估師的責任是遵守相關法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對評估對象價值進行估算并發(fā)表專業(yè)意見。注冊資產(chǎn)評估師對評估對象的法律權屬狀況給予必要的關注，對查驗情況予以披露，但不對評估對象的法律權屬作任何形式的保證。

　　3、恰當?shù)厥褂迷u估報告是委托方和相關當事方的責任。

　　4、本評估結論是反映評估對象在本次評估目的下，根據(jù)公開市場的原則確定的現(xiàn)行市場價值，沒有考慮將來可能承擔的抵押、擔保事宜，以及特殊的交易方可能追加付出的價格等對評估價格的影響;亦未考慮該等資產(chǎn)所欠付的稅項，以及如果該等資產(chǎn)出售，則應承擔的費用和稅項等可能影響其價值的任何限制;我們也未對資產(chǎn)評估增值額作任何納稅調整準備。同時，本報告也未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變化以及遇有自然力和其它不可抗力對資產(chǎn)價格的影響。

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