農村宅基地轉讓登記

　　農村宅基地能否轉讓【1】

　　一、農村宅基地的特點

　　農村宅基地使用權的享有是與集體經濟組織成員的資格聯(lián)系在一起的，在一定程度上具有福利性質和社會保障的功能。

　　因此，宅基地使用權具有以下幾個特點:

　　第一，宅基地使用權的主體為集體經濟組織成員。

　　農民申請宅基地很大程度上因為其是農村集體經濟組織的成員，每一個成員都有權以個人或戶的名義申請宅基地，并且農村宅基地的性質不會隨村民身份變化而改變。

　　第二，宅基地使用權的用途具有限制性。

　　農民獲得宅基地使用權后，只能在該土地上建造房屋，并作為生活資料使用的自用住房。

　　第三，宅基地使用權具有福利性和無期限性。

　　宅基地具有一定的福利性質，這種福利主要表現(xiàn)在農民能夠廉價取得宅基地，獲取基本的生活條件，從而享有的最低限度的福利。

　　因為提供了無期限的宅基地，農村居民享有了基本穩(wěn)定的居住條件，客觀上維護了農村生活的穩(wěn)定。

　　因此，宅基地使用權只是基于集體經濟組織成員資格而享有的一項福利性權利，只能在本集體經濟組織成員之間流轉。

　　二、農村宅基地、房屋買賣相關立法狀況

　　(一)國家立法

　　1、憲法

　　《憲法》第十條第四款規(guī)定:“任何組織或個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地。

　　土地的使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓。”該條確立了宅基地所有權嚴格禁止買賣，宅基地使用權轉讓需依照法律規(guī)定的原則。

　　2、法律

　　《土地管理法》作為現(xiàn)行調整土地管理方面的專項法律，第八條確立了包括宅基地所有權在內的各種類型土地的所有權，規(guī)定:“農村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農民集體所有;宅基地和自留地、自留山，屬于農民集體所有。”

　　該法第六十二條對村民建房用地(宅基地)作了規(guī)定:“農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。”“農村村民建住宅，應當符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。”“農村村民住宅用地，經鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級人民政府批準;其中，涉及占用農用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。”“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”

　　該法第六十三條對涉及宅基地使用權在內的集體土地使用權的流轉作了規(guī)定:“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設;但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設用地的企業(yè)，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發(fā)生轉移的除外。”

　　關于宅基地能否抵押，我國《擔保法》第三十七條規(guī)定:“下列財產不得抵押:……(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但本法第三十四條第(五)項、第三十六條第三款規(guī)定的除外……。”第三十四條規(guī)定:“下列財產可以抵押:……(五)抵押人依法承包并經發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權……。”依據(jù)該法，宅基地使用權不能單獨抵押。

　　3、行政法規(guī)和部門規(guī)章

　　《中華人民共和國土地管理法實施條例》第六條規(guī)定:“依法改變土地所有權、使用權的，因依法轉讓地上建筑物、構筑物等附著物導致土地使用權轉移的，必須向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地變更登記申請，由原土地登記機關依法進行土地所有權、使用權變更登記。

　　土地所有權、使用權的變更，自變更登記之日起生效。”表明包括宅基地使用權在內的土地使用權的變更需進行相應的變更登記。

　　1995年，國家土地管理局印發(fā)了《確定土地所有權和使用權的若干規(guī)定》。

　　其中關于農村房屋和宅基地買賣方面主要涉及流轉完成后宅基地使用權面積超標的處理原則。

　　第四十九條規(guī)定:“接受轉讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當?shù)卣�府�?guī)定標準，按照有關規(guī)定處理后允許繼續(xù)使用的，可暫確定其集體土地建設用地使用權……。”第五十一條規(guī)定:“按照本規(guī)定第四十五條至第四十九條的規(guī)定確定農村居民宅基地集體土地建設用地使用權時，其面積超過當?shù)卣�府�?guī)定標準的，可在土地登記卡和土地證書內注明超過標準面積的數(shù)量。

　　以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣�府�?guī)定的面積標準重新確定使用權，其超過部分退還集”

　　1996年5月6日國務院辦公廳發(fā)布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》為了加強對農民集體土地的轉讓管理，嚴禁非法占用農民集體土地進行房地產開發(fā)，明確了禁止農村房屋向城市市民出售。

　　該通知第二條第二款規(guī)定:“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農民集體土地建住宅，有關部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產證。”

　　4、司法解釋

　　關于調整農村房屋、宅基地買賣行為的司法解釋主要集中在最高人民法院審判委員會1984年8月30日討論通過的《關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》中。

　　其中第60條規(guī)定:“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉移宅基地使用權而發(fā)生的糾紛，應根據(jù)國務院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準手續(xù)辦理。”第64條規(guī)定:“公民在城鎮(zhèn)依法買賣房屋時，該房屋宅基地的使用權應隨房屋所有權一起轉歸新房主使用。”上述司法解釋作為審判實踐中確認農村房屋和宅基地買賣糾紛的法律依據(jù)，較為常用。

　　(二)地方立法和政策

　　國家雖然對涉及農村房屋、宅基地買賣做了一些規(guī)定，但較為原則，實踐中的地方性法規(guī)、規(guī)章乃至按照政策制定的章程、規(guī)約成為調整上述糾紛的主要依據(jù)。

　　如上海市《關于鼓勵本市村民宅基地讓出給農村集體經濟組織的實施細則(試行)》規(guī)定了依法享有宅基地使用權的村民和村民住房所有權人可以申請宅基地讓出。

　　《蘇州市宅基地管理暫行辦法》規(guī)定進城農民的住宅可以出售給符合宅基地享受條件的本集體經濟組織的農民，同時鼓勵集體經濟組織興建農民公寓住宅，進城農民自愿退出依法取得的宅基地使用權的，可與自購的農民公寓住宅用地等價置換。

　　該辦法還規(guī)定購買農村村民房屋的農戶應當符合申請建房用地條件”

　　從上述規(guī)定來看，一般認為宅基地取得權是一種基于身份的權利，失去集體經濟組織成員這一身份，其宅基地取得權也就失去了存在基礎。

　　因此非成員不能取得宅基地使用權，也不能通過受讓房屋所有權來取得宅基地使用權。

　　此外在各農村組織的規(guī)約、章程中也體現(xiàn)了這一精神。

　　另對于農村房屋買賣，一些地區(qū)也規(guī)定了農村房屋須在特定主體間轉讓。

　　如《上海市房地產轉讓辦法》第13條第1款第2項規(guī)定，集體所有土地上建成的房屋需轉讓的，居住房屋轉讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內具備居住房屋建設申請條件的個人。

　　該條第2款規(guī)定，集體所有土地上建成的房屋需轉讓給前款第(2)項規(guī)定以外的受讓人的，應當在依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)后，方可依照本辦法的規(guī)定辦理轉讓手續(xù)。

　　(三)、對相關法律法規(guī)的思考

　　1、規(guī)定原則，層次較低

　　調整農村房屋、宅基地使用權的法律規(guī)范數(shù)量少，且效力層次較低，很大一部分依靠文件和地方政策調整，其中關于買賣方面的規(guī)范數(shù)量就更少。

　　目前，我國還沒有一部調整農村房屋和土地方面的民事法律，從國家立法上，僅靠《民法通則》、《土地管理法》中的極少規(guī)范進行調整。

　　國務院雖于1993年頒布了《村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃建設管理條例》，但其僅規(guī)定了申請建房的程序和審批權限，而對農村房屋的流轉和糾紛解決問題未作規(guī)定。

　　國家土地管理局《關于加強農村宅基地管理工作的請示》雖然直接調整農民宅基地的使用，但其效力層次較低，對房屋的流轉和登記同樣未作規(guī)定。

　　與豐富、成熟的城市房地產立法相比，農村房地產立法不僅存在大量的法律真空，而且內容也比較粗淺。

　　2、內容不明，沖突嚴重

　　由于法律及法規(guī)的規(guī)定原則及效力不高，實際調整農村房屋和宅基地流轉的大多是各地政府及相關職能部門的文件，不僅系統(tǒng)性差，而且存在矛盾、沖突、權責不清等問題。

　　(1)、關于宅基地單獨買賣

　　根據(jù)前述法律規(guī)定，原則上禁止集體土地使用權進入市場用于非農業(yè)建設，轉為建設用地使用權。

　　但宅基地作為村民建房用地，其可直接用于非農業(yè)建設，對宅基地使用權的流轉法律未作絕對禁止性規(guī)定，但在具體如何轉讓方面，《土地管理法》只是從行政管理的角度規(guī)定了宅基地使用權的批準或者不予批準，僅是規(guī)范建房行為而非買賣行為。

　　導致各地在實踐中出現(xiàn)了不統(tǒng)一的情形。

　　(2)、關于宅基地和房屋抵押

　　根據(jù)《擔保法》規(guī)定，宅基地使用權不能抵押，但房屋可以抵押。

　　當房屋與宅基地結合之后，如何確定房屋抵押后宅基地使用權是否隨之抵押，《擔保法》未作規(guī)定。

　　實踐中有觀點認為抵押的仍然只能是房屋，而不能當然將宅基地使用權納入抵押物范圍，但按照我國目前“房地一致”的原則，如果禁止宅基地使用權抵押，則宅基地上房屋所有權抵押行為也應無效。

　　這顯然又與房屋所有權人的自由處分原則相悖。

　　(3)、關于宅基地能否連同房屋一起移轉

　　《土地管理法》第六十二條雖然承認了農村房屋可以買賣和出租，但對于農村房屋買賣時其宅基地使用權是否同時流轉未作明確規(guī)定，理解上易產生歧義。

　　如果農村居民買賣房屋包括同時轉讓宅基地使用權，則不利于宅基地使用權的管理，且受讓人很可能違反《土地管理法中》中關于宅基地取得主體資格的限定，借房屋買賣取得宅基地使用權，進行房地產開發(fā)投資，使宅基地的原有功能發(fā)生改變;如果要對買受人資格加以限制，那么應該如何限制?法無明文規(guī)定。

　　有人認為，應限制在本村范圍內，因為只有本村農民才是本集體土地所有權主體的成員，才有權享有宅基地無償分配使用的福利。

　　也有人認為，應限制在本鄉(xiāng)范圍內，因為在一個鄉(xiāng)范圍內政府對農民宅基地實施管理最為有效。

　　還有人認為應限制在本縣范圍內，因為農民宅基地的地籍管理的最大可控制范圍為一個縣境內。

　　認識上的不統(tǒng)一必然導致做法的不一致。

　　如果不包括轉讓宅基地使用權，僅房屋買賣行為從表面分析因不涉及宅基地的流轉而合法有效，但又違反了“房地一致”原則。

　　通過以上規(guī)定可以看出，宅基地使用主體僅限于農民，不得向城鎮(zhèn)居民出售，但須滿足下列條件:(1)轉讓人擁有二處以上的農村住房;(2)受讓人沒有住房和宅基地，符合宅基地使用權分配條件;(3)轉讓行為征得集體組織同意;(4)宅基地使用隨房一并轉讓。

　　三、農村宅基地上房屋轉讓合同的效力及處理原則

　　從前文可以看出，宅基地使用權通常與地上房屋一并轉讓，單獨轉讓宅基地使用權的情形非常少見。

　　因此，實踐中多見的是因宅基地上房屋轉讓而引發(fā)的糾紛。

　　根據(jù)農村宅基地上房屋轉讓合同主體的差異，可以將農村宅基地上房屋轉讓合同糾紛分為三類:一是農村本集體經濟組織成員之間的糾紛;二是農村本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的糾紛;三是農村本集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的糾紛。

　　因為合同主體的不同，在適用法律認定宅基地上房屋轉讓合同效力時也會得出不同的結論。

　　1、對農村本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓合同應認定有效。

　　因購買者是本集體經濟組織成員，宅基地使用權可以在本集體成員內部流轉。

　　因此，對本集體經濟組織成員之間農村房屋轉讓，只要轉讓雙方所訂立的轉讓合同符合合同法關于有效合同要件，就應當認定轉讓合同有效。

　　2、本集體經濟組織成員與外集體經濟組織成員之間的房屋轉讓合同應認定有效。

　　我國相關法律、法規(guī)雖然禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規(guī)定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規(guī)定。

　　因此，對這類農村房屋轉讓合同，只要其符合合同法關于有效合同其他要件，也應依法認定為有效合同。

　　3、對農村本集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。

　　國務院辦公廳《關于加強土地轉讓管理、嚴禁炒賣土地通知》和國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》均有明確規(guī)定，農民住宅不得向城市居民出售。

　　因此，對農村本集體經濟組織成員與城鎮(zhèn)居民之間的房屋轉讓合同應認定無效。

　　對于農村宅基地上房屋轉讓行為發(fā)生后如何處理的問題，審判實踐中通常存在以下幾種情形:

　　第一，對于發(fā)生在農村集體經濟組織成員之間的農村房屋轉讓，如果查明無欺詐、顯失公平情形存在，應當認定房屋轉讓合同有效，駁回當事人要求退房退款的訴訟請求。

　　第二，對于將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可認定合同有效，判決駁回當事人要求確認合同無效的訴訟請求。

　　第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)(鎮(zhèn))以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理，雙方當事人應各自返還房屋及購房款。

　　第四，對于將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，應本著尊重現(xiàn)狀、維持穩(wěn)定的原則，立足調解，承認購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住和使用該房屋的權利。

　　第五，對于將房屋出售給本集體經濟組織以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同已實際履行完畢，且購房人已實際居住使用該房屋的，如果認定合同無效，在決定退房退款時，要全面考慮到合同無效對雙方當事人的利益影響以及各方的過錯責任大小，尤其是出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現(xiàn)值和原轉讓價格的差異造成的損失;其次，對于買受人已經翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償。

　　四、司法對策

　　(一)宅基地使用權連同房屋所有權轉移應符合一定條件

　　1、履行相關審批手續(xù)

　　《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據(jù)，因買賣房屋而轉移宅基地使用權的，宅基地使用權主體發(fā)生變化，應當依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規(guī)定履行審查、批準等手續(xù)，并完成權利主體的變更登記。

　　實踐中有些地區(qū)的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節(jié)，有些當事人在進行變更登記時，只到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續(xù)，沒有進行宅基地使用權的主體變更，從而使土地管理部門的工作陷入被動。

　　還有的當事人在買賣時未經任何部門批準，既沒有進行房屋產權的變更登記，又沒有完成宅基地的變更登記。

　　嚴格地說，此類情況下宅基地使用權和房屋所有權并未發(fā)生轉移

　　2、受讓人主體資格應受限制

　　宅基地分配制度的福利性必然產生權利主體的身份特定性與權利取得的受限性，使用權主體應是該農業(yè)集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。

　　因經濟發(fā)展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但是，對于宅基地使用權的受讓主體，應當有所限制。

　　即宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，因為一旦轉讓給城市居民或其他農業(yè)集體經濟組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉讓時，該受讓人已經將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經濟組織內部成員。

　　3、轉讓后原則上仍遵循“一戶一宅”

　　《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定明確了宅基地“一戶一宅”的原則。

　　因此農民買賣房屋涉及到宅基地使用權的轉移時，還應當滿足宅基地標準的限制。

　　當取得宅基地超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標準的，應在土地登記卡和土地證書內注明超標的數(shù)量。

　　以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣�府�?guī)定的面積標準重新確定使用權，超過部分歸還集體經濟組織。

　　實踐中還有對超標部分由本集體經濟組織收回，并對收回宅基地上的房屋給予適當補償?shù)淖龇ā?/p>

　　(二)上述條件不應影響房屋買賣合同的效力

　　1、是否辦理過戶登記不影響買賣合同效力。

　　有觀點認為農村宅基地、房屋買賣合同違反了法律關于此類合同在訂立前后應當辦理申請、審查、批準和登記手續(xù)的規(guī)定，因此應當認定房屋買賣合同無效。

　　其理由是，根據(jù)《城市房地產管理法》第六十條規(guī)定，房地產轉讓應辦理變更登記;根據(jù)《土地管理法實施條例》第六條和《土地登記規(guī)則》第二十五條的規(guī)定，土地使用權的變更自登記之日起生效，不辦理變更登記的不具有法律效力。

　　應當指出，宅基地使用權和房屋所有權是否經過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力，只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。

　　根據(jù)我國《合同法》第四十四條規(guī)定:“依法成立的合同，自成立時生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”

　　首先，依據(jù)該規(guī)定需要辦理批準、登記等手續(xù)后生效的合同，必須要有法律或者行政法上的依據(jù)，因此《土地登記規(guī)則》并不能作為認定合同須依法登記后生效的依據(jù)。

　　其次，《城市房地產管理法》調整的是城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，其不應適用于農村宅基地使用權;再次，《土地管理法實施條例》雖可適用，但相關條文規(guī)定的是土地使用權自登記之日起生效，因而規(guī)范的是物權行為，而非規(guī)范屬于債權行為的買賣合同。

　　最后，從登記設立的目的考察，登記作為不動產物權變動的公示方式，就宅基地房屋買賣行為而言，登記的只能是宅基地使用權和房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同本身。

　　從登記的性質而言，登記是生效房屋買賣合同的履行內容之一，如果認為房屋買賣合同自登記之日起生效，則混淆了物權行為和債權行為的生效要件。

　　進行過戶登記是生效房屋買賣合同當事人的義務之一，而不是合同有效的要件。

　　2、主體條件和“一戶一宅”標準不影響買賣合同效力

　　合同的效力的判斷應以法律規(guī)定的合同有效要件為標準。

　　可能導致農村宅基地房屋買賣合同無效的理由是其違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，此外即使合同的訂立違背了其他部門頒布的規(guī)范性文件的強制性規(guī)定，也不能據(jù)此認定合同無效。

　　雖然《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規(guī)定“農村房屋不得向城市居民出售。”但其發(fā)文機關是國務院辦公廳，并非行政法規(guī)，不能作為判斷合同效力的依據(jù);而《土地管理法》第六十二條規(guī)定:“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”并未禁止農村宅基地上房屋的出售和出租。

　　至于第六十三條規(guī)定:“農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。”其立法目的是為限制農村集體土地用于非農業(yè)建設，而農村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質，其仍屬于農村建設用地的性質。

　　故農村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和“一戶一宅”的標準，買賣合同仍應認定有效，如果取得了有關組織或部門批準并辦理了過戶登記手續(xù)的，應繼續(xù)履行;經過有關組織或部門批準但未辦理過戶登記手續(xù)的，可責令補辦;未經批準而無法辦理過戶登記手續(xù)的，屬于合同無法履行，如出賣方要求解除合同返還房屋的，應當支持其主張，判決返還房屋。

　　由此造成買受方損失的，買受方可要求出賣方賠償損失。

　　(三)出租農村房屋、宅基地行為的效力認定

　　農民將經依法批準修建的房屋出租的，如其宅基地使用權與建設報批時的手續(xù)齊全，可認定合同有效。

　　農村居民僅出租住房，因不涉及宅基地使用權主體變更，故不受承租人身份條件和“一戶一宅”原則的限定。

　　農村宅基地轉讓應如何登記【2】

　　一、宅基地使用權原則上禁止流轉，對于宅基地使用權非法流轉的，不得予以登記

　　宅基地使用權是農民基于集體經濟組織成員身份而享有的福利保障，是農民的安身之本。

　　國家對新設宅基地使用權采取審批方式，申請人需滿足身份、戶數(shù)、面積等條件，同時需經過申請、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核和縣級人民政府批準三項程序。

　　對于農民依法取得的宅基地使用權，國家原則上禁止流轉，即宅基地使用權的買賣、贈與、出資入股、抵押等原則上均不允許，尤其是國家嚴令禁止城鎮(zhèn)居民到農村購置房屋或宅基地。

　　對于宅基地及其上建筑物、構筑物及其附屬設施非法流轉的，不得對宅基地使用權及房屋等所有權予以登記。

　　二、宅基地使用權按照法律規(guī)定移轉的，應當依法直接予以登記

　　現(xiàn)行法規(guī)政策在規(guī)定繼承和因宅基地上房屋所有權合法轉讓時，例外地允許宅基地使用權移轉。

　　對于因房屋轉讓而移轉宅基地使用權的，必須滿足我國宅基地管理制度的規(guī)定:第一，房屋買受人必須是本集體經濟組織成員，如果要轉讓給本集體經濟組織以外的人員，該受讓人必須先在本集體經濟組織中落戶并符合申請宅基地的條件;第二，房屋買受人必須符合“一戶一宅”的規(guī)定，即房屋買受人在本村沒有宅基地，也不存在出賣、出租宅基地上住房后，又購買宅基地上房屋的情形。

　　本案中，乙符合第一個條件，還需審查其是否符合第二個條件，如果不符合則不得向乙登記發(fā)證，對于其占用的宅基地應當依法收回。

　　如果乙滿足上述兩個條件，在這種情況下的宅基地使用權移轉是否需要單獨審批，現(xiàn)行法規(guī)政策尚無明確規(guī)定。

　　可以從兩個方面把握這個問題:第一，宅基地審批應該嚴格依法進行，法律未作明文規(guī)定的，不得作為審批事項;第二，應當看到宅基地審批制度是嚴格落實土地用途管制規(guī)定，切實保護土地資源的有效途徑，因此它的對象主要是新設立的宅基地使用權。

　　本案中，甲、乙之間移轉的宅基地使用權業(yè)已存在，故不涉及農村建設用地增量和耕地保護等問題，沒有審批的必要性。

　　因此，登記人員在核實乙具有受讓資格后，應當予以確權登記。

　　三、對依法受讓的宅基地使用權及宅基地上房屋所有權進行確權登記的注意事項

　　對此類宅基地的確權登記應當按照《不動產登記暫行條例》和國土資源部等部門發(fā)布的《關于農村集體土地確權登記發(fā)證的若干意見》(國土資發(fā)〔2011〕178號)、《關于規(guī)范土地登記的意見》(國土資發(fā)〔2012〕134號)、《關于進一步加快推進宅基地和集體建設用地使用權確權登記發(fā)證工作的通知》(國土資發(fā)〔2014〕101號)等文件規(guī)定與精神開展，須要注意的是:1.應當對出讓人(本案中為甲)的權屬來源予以查證，如果出讓人占用的宅基地無權屬來源或來源違法，則受讓人(本案中為乙)應當依法申請宅基地使用權，對符合土地利用總體規(guī)劃與村鎮(zhèn)規(guī)劃以及有關用地政策的，在依法補辦用地批準手續(xù)后進行登記發(fā)證;2.應當以受讓人為標準確定宅基地面積是否符合當?shù)匾?guī)定，對于超規(guī)定的面積部分應按照國土資發(fā)〔2011〕178號文件的相關規(guī)定予以登記;3.對于進行農村宅基地制度改革試點的地區(qū)，宅基地確權登記發(fā)證工作按照改革試點要求開展。

　　農村房屋宅基地證如何變更，轉讓手續(xù)怎么辦理?【3】

　　一、 什么時候需要辦理宅基地證變更?

　　根據(jù)我國《房屋登記辦辦法》的規(guī)定，發(fā)生下列情形之一的，權利人應當在有關法律文件生效或者事實發(fā)生后申請房屋所有權變更登記:

　　(一)房屋所有權人的姓名或者名稱變更的;

　　(二)房屋坐落變更的;

　　(三)房屋面積增加或者減少的;

　　(四)同一所有權人分割、合并房屋的;

　　(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

　　總之也就是一句話，有變化的，就需要根據(jù)實際情況申請宅基地證變更，以便符合實際情況，避免不必要的麻煩。

　　二、 農村宅基地證如何變更，需要提交什么材料?

　　房屋所有權依法發(fā)生轉移，申請房屋所有權轉移登記的，應當提交下列材料: (一)登記申請書; (二)申請人的身份證明; (三)房屋所有權證書; (四)宅基地使用權證明或者集體所有建設用地使用權證明; (五)證明房屋所有權發(fā)生轉移的材料; (六)其他必要材料。

　　申請村民住房所有權轉移登記的，還應當提交農村集體經濟組織同意轉移的證明材料。

　　農村集體經濟組織申請房屋所有權轉移登記的，還應當提交經村民會議同意或者由村民會議授權經村民代表會議同意的證明材料。

　　三、 農村宅基地證變更的手續(xù)

　　(一) 申請人提交上述材料提出申請:

　　(二) 受理;

　　(三) 公告;

　　(四) 審核;

　　(五) 收費;

　　(六) 記載于登記簿;

　　(七) 發(fā)證。

　　以上即是農村宅基地證變更的簡單流程，具體如何辦理在不同的地區(qū)還是有些許差別的，因此，辦理之前建議您先咨詢一下房屋管理部門的工作人員。

　　農村宅基地轉讓有哪些條件限制?【4】

　　(一)宅基地使用權連同房屋所有權轉移應符合一定條件

　　1、履行相關審批手續(xù)

　　《房屋所有權證》是確認房屋所有權的合法憑證，《宅基地使用證》和《集體土地建設用地使用證》是農民合法取得宅基地使用權的重要憑據(jù)，因買賣房屋而轉移宅基地使用權的，宅基地使用權主體發(fā)生變化，應當依照《土地管理法》、《土地管理法實施條例》及其他規(guī)定履行審查、批準等手續(xù)，并完成權利主體的變更登記。

　　實踐中有些地區(qū)的房屋管理部門和土地管理部門對房、地管理脫節(jié)，有些當事人在進行變更登記時，只到房屋管理部門辦理產權過戶登記手續(xù)，沒有進行宅基地使用權的主體變更，從而使土地管理部門的工作陷入被動。

　　還有的當事人在買賣時未經任何部門批準，既沒有進行房屋產權的變更登記，又沒有完成宅基地的變更登記。

　　嚴格地說，此類情況下宅基地使用權和房屋所有權并未發(fā)生轉移

　　2、受讓人主體資格應受限制

　　宅基地分配制度的福利性必然產生權利主體的身份特定性與權利取得的受限性，使用權主體應是該農業(yè)集體經濟組織成員，或與成員有直系親屬等身份或其他規(guī)定的身份。

　　因經濟發(fā)展、人口流動等，原使用權人不再使用宅基地，依法可以轉讓，但是，對于宅基地使用權的受讓主體，應當有所限制。

　　即宅基地使用權只可在本集體經濟組織內部自由轉讓，因為一旦轉讓給城市居民或其他農業(yè)集體經濟組織成員，受讓主體便不再符合法定的條件，除非轉讓時，該受讓人已經將戶口遷入本鄉(xiāng)或本村，成為本集體經濟組織內部成員。

　　3、轉讓后原則上仍遵循“一戶一宅”

　　《土地管理法》第六十二條第四款規(guī)定明確了宅基地“一戶一宅”的原則。

　　因此農民買賣房屋涉及到宅基地使用權的轉移時，還應當滿足宅基地標準的限制。

　　當取得宅基地超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定標準的，應在土地登記卡和土地證書內注明超標的數(shù)量。

　　以后分戶建房或現(xiàn)有房屋拆遷、改建、翻建或政府依法實施規(guī)劃重新建設時，按當?shù)卣�府�?guī)定的面積標準重新確定使用權，超過部分歸還集體經濟組織。

　　實踐中還有對超標部分由本集體經濟組織收回，并對收回宅基地上的房屋給予適當補償?shù)淖龇ā?/p>

　　(二)上述條件不應影響房屋買賣合同的效力

　　1、是否辦理過戶登記不影響買賣合同效力。

　　有觀點認為農村宅基地、房屋買賣合同違反了法律關于此類合同在訂立前后應當辦理申請、審查、批準和登記手續(xù)的規(guī)定，因此應當認定房屋買賣合同無效。

　　其理由是，根據(jù)《城市房地產管理法》第六十條規(guī)定，房地產轉讓應辦理變更登記;根據(jù)《土地管理法實施條例》第六條和《土地登記規(guī)則》第二十五條的規(guī)定，土地使用權的變更自登記之日起生效，不辦理變更登記的不具有法律效力。

　　應當指出，宅基地使用權和房屋所有權是否經過戶登記并不是房屋買賣合同的有效要件，未辦理過戶登記不影響買賣合同的效力，只要買賣合同符合合同的有效要件，合同即為有效。

　　根據(jù)我國《合同法》第四十四條規(guī)定:“依法成立的合同，自成立時生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定應當辦理批準、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。”

　　首先，依據(jù)該規(guī)定需要辦理批準、登記等手續(xù)后生效的合同，必須要有法律或者行政法上的依據(jù)，因此《土地登記規(guī)則》并不能作為認定合同須依法登記后生效的依據(jù)。

　　其次，《城市房地產管理法》調整的是城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內取得房地產開發(fā)用地的土地使用權，其不應適用于農村宅基地使用權;再次，《土地管理法實施條例》雖可適用，但相關條文規(guī)定的是土地使用權自登記之日起生效，因而規(guī)范的是物權行為，而非規(guī)范屬于債權行為的買賣合同。

　　最后，從登記設立的目的考察，登記作為不動產物權變動的公示方式，就宅基地房屋買賣行為而言，登記的只能是宅基地使用權和房屋所有權的變動，而非房屋買賣合同本身。

　　從登記的性質而言，登記是生效房屋買賣合同的履行內容之一，如果認為房屋買賣合同自登記之日起生效，則混淆了物權行為和債權行為的生效要件。

　　進行過戶登記是生效房屋買賣合同當事人的義務之一，而不是合同有效的要件。

　　2、主體條件和“一戶一宅”標準不影響買賣合同效力

　　合同的效力的判斷應以法律規(guī)定的合同有效要件為標準。

　　可能導致農村宅基地房屋買賣合同無效的理由是其違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，此外即使合同的訂立違背了其他部門頒布的規(guī)范性文件的強制性規(guī)定，也不能據(jù)此認定合同無效。

　　雖然《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》規(guī)定“農村房屋不得向城市居民出售。”但其發(fā)文機關是國務院辦公廳，并非行政法規(guī)，不能作為判斷合同效力的依據(jù);而《土地管理法》第六十二條規(guī)定:“農村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”并未禁止農村宅基地上房屋的出售和出租。

　　至于第六十三條規(guī)定:“農民集體所有土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業(yè)建設。”其立法目的是為限制農村集體土地用于非農業(yè)建設，而農村宅基地上的房屋即使出售也未改變宅基地的性質，其仍屬于農村建設用地的性質。

　　故農村宅基地房屋買賣合同并不存在法定的無效事由，因此如果違反了受讓主體的身份條件和“一戶一宅”的標準，買賣合同仍應認定有效，如果取得了有關組織或部門批準并辦理了過戶登記手續(xù)的，應繼續(xù)履行;經過有關組織或部門批準但未辦理過戶登記手續(xù)的，可責令補辦;未經批準而無法辦理過戶登記手續(xù)的，屬于合同無法履行，如出賣方要求解除合同返還房屋的，應當支持其主張，判決返還房屋。

　　由此造成買受方損失的，買受方可要求出賣方賠償損失。

　　(三)出租農村房屋、宅基地行為的效力認定

　　農民將經依法批準修建的房屋出租的，如其宅基地使用權與建設報批時的手續(xù)齊全，可認定合同有效。

　　農村居民僅出租住房，因不涉及宅基地使用權主體變更，故不受承租人身份條件和“一戶一宅”原則的限定。

　　農村宅基地轉讓協(xié)議【5】

　　轉讓方(以下簡稱甲方): 工作單位: 住址: 身份證號:

　　受讓方(以下簡稱乙方): 工作單位: 住址: 身份證號:

　　經自愿協(xié)商達成一致,甲方將自己合法擁有的一套房屋轉讓給乙方，雙方就房屋轉讓相關事宜達成以下合同條款,以資共同遵守:

　　第一條 轉讓房屋的基本情況

　　轉讓房屋(以下簡稱該房屋)位于蘭州市 區(qū) 路 號 單元 層 室，房屋結構為 ，建筑面積 平方米(包括臥室、客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽臺、及其附屬設施)，實際使用面積 平方米。

　　第二條 轉讓價格

　　雙方商定該房屋轉讓價格為(人民幣) 元整，大寫(人民幣) 。

　　第三條 付款方式

　　雙方一致同意購房款由乙方分期支付。

　　在甲方向乙方交付房屋全部鑰匙同時,乙方應支付購房款 元(大寫 );剩余房款 元(大寫 )在甲方將房屋產權證辦理到乙方名下后，在交付乙方房產證同時由乙方全部支付。

　　甲方在收款時應向乙方出具收據(jù)。

　　第四條 房屋交付

　　甲方應于本合同生效之日起 日內，將上述房屋的全部鑰匙交付乙方，并在雙方在場的情況下由乙方對房屋進行驗收，乙方如無任何異議，視為該房屋情況符合本合同約定，甲方完成房屋交付，上述房屋的占有、使用、收益、處分權歸乙方行使。

　　第五條 房屋過戶

　　房屋交付乙方后，甲方應當在 時間內辦理該房屋的過戶手續(xù)，將該房屋的產權證辦理到乙方名下，辦理產權證相關費用由甲方承擔。

　　第六條 甲方的承諾保證

　　甲方保證自己對該轉讓房屋擁有處分權，轉讓該房屋不存在法律上的障礙。

　　甲方保證該轉讓房產不涉及第三方的權利，本合同簽訂前該房屋集資、購房款、天然氣管道安裝費、壁掛爐安裝費用、物業(yè)管理費及其他應當交納的費用已全部交清，如有尚未交納或拖欠的費用，由甲方全部承擔。

　　第七條 違約責任。

　　甲方違反本合同約定，未能在約定時間內交付上述房屋的，每逾期一日，甲方應按乙方已付購房款的萬分之二承擔違約責任;逾期超過三個月時，乙方有權單方解除本合同，甲方應承擔全部購房款20 %的違約金。

　　乙方違反本合同約定，未能在約定時間內支付約定的購房款，每逾期一日，甲方按應付購房款的萬分之二計算滯納金，逾期超過三個月時，甲方有權單方解除本合同，乙方應承擔全部購房款20%的違約金。

　　第八條 本合同未盡事宜，由雙方另行協(xié)商，并簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議和本合同具有同等法律效力。

　　第九條 本合同在履行過程中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決。

　　協(xié)商不成時，甲、乙雙方同意由 仲裁委員會仲裁。

　　第十條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。

　　第十一條 本合同一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，具有同等效力。

　　甲方: 乙方:

　　年 月 日 年 月 日

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