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1、項(xiàng)目概況
生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園，是兼具現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展和生態(tài)旅游的新型產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)。
近年來(lái)，伴隨著農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)不僅具有生產(chǎn)性功能，還具有改善生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為人們提供觀光、休閑、度假的生活性功能。
隨著收入和閑暇時(shí)間的增多，生活節(jié)奏的加快以及競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，人們渴望多樣化的旅游，尤其希望能在典型的農(nóng)村環(huán)境中放松自己。
于是，農(nóng)業(yè)與旅游邊緣交叉的新型產(chǎn)業(yè)——生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園孕育而生，拓展了農(nóng)業(yè)發(fā)展的新空間，開(kāi)辟了旅游發(fā)展的新領(lǐng)域。
黃平縣名稱正是來(lái)源于舊州鎮(zhèn)萬(wàn)畝大壩——“地平掘土為黃”，舊州萬(wàn)畝大壩是貴州東部最大的湖跡平原，土地肥沃，物產(chǎn)豐富，歷來(lái)盛產(chǎn)稻谷、玉米、小麥、紅薯、洋芋、油菜、花生、西瓜、水果、畜禽，自古就為貴州東部重要的商品糧和畜禽基地。
舊州萬(wàn)畝大壩生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目，堅(jiān)持現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展思路，擬以農(nóng)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)觀光旅游，打造一個(gè)集農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)殖、農(nóng)產(chǎn)品深加工、旅游觀光體驗(yàn)、生態(tài)餐飲服務(wù)等為一體的多業(yè)態(tài)農(nóng)業(yè)園區(qū)。
2、建設(shè)條件
區(qū)位交通條件
黃平縣位于貴州省黔東南苗族侗族自治州的西北部，東臨施秉縣和臺(tái)江縣、南壤凱里市，西接黔南州的福泉市、甕安縣，北連遵義市的余慶縣。
距離省會(huì)貴陽(yáng)179公里，距離州府凱里47公里。
項(xiàng)目所在地舊州古鎮(zhèn)位于黃平縣中部偏西北方向，距離黃平縣城25公里，距凱里黃平機(jī)場(chǎng)約16公里。
圖表 1黃平縣及舊州古鎮(zhèn)區(qū)位
黃平縣交通便利，湘黔公路橫穿縣境，省道湄黃公路直達(dá)遵義通重慶、四川，周邊五縣公路暢通黃平;湘黔鐵路橫穿縣境，凱里經(jīng)黃平至余慶的高速公路已納入全省高速路網(wǎng)規(guī)劃，列為第一批縣縣通高速的實(shí)施范圍，年內(nèi)將全程貫通;黃平機(jī)場(chǎng)正式通航，已開(kāi)通昆明-凱里-杭州往返航班、�？�-凱里-北京往返航班，將陸續(xù)開(kāi)通到北京、上海、成都、深圳、重慶、三亞、桂林等國(guó)內(nèi)大中城市的航線航班。
滬昆高鐵的開(kāi)通優(yōu)化了黃平對(duì)外的交通條件。
黃平縣城距離滬昆高鐵凱里站約為45公里，通過(guò)滬昆高鐵，黃平縣與長(zhǎng)株潭經(jīng)濟(jì)區(qū)、長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)區(qū)將更加密切，黃平縣將能更為便利地承接中東部地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，同時(shí)中東部地區(qū)游客也能更方便到達(dá)黃平。
為推進(jìn)舊州古鎮(zhèn)快速發(fā)展，黃平縣投入資金14.5億元建設(shè)新州(黃平縣城)至舊州古鎮(zhèn)城區(qū)快速通道，工程已全面動(dòng)工，預(yù)計(jì)2015年末將建成;凱里至余慶高速公路距古城也僅10公里。
圖表 2黃平縣主要交通
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交通 |
主要內(nèi)容 |
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公路 |
高速公路：凱里至余慶高速公路，其中黃平至余慶段已經(jīng)通車；天黃高速，其中黃平至施秉縣已通車 湘黔公路、省道湄黃公路以及連通周邊五縣的公路 |
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鐵路 |
湘黔鐵路、滬昆高鐵 |
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機(jī)場(chǎng) |
凱里黃平機(jī)場(chǎng)，已開(kāi)通昆明-凱里-杭州往返航班、�？�-凱里-北京往返航班 |
環(huán)境條件
1、氣候條件
項(xiàng)目區(qū)海拔648-800米，屬亞熱帶溫暖濕潤(rùn)性氣候，平均氣溫15.7℃，年均降雨1211毫米。
區(qū)內(nèi)人口密度較低，幾乎不受工業(yè)廢氣和汽車尾氣的污染，同時(shí)受城市的熱島效應(yīng)的影響也非常小，森林覆蓋率為41.87%，溫度適宜、空氣清新，適宜于綠色(有機(jī))農(nóng)副產(chǎn)品的生產(chǎn)。
2、土壤條件
舊州萬(wàn)畝大壩中部平坦開(kāi)闊，四周群山環(huán)繞，為河谷壩子和丘陵地帶，屬中亞熱帶黔北高原黃壤帶區(qū)，以黃壤為主，其次有石灰土、紫色土、潮土等。
土地肥沃，物產(chǎn)豐富，有“黔東糧倉(cāng)“之美譽(yù)。
3、水利條件
萬(wàn)畝大壩，地勢(shì)平坦，交通便利，水利基礎(chǔ)設(shè)施較好，灌溉條件優(yōu)越，有中型水庫(kù)舞陽(yáng)湖，小一、二型水庫(kù)2座，建有水渠65公里、機(jī)耕道21公里，有效灌溉面積1.1千公頃，旱澇保收面積0.6千公頃。
灌溉用水，水源豐富、水量穩(wěn)定、水質(zhì)清澈。
PH值6-8，酸堿適中。
農(nóng)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)
舊州以種植水稻為主，主產(chǎn)玉米、馬鈴薯、紅薯等農(nóng)作物，是貴州省糧食主產(chǎn)地之一，被列為農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)試點(diǎn)縣。
項(xiàng)目區(qū)內(nèi)農(nóng)民種植技術(shù)水平較高，接受農(nóng)業(yè)新技術(shù)、新知識(shí)的能力較強(qiáng)，是全國(guó)25個(gè)農(nóng)技推廣點(diǎn)之一，利于園區(qū)建設(shè)和新品種、新技術(shù)的示范和推廣。
旅游資源條件
舊州萬(wàn)畝大壩緊鄰中國(guó)歷史文化名城——舊州古城(約1公里)，同時(shí)與舞陽(yáng)河國(guó)家級(jí)水利風(fēng)景區(qū)距離約為5公里，片區(qū)內(nèi)旅游資源豐富、旅游頗具規(guī)模，旅游形態(tài)包括歷史文化觀光、紅色旅游、生態(tài)觀光旅游等。
項(xiàng)目的建設(shè)，以發(fā)展農(nóng)業(yè)帶動(dòng)農(nóng)業(yè)體驗(yàn)旅游，能夠豐富片區(qū)旅游形態(tài)，促進(jìn)當(dāng)?shù)芈糜螀f(xié)調(diào)發(fā)展。
3、建設(shè)方案
項(xiàng)目定位
根據(jù)舊州鎮(zhèn)資源特性和市場(chǎng)條件，舊州萬(wàn)畝大壩現(xiàn)代農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為主，休閑觀光為輔。
一方面，利用現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展理念，延長(zhǎng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，提高農(nóng)牧產(chǎn)品附加值，打造“農(nóng)牧產(chǎn)品種養(yǎng)殖—農(nóng)牧產(chǎn)品深加工—農(nóng)牧產(chǎn)品冷鏈物流配送“完整產(chǎn)業(yè)鏈條;另一方面，依托現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、科技農(nóng)業(yè)，以農(nóng)業(yè)新技術(shù)和新品種的示范推廣、農(nóng)事活動(dòng)和農(nóng)業(yè)休閑為主，滿足城鎮(zhèn)居民/游客體驗(yàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)過(guò)程、親近大自然、品嘗生態(tài)食品等方面需求。
現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為“體”，休閑觀光為“用”：現(xiàn)代農(nóng)業(yè)是發(fā)展休閑觀光產(chǎn)業(yè)的載體，只有融合了現(xiàn)代科技、綠色健康等元素的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)快速健康發(fā)展，才能更好支撐休閑觀光產(chǎn)業(yè)的運(yùn)行;同時(shí)，休閑觀光產(chǎn)業(yè)的旅游帶動(dòng)效應(yīng)，將為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)帶來(lái)更加廣闊的盈利空間，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)更多融入科技、健康元素提供市場(chǎng)支撐。
因此，本項(xiàng)目現(xiàn)代農(nóng)業(yè)和休閑觀光產(chǎn)業(yè)相互融合，互為補(bǔ)充。
按照以上項(xiàng)目發(fā)展理念，項(xiàng)目共分兩大功能區(qū)：農(nóng)業(yè)示范區(qū)和觀光體驗(yàn)區(qū)。
其中農(nóng)業(yè)示范區(qū)包括畜牧業(yè)養(yǎng)殖區(qū)、生態(tài)蔬菜基地、苗木花卉基地、農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)以及物流配送區(qū);觀光體驗(yàn)區(qū)包括科技農(nóng)業(yè)展示區(qū)、生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品采摘區(qū)、戶外拓展區(qū)以及生態(tài)餐廳等。
項(xiàng)目將建設(shè)成集農(nóng)產(chǎn)品種養(yǎng)殖、農(nóng)產(chǎn)品深加工、農(nóng)業(yè)觀光旅游等業(yè)態(tài)為一體的黔東南州現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展示范區(qū)。
圖表 3舊州萬(wàn)畝大壩生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園功能分區(qū)
建設(shè)內(nèi)容
項(xiàng)目總占地面積10000畝，其中農(nóng)業(yè)示范區(qū)8000畝，觀光體驗(yàn)區(qū)2000畝。
1、農(nóng)業(yè)示范區(qū)
畜牧業(yè)養(yǎng)殖區(qū)：占地面積1000畝，建設(shè)養(yǎng)殖基地和防疫中心，年發(fā)展肉牛養(yǎng)殖10000頭;奶牛養(yǎng)殖5000頭，年產(chǎn)奶3萬(wàn)噸;生豬養(yǎng)殖5萬(wàn)頭、家禽養(yǎng)殖60萬(wàn)只。
生態(tài)蔬菜基地：占地面積4500畝，配套建設(shè)數(shù)座蓄水池，節(jié)水灌溉設(shè)施;興建無(wú)病毒育苗基地30畝和抗病、抗蟲(chóng)、抗逆新品種綜合示范基地20畝;興建蔬菜場(chǎng)地產(chǎn)品質(zhì)量檢驗(yàn)檢測(cè)站2處。
根據(jù)季節(jié)變換和市場(chǎng)變化，種植不同蔬菜品種。
苗木花卉基地：占地面積1000畝，其中花卉苗木基地100畝、珍稀樹(shù)種培育基地100畝，種植800畝花海，供游客觀賞。
農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū)：占地面積1000畝，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)廠房10萬(wàn)m2，招商引進(jìn)肉制品深加工企業(yè)、果蔬飲料加工企業(yè)、優(yōu)質(zhì)精米加工企業(yè)等農(nóng)副產(chǎn)品深加工企業(yè)。
物流配送區(qū)：占地面積500畝，建設(shè)冷鏈倉(cāng)庫(kù)3萬(wàn)m2，為新鮮果蔬、農(nóng)副產(chǎn)品提供冷鏈物流服務(wù);建設(shè)普通物流倉(cāng)庫(kù)2萬(wàn)m2，為其他產(chǎn)品提供物流配送服務(wù)。
2、觀光體驗(yàn)區(qū)
科技農(nóng)業(yè)展示區(qū)：占地面積500畝，修建塑料大棚，開(kāi)展蔬菜漂浮育苗、穴盤(pán)育苗及大棚設(shè)施栽培示范等，向游客展示農(nóng)業(yè)科技。
生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品采摘區(qū)：占地面積800畝， 根據(jù)季節(jié)不同，種植不同果蔬，供游客采摘購(gòu)買(mǎi)。
戶外拓展區(qū)：占地面積500畝，開(kāi)展CS真人野戰(zhàn)，戶外拓展訓(xùn)練等內(nèi)容。
生態(tài)餐廳：占地面積200畝，建設(shè)面積約2萬(wàn)m2，為游客提供特色、綠色、生態(tài)餐飲服務(wù)。
圖表 4舊州萬(wàn)畝大壩生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園主要分區(qū)占地面積
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建設(shè)內(nèi)容 |
占地面積（畝） |
|
農(nóng)業(yè)示范區(qū) |
8000 |
|
畜牧業(yè)養(yǎng)殖區(qū) |
1000 |
|
生態(tài)蔬菜基地 |
4500 |
|
苗木花卉基地 |
1000 |
|
農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū) |
1000 |
|
物流配送區(qū) |
500 |
|
觀光體驗(yàn)區(qū) |
2000 |
|
科技農(nóng)業(yè)展示區(qū) |
500 |
|
生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品采摘區(qū) |
800 |
|
戶外拓展區(qū) |
500 |
|
生態(tài)餐廳 |
200 |
4、建設(shè)地點(diǎn)
本項(xiàng)目位于黃平縣舊州鎮(zhèn)，距離縣城25公里。
項(xiàng)目建設(shè)地主要特性如下表所示：
圖表5建設(shè)地點(diǎn)情況匯總表
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序號(hào) |
名稱 |
選址狀況 |
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1 |
地理位置 |
黃平縣舊州鎮(zhèn) |
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2 |
距縣城距離 |
25公里 |
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3 |
交通條件 |
投資14.5億元的縣城至舊州快速通道已全面動(dòng)工 |
|
4 |
自然資源 |
緊靠舞陽(yáng)河，風(fēng)光秀美 |
|
5 |
周邊環(huán)境 |
舊州古城、二戰(zhàn)機(jī)場(chǎng)遺址 |
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6 |
地形地貌 |
萬(wàn)畝平原，貴州稀有 |
|
7 |
農(nóng)業(yè)基礎(chǔ) |
物產(chǎn)豐富，自古是黔東糧倉(cāng) |
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8 |
施工條件 |
供水、供電保證，建筑材料可通過(guò)快速干道運(yùn)送至項(xiàng)目地 |
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9 |
綜合評(píng)價(jià) |
萬(wàn)畝平原，土地肥沃，風(fēng)光優(yōu)美，適宜生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園的打造 |
5、預(yù)期投資
按每個(gè)功能分區(qū)預(yù)測(cè)項(xiàng)目投資。
具體功能分區(qū)投資預(yù)測(cè)依據(jù)相類似、同等規(guī)模項(xiàng)目類比。
舊州萬(wàn)畝大壩生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目總投資額為40000萬(wàn)元，具體細(xì)分投資如下表所示：
圖表 6舊州萬(wàn)畝大壩生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園預(yù)期投資
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功能分區(qū) |
預(yù)期投資（萬(wàn)元） |
|
農(nóng)業(yè)示范區(qū) |
|
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畜牧業(yè)養(yǎng)殖區(qū) |
3500 |
|
生態(tài)蔬菜基地 |
2500 |
|
苗木花卉基地 |
2000 |
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農(nóng)副產(chǎn)品加工區(qū) |
12000 |
|
物流配送區(qū) |
8000 |
|
觀光體驗(yàn)區(qū) |
|
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科技農(nóng)業(yè)展示區(qū) |
1500 |
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生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品采摘區(qū) |
800 |
|
戶外拓展區(qū) |
1200 |
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生態(tài)餐廳 |
4000 |
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鋪底流動(dòng)資金 |
4500 |
|
總計(jì) |
40000 |
6、市場(chǎng)分析
舊州萬(wàn)畝大壩生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園項(xiàng)目，生態(tài)農(nóng)業(yè)與旅游業(yè)和諧發(fā)展，相互促進(jìn)。
生態(tài)環(huán)境的改善、科技農(nóng)業(yè)的示范促進(jìn)了旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，旅游業(yè)所帶來(lái)的人流、客流又提升了項(xiàng)目的知名度，拓展了農(nóng)副產(chǎn)品的市場(chǎng)空間。
因此，本項(xiàng)目市場(chǎng)前景良好。
第一、生態(tài)綠色農(nóng)副產(chǎn)品供不應(yīng)求
“民以食為天”，中國(guó)人對(duì)食品的需求開(kāi)始從食品的“量”慢慢轉(zhuǎn)向食品的“質(zhì)”。
人們生活水平的提高，地溝油、瘦肉精、毒奶粉等事件的頻發(fā)，各種綜合因素讓中國(guó)人更加關(guān)注“餐桌上的安全”。
一般情況下，生態(tài)綠色農(nóng)副產(chǎn)品售價(jià)要高出普通食品30%-50%，有的高出1-2倍，但仍供不應(yīng)求。
預(yù)計(jì)未來(lái)5年內(nèi)，綠色食品消費(fèi)總量將占食品消費(fèi)總量的2%，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)對(duì)綠色食品的需求將在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)處于賣(mài)方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度不大，但發(fā)展空間較大。
黃平縣氣候宜人，環(huán)境優(yōu)美，空氣、土壤、水幾乎未所污染，項(xiàng)目農(nóng)業(yè)發(fā)展堅(jiān)持生態(tài)綠色理念，項(xiàng)目農(nóng)副產(chǎn)品具備生態(tài)綠色屬性。
第二、農(nóng)業(yè)觀光旅游蔚然成風(fēng)
農(nóng)業(yè)觀光園的發(fā)展與我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、生活水平的提高以及生活方式的改變有密切的關(guān)系，特別是在城市化迅速發(fā)展的今天，城市高樓林立，街道狹窄，綠地減少，環(huán)境污染，人口增加，生活節(jié)奏緊張，生活空間減少。
生活在高樓林立之中的城市居民，在享受現(xiàn)代文明帶來(lái)的舒適生活的同時(shí)，卻在與自然的和諧共存時(shí)產(chǎn)生了矛盾，人民終日生活在擁擠、嘈雜的環(huán)境之中，減少了人與自然、人與人之間的交流和溝通，人們長(zhǎng)期處于高度緊張的精神狀態(tài)，普遍有壓抑、煩躁的心理。
因此，人們?yōu)榱司徑鈮毫�、紓解緊張的神經(jīng)，非�？释飯@生活，渴望回歸大自然。
本項(xiàng)目不僅為城鎮(zhèn)居民提供回歸大自然的機(jī)遇，同時(shí)增加項(xiàng)目體驗(yàn)性，開(kāi)展農(nóng)產(chǎn)品采摘、戶外拓展等豐富的文體活動(dòng)，達(dá)到讓游客愉悅身心的目的。
7、風(fēng)險(xiǎn)分析
本項(xiàng)目的主要風(fēng)險(xiǎn)有自然風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。
自然風(fēng)險(xiǎn)：是指惡劣的自然環(huán)境對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)造成的損害。
由于自然因素的不可控性、不可抗拒性、自然條件的差異性及其變化的頻繁性，可能造成農(nóng)業(yè)生產(chǎn)在地區(qū)、季節(jié)、年度之間的巨大反差，給農(nóng)業(yè)造成不可估量的風(fēng)險(xiǎn)。
黃平屬于亞熱帶溫暖濕潤(rùn)性氣候，平均氣溫15.7℃，年均降雨1211毫米，適宜的平均氣溫、充沛的降水，為動(dòng)植物生長(zhǎng)發(fā)育提供了良好的氣候環(huán)境。
根據(jù)歷史氣象記載，黃平?jīng)]有出現(xiàn)極端嚴(yán)寒天氣、極端酷熱天氣，自然環(huán)境優(yōu)越，穩(wěn)定。
市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源有兩個(gè)方面：一是農(nóng)副產(chǎn)品供求失衡導(dǎo)致價(jià)格波動(dòng);二是農(nóng)業(yè)觀光體驗(yàn)業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)不合理，農(nóng)業(yè)體驗(yàn)未成規(guī)模。
從而導(dǎo)致項(xiàng)目實(shí)際價(jià)值未得到市場(chǎng)體現(xiàn)，影響項(xiàng)目贏利能力。
提高農(nóng)副產(chǎn)品附加值最優(yōu)的途徑：提高科技含量、增強(qiáng)產(chǎn)品生態(tài)綠色屬性。
本項(xiàng)目發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)立志于生產(chǎn)綠色生態(tài)農(nóng)副產(chǎn)品，通過(guò)高科技改造傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)產(chǎn)品附加值。
通過(guò)前面的市場(chǎng)分析，綠色農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)供不應(yīng)求，項(xiàng)目農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng)波動(dòng)有限，價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定。
農(nóng)業(yè)旅游觀光的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)可以通過(guò)以下措施降低或者避免：第一，項(xiàng)目建設(shè)之前，加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，針對(duì)潛在客戶偏好，設(shè)計(jì)科學(xué)合理的農(nóng)業(yè)觀光體驗(yàn)業(yè)態(tài);第二，加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)管理，組建專業(yè)的旅游運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，加強(qiáng)項(xiàng)目宣傳，提高項(xiàng)目知名度。
圖表 7項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估
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風(fēng)險(xiǎn) |
風(fēng)險(xiǎn)程度 |
說(shuō)明 |
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嚴(yán)重 |
較大 |
一般 |
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自然風(fēng)險(xiǎn) |
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適宜的平均氣溫、充沛的降水，氣候環(huán)境優(yōu)越，穩(wěn)定 |
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市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) |
√ |
1、項(xiàng)目農(nóng)副產(chǎn)品生態(tài)綠色，擁有價(jià)格抗性； 2、加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，提升項(xiàng)目知名度，提高旅游客群穩(wěn)定性 |
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風(fēng)險(xiǎn)總結(jié) |
風(fēng)險(xiǎn)總體可控 |
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風(fēng)險(xiǎn)客觀存在，采取合適應(yīng)對(duì)措施，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)總體可控。
8、盈利分析
測(cè)算項(xiàng)目建成后，年經(jīng)營(yíng)總收入、經(jīng)營(yíng)總成本以及經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，并估算項(xiàng)目投資回收期。
年經(jīng)營(yíng)總收入
按照功能分區(qū)估算項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入：
畜牧業(yè)養(yǎng)殖區(qū)：年產(chǎn)肉牛1萬(wàn)頭、生豬5萬(wàn)頭、家禽60萬(wàn)只、奶3萬(wàn)噸，總銷售產(chǎn)值約為9800萬(wàn)元。
生態(tài)蔬菜基地：按照每畝3000元產(chǎn)值測(cè)算，每年生態(tài)蔬菜基地總收入為1350萬(wàn)元。
苗木花卉基地：按照每畝8000元測(cè)算，年產(chǎn)值800萬(wàn)元。
農(nóng)副產(chǎn)品深加工區(qū)：建有10萬(wàn)m2標(biāo)準(zhǔn)廠房，全部招商出租，租金按5元/m2·月測(cè)算，年收入為600萬(wàn)元。
物流配送區(qū)：總建筑面積5萬(wàn)m2物流倉(cāng)庫(kù)，平均租金按3元/m2·月測(cè)算，年收入為180萬(wàn)元。
生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品采摘區(qū)：按每畝收入10000元測(cè)算，年收入為800萬(wàn)元。
戶外拓展區(qū)：年接待游客10萬(wàn)人次，人均消費(fèi)100元，年收入為1000萬(wàn)元。
生態(tài)餐廳：按照經(jīng)營(yíng)收入3000萬(wàn)元估算。
因此，項(xiàng)目每年總經(jīng)營(yíng)收入為17530萬(wàn)元。
年經(jīng)營(yíng)總成本
項(xiàng)目每年經(jīng)營(yíng)總成本包括各功能區(qū)塊運(yùn)營(yíng)成本、工資及福利費(fèi)、土地租用成本、維護(hù)修理費(fèi)以及其他費(fèi)用等。
運(yùn)營(yíng)成本：按每年總經(jīng)營(yíng)收入的40%估算，則各功能區(qū)域運(yùn)營(yíng)成本為7012萬(wàn)元。
工資及福利費(fèi)：項(xiàng)目定員150人，按照人均工資福利費(fèi)3000元測(cè)算，年工資及福利費(fèi)為540萬(wàn)元。
土地租用成本：平均每畝土地每年租用價(jià)格按800元測(cè)算，則土地租用成本為8000萬(wàn)元。
維護(hù)修理費(fèi)：按總投資的1.5%測(cè)算，年維護(hù)修理費(fèi)為600萬(wàn)元。
其他費(fèi)用：包括管理費(fèi)用、宣傳推廣費(fèi)用、銷售費(fèi)用等，按年經(jīng)營(yíng)總收入的4%估算701萬(wàn)元。
因此，項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)總成本為9653萬(wàn)元。
圖表 8舊州萬(wàn)畝大壩生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園盈利分析
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經(jīng)營(yíng)總收入 |
金額（萬(wàn)元） |
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畜牧業(yè)養(yǎng)殖區(qū) |
9800 |
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生態(tài)蔬菜基地 |
1350 |
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苗木花卉基地 |
800 |
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農(nóng)副產(chǎn)品深加工區(qū) |
600 |
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物流配送區(qū) |
180 |
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生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品采摘區(qū) |
800 |
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戶外拓展區(qū) |
1000 |
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生態(tài)餐廳 |
3000 |
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運(yùn)營(yíng)成本 |
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運(yùn)營(yíng)成本 |
7012 |
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工資及福利費(fèi) |
540 |
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土地租用成本 |
800 |
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維護(hù)修理費(fèi) |
600 |
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其他費(fèi)用 |
701 |
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經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) |
7877 |
項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)總收入-經(jīng)營(yíng)總成本=8093萬(wàn)元。
扣除各種稅費(fèi)，項(xiàng)目每年的凈利潤(rùn)約為5908萬(wàn)元。
項(xiàng)目預(yù)期投資40000萬(wàn)元，資金回報(bào)率為14.8%，投資回收期約為6.7年。
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