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商業(yè)物業(yè)管理方案
為了確保事情或工作能無誤進行，時常需要預先制定一份周密的方案，方案具有可操作性和可行性的特點。方案要怎么制定呢？以下是小編幫大家整理的商業(yè)物業(yè)管理方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
商業(yè)物業(yè)管理方案1
商鋪是指用于從事具體商業(yè)行為的物業(yè)。按其經營方式主要為單體經營，集中管理的模式，對商業(yè)街商鋪進行統一管理，是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法，管理的好，對培育區(qū)域商業(yè)中心和商業(yè)品牌有重要影響。
對于開發(fā)商來說，開發(fā)、銷售商鋪是前提，但只有開發(fā)、銷售是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對商鋪進行管理，才能長久發(fā)展。
目前國內商鋪購買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對商鋪的管理更為重要。如果商鋪商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風險還是要落到開發(fā)商的頭上。
1.0商鋪物業(yè)管理理念
商鋪是有計劃的商業(yè)聚集,對商鋪進行“統一管理,分散經營”是商鋪區(qū)別于其他房地產的核心特點。
“統一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業(yè)市場競爭。
“分散經營”，是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。
1.1.
商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監(jiān)督、統一物管。
為了達到“統一管理,分散經營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。
1.1.1
“統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理。
“品牌審核管理”指：招商對象需經品牌審核后才能進入。
審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。
“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。
租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：
承租戶的經營業(yè)態(tài)是受到整個統一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經業(yè)主委員會的認可（業(yè)主委員會成立之前，經開發(fā)商認可）；
營業(yè)時間的確定；
承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；
為整個商鋪促銷承擔的義務；
承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；
投保范圍事宜；
是否統一的收銀等
1.1.2
“統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。
由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。
組織策劃相關的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算，經業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承租戶銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。
1.1.3
“統一的服務監(jiān)督”有助于經營者間的協調和合作。
商鋪須設立由開發(fā)商領導、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監(jiān)督承租戶的經營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的方式有：
指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排；
協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；
服務項目：行政事務管理；
監(jiān)督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。
1.1.4
“統一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。
商鋪的物業(yè)管理內容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業(yè)設施設備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。
2.0商鋪物業(yè)的管理特點
2.1
顧客流量大
商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢。安全管理應特別慎重
2.2
服務要求高
要物業(yè)管理服務面向商鋪置業(yè)人和使用人，向他們負責，一切為他們著想。促進商業(yè)物業(yè)保值、增值；同時為使用人和顧客營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經營和購物環(huán)境。這是商鋪物業(yè)管理服務的根本原則
2.3
管理點分散
出入口多，電梯（客梯）、觀光梯、自動扶梯等）分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度較大是商業(yè)物業(yè)管理的特點。
2.4
營業(yè)時間性強
顧客到商鋪購物的時間，大多集中在節(jié)假日、雙休日和下班及晚間，而平時和白天顧客相對少一些。統一店鋪的開張及關門時間有利于商鋪的整體形象塑造。開張、關門時間不統一會造成整體商鋪經營的凌亂感，無序經營的印象，對顧客產生不良的心理影響。
2.5
車輛管理難度大
來商鋪的顧客，有開車的，也有騎車的，大量的機動車和非機動車對商鋪周邊的交通管理和停車場管理增加了壓力。車輛管理好壞直接影響著商場物業(yè)管理水平的整體體現。
3.0物業(yè)管理人員配備
3.1.1商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。
3.1.1.1業(yè)戶服務部
設主管一人，可由物業(yè)主任兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內部管理、下設業(yè)戶接待員若干名，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業(yè)戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。
3.1.1.2維保服務部
設主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證商鋪不間斷地安全運行，使物業(yè)保值和升值。維保服務部的作業(yè)人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。
3.1.1.3保安服務部
設主管一人，全面負責商鋪的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。
3.1.1.4保潔綠化部
設主管一人，全面負責商鋪的室內保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。
3.1.1.5經營服務部
設主管或兼職主管一人，全面負責商鋪業(yè)戶委托給物業(yè)管理公司的租賃代理、廣告策劃及項目開發(fā)等經營服務工作。該部門的主要職責是配合業(yè)戶的經營活動，促進商鋪經營銷售和物業(yè)管理工作。
4.0商鋪的物業(yè)服務管理
商鋪物業(yè)管理包含以下幾個方面，我們現對此進行分項描述：
4.1商鋪業(yè)戶服務管理
4.2商鋪裝修服務管理
4.3商鋪設備、設施維保服務管理
4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理
4.5商鋪保安服務管理
4.6商鋪保潔服務管理
4.7商鋪綠化服務管理
4.8
商鋪經營服務管理
4.9
商鋪廣告管理
4.10商鋪保險管理
4.1商鋪業(yè)戶服務管理
業(yè)戶服務部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務，二是內部管理。
4.1.1接待與聯系
接待與聯系是業(yè)戶服務的重要內容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的'業(yè)戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內外聯系等。
4.1.2糾紛、投訴接待
顧客在商鋪購物因環(huán)境服務因素而來投訴。對物業(yè)管理方來說，所有投訴、處理結果都要有記錄，作為年終表彰與履行“管理公約”業(yè)績考核依據之一;
4.1.3報修接待
商鋪鋪位的照明或其他設施出問題，對業(yè)戶營業(yè)將造成很大的影響。業(yè)戶報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現場搶修；
4.1.4走訪回訪
接待員的走訪內容包括三方面：
一是聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務的意見、建議；
二是對報修后的維修結果進行回訪；
三是對業(yè)戶的禮儀、形象、環(huán)境、廣告、裝潢等方面的不足之處作出提示、督促改進，曉之以理，動之以情，用實際行動去感化業(yè)戶，讓他們明白：我們所做的一切，都是為了商鋪的自身形象，我們的目標是一致的。
4.1.5內外聯系
商鋪內部聯系：
商鋪的內部聯系包括向業(yè)戶收取租金、管理費、水電能耗費、鋪位的報修搶修費等；向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費。商鋪服務管理做得如何，必將影響到收繳率的好壞。
商鋪的外部聯系
商鋪與街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的聯系，如處理不好這些關系，會使商鋪的經營活動很被動。處理得好，往往事半功倍。
4.2商鋪裝修服務管理
4.2.1裝修管理應包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較大，故單獨列出論述。裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協議”，現場監(jiān)督管理等。
4.2.2商鋪樓宇的租賃往往以整個層面向外出租，出租后，由承租商依據經營要求，提出裝修申請；也有的業(yè)主把一個層面裝修完畢之后出租鋪面。承租商戶對鋪面只能通過申請批準后作一些小的變動裝修，裝修管理應做好以下幾個方面：
建立周全、詳細、便于操作的管理制度；
專人負責對工程實行嚴格的監(jiān)督；
選定資質高、信譽好的工程承包商進行裝修；
對裝修現場進行監(jiān)督管理。
4.2.3商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點
二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》；
業(yè)戶裝修需使用電焊、氣焊、砂輪、切割機等設備的，應嚴格遵守《商鋪動火申請制度》的各項規(guī)定；禁止擅自更改水、電管線及負荷用電；
裝修完畢后，物業(yè)管理處根據裝修前業(yè)戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現有違反裝修設計圖及裝修協議某些條款的，應視情節(jié)輕重作不同的處理；
為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結構等重要部位，裝修工程施工方事由物業(yè)管理處選定還是由業(yè)戶選定應視工程涉及的方面來確定，通常分以下幾種情況：
凡涉及電力設備（由鋪外的配電架至鋪內的終端空氣開關箱等）進行增建、改裝的；為該層的消防設備（包括消防噴淋裝置、管道、警鈴等）進行增建或改造的；為該層的電梯、自動扶梯進行增建或改裝的，以及電視監(jiān)控系統、公共天線分布系統等進行增建或改裝的，都由物業(yè)管理處選定工程實施工方。業(yè)戶則按工程費用的一定比例支付給物業(yè)管理處作為工程監(jiān)督管理費。
凡涉及鋪面、商號招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內部間隔，水管、排水道、電力裝置，通風設備、電話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè)管理處選定施工方。
業(yè)戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節(jié)）；排水系統的分布圖（附由關細節(jié)）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等。等等
4.2.4裝修現場監(jiān)督管理
在施工過程中，物業(yè)管理處應派專人在現場進行管理。管理的內容主要包括3方面：
對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協議”要求和對裝潢現場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的裝飾、裝置或公用設施，則由業(yè)戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據或參考。
等等
4.3商鋪設備、設施維保服務管理
商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設施，設備上，因為商業(yè)物業(yè)設施設備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設備、設施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經營環(huán)境和經營活動的正常運行。一些設備如電梯，自動扶梯等易出故障的設施設備，保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。
商鋪設備管理主要是防止商鋪停電和保證中央空調、自動扶梯的正常使用。商鋪供電需要絕對保證，因為一旦停電，漆黑的營業(yè)廳將給顧客、商品和營業(yè)款帶來不安全的因素，對商鋪聲譽帶來不利影響。所以應選派優(yōu)秀員工，日夜監(jiān)測電氣運行狀況和空調系統、自動扶梯的運行狀況，一有異常情況及時安排維修，確保電氣和中央空調、自動扶梯正常運行。
商鋪設備設施維保管理的具體實施過程與辦公項目類似，在此省略。
4.4商鋪建筑物的養(yǎng)護及維修管理
4.4.1商鋪修繕的計劃、資金管理。
為了確保商鋪建筑物的完好，應制訂完整的修繕制度，編制每年的修繕計劃，安排年度修繕投資，經管理處審核后報商鋪業(yè)委會方審批（大中修要落實資金），檢查修繕結果。
4.4.2工程性質的確定。
依據商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。
大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經營業(yè)戶必須停止營業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；
中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件，保持原樓宇規(guī)模和結構的工程。如樓頂的局部修繕或部分重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，商鋪發(fā)生突法事件，保安、管理人員應按《應急事件處理規(guī)程》操作。防止事態(tài)擴大，注意保護現場，及時向上級報告或呼叫救護車。應特別強調，在發(fā)生惡性的事件緊急疏散圍觀顧客時等等
4.5.4監(jiān)控中心管理
監(jiān)控是指利用電視監(jiān)控系統對商鋪進行全方位多角度的監(jiān)視，尤其是對出售貴重商品如鉆石珠寶、高檔手表等鋪面應進行日夜監(jiān)視。
如發(fā)現可疑人員或突法事件、惡性的事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應及時錄象，寸作查證。
另外地下車庫或露天停車場亦須安置監(jiān)控攝像探頭，防止車輛被竊，萬一遭竊，錄象將提供證據、線索，有利破案等等
這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認真、敬業(yè)。
4.5.5消防管理
商鋪消防工作的重要性不言而喻，商鋪內人流大，樓梯、通道（尤其是放火樓梯、通道）相對面積較小，這給火災時的人員疏散帶來很大困難；
商品多（且大多是易燃品），火種容易迅速燃燒；面積廣，因無防火墻阻隔，烈火蔓延極快；如商廈火災，高樓內的豎井多，煙囪效應可使火災熱煙上升速度達到每秒8米，瞬間整個商廈將全被煙霧籠罩。煙霧窒息死亡往往是火災死亡率中最高的。鑒于防止火災的重要性，商鋪都安裝有先進的火災探測裝置（煙感探測器和溫感探測器）和自動滅火裝置（噴淋裝置）。這些裝置直接與火災自動報警系統聯網。只要易各地方出現火情，煙霧和溫度各達到一定的限度，這兩種裝置便自動通過導線將報警信號傳輸至報警器，進行有效監(jiān)控與預防。
制定切合本商鋪實際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）；商鋪的各部門及物業(yè)管理的各部門都要把各自放火職責、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統一指揮，分區(qū)管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實貫徹“預防為主，防消結合”的消防方針。
發(fā)現監(jiān)控屏幕有火災報警號時，立即用對講機通知就近的保安人員赴現場核查與處置；如確為火警，按應急方案實施，報告保安部主管組織撲救，重點是商鋪內人員的疏散，保障人身安全，事故后作好調查分析報告并備案。
發(fā)現故障警報，應迅速消除警鈴使之還原，并立即通知維保部，協助維保部盡快排除故障，并作好詳細記錄。
定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查，防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現象。
在員工、管理人員和業(yè)戶中定期開展消防培訓及消防演習，使人人都會使用消防器具，掌握火災逃生知識，不斷提高大家的防火意識和消防業(yè)務水平。等等
4.6商鋪保潔服務管理
商鋪的環(huán)境有外部環(huán)境和內部環(huán)境。
外部環(huán)境包括樓宇的外墻、附屬建筑設施及周圍的綠地、廣場、停車場等；
內部環(huán)境包括過道、扶梯、自動扶梯、電梯、衛(wèi)生間、會議室等一切公用場所，以及業(yè)戶的鋪內、辦公室內等非公用部位。
搞好商鋪的環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護的主旨在于創(chuàng)造整潔優(yōu)美、和諧怡人的商業(yè)氛圍，為業(yè)戶提供一各理想的經營環(huán)境，為顧客提供一個輕松愉快的購物環(huán)境。
4.6.1商鋪保潔管理方法
要做好商鋪的保潔服務管理，首先要確定做什么，即什么地方需要保潔，然后定出清潔的標準，根據這些標準、要求再定出保潔的頻率（次數），還要再加上檢查手段，如目視檢查還室手摸檢查或白紙擦一米檢查等，制作《商業(yè)街商鋪環(huán)境清潔的作業(yè)標準》，內容有檢查的部位、項目、清潔的標準、保潔的頻率、檢查的手段等。重要的問題是怎么做等，制訂《商業(yè)街保潔服務作業(yè)規(guī)程》，這個“規(guī)程”指導保潔工對商鋪各部位的清潔按規(guī)定的操作程序去做，是保潔工崗前崗中的培訓教材，其要點有：地面清潔、打蠟；墻角線清潔；墻面除塵；大理石清潔、打蠟；不銹鋼面清潔；衛(wèi)生間清潔；玻璃幕墻清潔；窗戶清潔；地毯清洗干凈等。
4.6.2商鋪保潔管理的重點
商鋪的清潔管理重點之一是地坪清潔。隨著人流的進出，給商鋪地坪帶來的灰塵、紙肖；定時的清潔能夠帶給顧客舒適、優(yōu)美的購物環(huán)境；
商鋪的玻璃無框門、室內柱上鏡、電梯內鏡面等，由于顧客觸摸頻率較高，留下的手印帶給人視覺上的不舒服，應定時清潔以消除不潔現象；
商鋪盥洗室墻面、潔具、地坪的清潔、干燥和無異味，也是清潔工作的重點；
商鋪外的銅牌，因暴露在室外，風吹雨淋會使銅牌便黑，定期擦拭，能保持其程亮，提升商鋪的形象。
商戶鋪內產生的垃圾須袋裝并放至指走位置，及時清理；
雨大進門處及其他公用過道應設置一些雨具存放器，盡量不要把帶雨水的雨具帶進大廳，同時注意清潔衛(wèi)生。
對商鋪的殺蟲滅鼠工作要引起重視，但放置鼠藥時，要充分考慮兒童的安全，要放在摸不到的地方；為了安全也可以聘請專業(yè)隊伍進行消殺工作；
在商鋪的營業(yè)時間內，保潔工不能使用長柄拖把，更不能使用濕拖把拖地，以免造成顧客滑倒傷害事故；
在雨雪天，商鋪進門處應勤保潔并放置地毯或防滑提示牌；
提醒業(yè)戶在規(guī)定的時間內把鋪面內產生的垃圾袋裝送至指定的位置；
對一切能利用的再生垃圾（包裝紙、箱）要回收處理。等等。
4.7商鋪綠化服務管理
綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購物環(huán)境的基礎。商鋪內外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業(yè)技術人員，依據季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求，制定詳細的管理細則，指導養(yǎng)護人員實行。
4.7.1商鋪綠地管理
商鋪外圍的綠地，在基建時就已定型，商鋪得整體綠化風格和局部獨立的構圖要統一協調，水平綠化和垂直綠化要相得益彰。
為保證草坪生長良好，勸阻顧客、游客進入草坪；
保持綠地環(huán)境整潔；及時清除死株、病株，缺株要補檀：定期對花木修剪整形；
發(fā)現病蟲害要進行捕捉或噴藥，藥物防治要注意安全，并掛警示標識；
草坪要經常除雜草：定期軋剪，每季度施肥一次，施后澆水或雨后施撒；
臺風前對花木做好立支柱、疏剪枝葉的防風工作，風后清除花木折斷的枝干，扶正培植倒斜的花木。等等
4.7.2商鋪室內綠化管理
花卉擺放前要有設計圖，造型變更要有小樣圖，與商鋪總體設計風格相協調；
花卉上掛?名稱牌”，簡介花卉學名、俗稱、習性，宣傳養(yǎng)花的常識，爭取業(yè)戶和顧客的配合，共同創(chuàng)造幽雅清新的購物環(huán)境，同時又陶冶情操，增加商鋪的文化氛圍；
花卉搬運時，注意保護花卉株形不受損傷，不散落盆泥，注意場地整潔；
商鋪人流量較大，因此商鋪內擺放的花卉要經常檢查，及時修剪，清除黃葉，枯萎的花卉立即更換：由于各點擺放位置的光照度不一，花卉就要定期相互調劑、更換位置；等等
4.7.3檢查督導
部門主管對保沽、綠化，服務各組工作時時進行巡視，發(fā)現問題記錄在案，并追究各組長責任：管理處經理、業(yè)戶部督導不定期對各組工作進行抽查，發(fā)現問題立即督促主管部門整改，每月累積數次，對主管進行處罰。
4.8商鋪經營服務管理
商鋪方和物業(yè)管理公司所簽訂的委托物業(yè)管理合同中，往往會把商鋪經營管理范疇的租賃管理，廣告籌劃、新項目開發(fā)同時委托給物業(yè)管理公司，以配合其商鋪的經營管理．作為物業(yè)管理公司也應將商鋪經營管理的好壞與自己的物業(yè)管理服務緊密地聯系起來。
4.8.1租賃管理
出租方式的管理
主要是在租金商定時要考慮多方面因素，如商品經營的范圍及類別；附近商鋪樓宇的空置率；承租戶的經營特色；商鋪所處的位置。另外經營商品給管理帶來的易難也應作為一個因素。租金計算可采用兩種形式，一種先規(guī)定一個固定的月租金（根據面積），然后根據市場情況和貨幣升、貶值決定幾年后再增加合理的幅度。
一種是按面積定出最低租金，然后根據承租戶銷售總額按一定的百分比收取租金。
4.8.1.1競標租賃的注意事項：
嚴格審定投標者的資格，主要是審核其個人或公司的商業(yè)零售管理經驗、經營業(yè)績，資信狀況及經營品種是否符合行業(yè)規(guī)定等；
投標的程序須規(guī)范、嚴密、全面，尤其是租金的計算方式及規(guī)定，預付競標租金的保證方式，有關撤回投標的規(guī)定，以及中標后延時簽約的賠償，應作更為周全和深人的考慮。
4.8.1.2協議租金出租的注意事項：
在和業(yè)戶簽訂租賃協議之前亦應了解承租人的資格、經營管理經驗，資金狀況，以及目前所經營店鋪的數目，業(yè)績情況及所經營品種是否符合行業(yè)的規(guī)定等；
承租人的經營性質，經營范圍，所經營的商品檔次和質量．是否有能力進行一定投入的商業(yè)推廣活動，從而使商鋪的業(yè)務前景有較大的發(fā)展等。
4.8.1.3租金條款
租金制定的參考因素：
要參考周邊社區(qū)人口數目，流動人口的數目及可能吸引其他社區(qū)的顧客量、商鋪地理位置的優(yōu)劣，交通是否便捷等情況：
要參考商品經營的范圍及類別、附近區(qū)域商鋪的空置率、承租人的經營特色、承租人要承租的層次、位置等情況等：
要參考周圍區(qū)域同行業(yè)的營業(yè)面積、租金狀況、及經營狀況等。
租金的組成要素：
租金的組成包括商鋪固定投資的折舊、保險，貸款資金利息、投資回報率等。
水電能耗費、商鋪管理酬金、商鋪利潤，物業(yè)管理費等。
大中修整改更新基金等累加應分攤到每平方米。（也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的）等
4.8.2廣告策劃
樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統一安裝在合理位置；
廣告策劃是商鋪經營服務管理的一項重要任務，就是要設法把顧客吸引進來，把承租人留住。因此要策劃和組織各項商業(yè)推廣宣傳活動，如綜合表演、納涼晚會、模特表演，攝影展，商品使用演示等．
節(jié)日期間還可以相應地進行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商鋪的知名度，吸引大批消費者來購物助興。
協調好社會關系，與政府及其他組織機構保持聯絡，參與社會公益活動如捐助失學兒童等，會給業(yè)戶帶來潛在的商業(yè)機會。
4.8.3項目開發(fā)
物業(yè)管理處還應不斷增加服務項目，擴大服務領域．如：開辦商鋪兒童樂園，讓兒童能盡興地玩耍，父母能放心地購物：
開辦商務中心，為業(yè)戶提供傳真、復印、打字、電報、長途電話、電子郵件等服務：
開辦茶座．為顧客提供休憩，飲茶、品味小吃的場地：舉辦舞會、卡拉O、節(jié)日慶祝，年終聯歡等文娛活動，活躍業(yè)戶的文化生活：
辦好商鋪內部食堂．為業(yè)戶提供清潔衛(wèi)生、美味可口、物美價廉的飯萊，為顧客提供寄存包袋、代訂報刊、代辦保險、兌換零幣等服務：
開辦投幣洗衣店、快速沖印照相店，鮮花店、禮品店、電腦屋等：
為顧客，業(yè)戶提供全方位的服務，使顧客生活中的大多數服務要求都能在商業(yè)街中得到滿足。等等
4.9商鋪廣告管理
業(yè)戶為了樹立企業(yè)形象，追求經濟利益，必然采取許多宣傳和促銷手段。除電視、報刊廣告以外，最有效、最直接的就是在商鋪主體周邊與商鋪內部懸掛醒目的招牌、廣告牌、條幅，張貼宣傳品。物業(yè)管理處為了規(guī)范商鋪的環(huán)境秩序和整體形象，在支持商業(yè)宣傳策劃的同時，必須加強商鋪的廣告宣傳管理。
商鋪的整體布局設計是很重要的，而各鋪位上的宣傳廣告（包括燈光廣告、燈飾、條幅、張貼、懸掛品等）要和商鋪整體設計相協調，這就要求承租業(yè)戶的廣告設計必須經過物業(yè)管理處審核，以做到管理有序，不會破壞商鋪的整體設計格調。
4.10商鋪保險管理
商鋪的物業(yè)管理中保險管理是必不可少的。在商鋪的維修施工和廣告安裝中，均有可能發(fā)生意外的事故（包括火災），對業(yè)戶、顧客、員工造成傷害；在保潔操作中，也有可能保潔工未按“規(guī)程”操作，用了濕拖造成顧客滑倒摔傷；或雨天地滑，顧客在商鋪進門處滑跤跌傷；這些都有可能向物業(yè)管理方提出索賠。為了規(guī)避風險和最大限度地減低這方面的損失，商鋪的物業(yè)管理處應采取兩種措施：
工程或服務的公眾責任險、財產險（火險）；物業(yè)管理方可以向保險公司投保公眾責任險等險種，在考慮保險額度時，可以根據事故發(fā)生率的高低選擇投保的金額。
還有一種是財產險，是為防止商鋪可能遭受火災、臺風、暴雨、水浸等損失而投保的，物業(yè)管理處應主動出面向商鋪方（大業(yè)戶）和各業(yè)戶的投保減災提供建設性意見。
商業(yè)物業(yè)管理方案2
一、項目特點分析
假設該商業(yè)項目地處繁華的四川北路商業(yè)街的南端，歷史文脈悠遠，無與倫比的自然環(huán)境與深厚的文化積淀決定了其具備一切作為繁華地段的先決條件。該商業(yè)項目，總建筑面積約2萬多平方米，該項目集購物、休閑、餐飲于一體的多功能綜合商業(yè)物業(yè)。
二、項目所屬區(qū)域分析該商業(yè)項目廣場位于四川北路是上海市虹口區(qū)的核心區(qū)，是僅次于是南京路、淮海路的上海第三大商業(yè)街，是上海開埠以后，最早建成的幾條馬路之一。她一改昨天那條狹小擁擠的商業(yè)街舊貌，形成了今天四川北路特有的現代化"平民商業(yè)大街"、"上海四川路，中華名品街"。
四川北路，以高品位、中低價的商品，現代電子技術的服務，及利用周邊人文景觀建設起來的現代文化旅游和娛樂設施的特色，加上一批著名的商貿企業(yè)先后進駐四川北路，吸引著越來越多的市民和國內外的游客。四川北路商業(yè)的消費對象歷來以普通市民為主，加上旅游和體育活動，更使這條繁忙的商業(yè)大街增添了熱烈的氣氛，平均日客流量達90萬人次，與南京路、淮海路、金陵路、豫園商場共同構成上海市級商業(yè)中心，通稱"四街一場"。
三、客戶群體分析
四川北路以其鮮明的個性“面向于工薪階層”，有別于名店櫛比的南京路和豪華高雅的淮海路，堅持為大眾服務的經營方針，立足于國貨名品，扶持民族工業(yè)，成為國內名牌最多、質量最優(yōu)、門類最全的商品中心�！白咦吖涔淦渌罚I賣請到四川路”的廣告語正是迎合了買價廉物美商品的顧客的心。
四、商鋪物業(yè)管理理念
商鋪是有計劃的商業(yè)聚集對商鋪進行“統一管理分散經營”是商鋪區(qū)別于其他房地產的核心特點。
“統一管理”，要求商鋪必須由代表業(yè)主權利的、受業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統一管理，沒有統一管理的商鋪是難以經受激烈的零售業(yè)市場競爭。 “分散經營”，是商鋪對消費者和經營者間的交易提供場所，商鋪的管理者不能直接進行商業(yè)經營，只是在消費者和經營者之間搭建橋梁。
商鋪的統一管理的理念在于統一招商管理、統一營銷、統一服務監(jiān)督、統一物管。為了達到“統一管理分散經營”的管理模式，在商鋪銷售合同中都應該約定承置業(yè)人必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。
“統一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理�！捌放茖徍斯芾怼敝福赫猩虒ο笮杞浧放茖徍撕蟛拍苓M入。
審核包括對廠商和產品的審核，須具有有效的營業(yè)執(zhí)照、生產許可證、注冊商標登記證、產品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務登記證、法人授權委托書等。
“完善的租約管理”指：簽定租約、合同關鍵條款必須進入。
租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費的收取等，還有其他比較關鍵的租約條款管理，比如：
承置業(yè)人的經營業(yè)態(tài)是受到整個商鋪的統一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經業(yè)主委員會的認可（業(yè)主委員會成立之前，經開發(fā)商認可）；營業(yè)時間的確定；
承置業(yè)人的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語言文字方面須接受統一管理；
為整個商鋪促銷承擔的義務；
承租人對停車場的使用，確定有償還是無償，有無限制；
投保范圍事宜；
是否統一的收銀等
1、 “統一的營銷管理”有助于維護和提高經營者的共同利益。
由于目前商業(yè)競爭激烈，打折降價的促銷競爭手段比較流行，以吸引購物者光顧。管理公司應該為商鋪策劃好1年12個月的營銷計劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無節(jié)造節(jié)過”。
組織策劃相關的促銷活動，所發(fā)生的費用應預先與業(yè)主溝通預算，經業(yè)主同意后，對實際發(fā)生的費用按照承置業(yè)人銷售額的一定比例進行分攤。如果商鋪統一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分攤費用。
2、“統一的'服務監(jiān)督”有助于經營者間的協調和合作。
商鋪須設立由開發(fā)商領導、商業(yè)專家組成的管理委員會，指導、協調、服務、監(jiān)督承置業(yè)人的經營活動，保證商鋪的高效運轉。常見的方式有：指導項目：店鋪布置指導、促銷活動安排；
協調項目：協調經營者之間的緊張關系，增進經營者之間合作；
服務項目：行政事務管理；
監(jiān)督項目：維護商鋪的紀律、信譽，協助工商、稅務、衛(wèi)生、消防等部門的管理。
3、 “統一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護和保養(yǎng)。
商鋪的物業(yè)管理內容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。商鋪的各項設施的使用頻率較高，統一管理有助于對物業(yè)設施設備有計劃的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性。
五、物業(yè)管理重點、難點
重點分析：
項目業(yè)態(tài)類型多，管理上各有側重。區(qū)域內存在不同類型的業(yè)態(tài)，如品牌專買、餐飲等。由于其物業(yè)本身特性的不同，對物業(yè)管理需求和要求也不同，因此，在制定商場物業(yè)管理總體方案時，物業(yè)管理企業(yè)應針對不同類型的物業(yè)，在管理方式上有所側重，以適應不同類型物業(yè)對物業(yè)管理的需求。如餐飲要特別加強設備管理和消防安全管理，加強巡視和檢查，及時發(fā)現、排除管理隱患。
從本人的經驗來看：一是要推進物業(yè)管理市場化進程，逐步實現優(yōu)質優(yōu)價；二是物業(yè)管理企業(yè)實施規(guī)�；\作，在企業(yè)內部合理配置人員，提高科技含量，降低成本；
要求制定《管理規(guī)約》。商業(yè)廣場客流量大，人員復雜，矛盾和糾紛時常發(fā)生。因此，在提倡使用人自治自律的基礎上，必須對商場置業(yè)人（使用人）的使用行為加以限制和約定，制定一個大家共同遵守的行為準則即《管理規(guī)約》，來明確商場置業(yè)人（使用人）的職責、權利和義務，規(guī)范商場置業(yè)人（使用人）的行為，促進商場物業(yè)管理工作的順利開展。
設立置業(yè)人檔案，嚴格管理。管理中心應建立健全置業(yè)人（使用人）的檔案資料及管理系統。在嚴格保密的前提下，充分掌握置業(yè)人（使用人）的流動情況，以便加強管理。
協調物業(yè)管理各主體及相關部門的關系。物業(yè)管理活動所涉及的主體和相關部門較多，有直接參與的，也有間接參與的，如建設單位、城市供水供電等專營服務公司，物業(yè)、市政、環(huán)衛(wèi)、公安、消防、工商等行政管理部門等，物業(yè)管理工作離不開這些主體和相關部門的支持與協助。因此，物業(yè)管理企業(yè)要積極協調處理好與這些主體和相關部門的關系，配合他們的工作，借助政府有關部門的力量，加強對商場治安等方面的綜合管理，促進商場物業(yè)管理和精神文明建設等各項工作的全面開展。
針對不同置業(yè)人（使用人）的具體情況，物業(yè)管理企業(yè)要出面牽頭，開展豐富多彩的文化活動，一方面加強了置業(yè)人（使用人）之間的交流和溝通，豐富了置業(yè)人（使用人）的文化生活，提升物業(yè)管理的品位，另一方面，加強物業(yè)管理企業(yè)與置業(yè)人（使用人）溝通，創(chuàng)造融洽和諧的工作環(huán)境，便于物業(yè)管理工作的順利開展。
難點分析：
從進駐期直至正常營業(yè)期，物業(yè)管理實施與周邊施工（二次）長期并存，且進駐期商家進駐集中、進駐率高、進駐快，管理壓力較大。
商家其特殊的人員結構及多種經營業(yè)態(tài)必將為商場帶來更清新的時代氣息、衍生更現代的經營理念，因此要求物業(yè)管理實現管理方式和管理手段的現代化。
隨著人們消費理念的不斷更新，物業(yè)管理企業(yè)所提供的服務產品也應是“精品服務”，全心全意滿足顧客的需求，而且不斷滿足顧客不斷增長的需求。
商業(yè)物業(yè)管理方案3
第一部分：公司經營現狀分析
一、市場競爭力低：員工的企業(yè)向心力需加強、員工管理能力及水平待提升、風險意識薄弱、企業(yè)對外形象待提高
二、物業(yè)財務經營收取率低：
第二部分：20xx年管理目標
一、提高市場競爭力
1、通過企業(yè)一級資質審批
2、團隊凝集力建設滿意值95%以上（企業(yè)MI的灌輸、企業(yè)的活動）
3、 20xx年學習年培訓內培外培訓（）量（解決員工的管理能力及水平、風險意識）
4、企業(yè)形象樹立客戶滿意度95%以上（通過現場服務質量提升、企業(yè)Vi視覺規(guī)范）
二、提高企業(yè)財務運營能力
1、實現利潤元
第三部分：組織實施方案
一、人事架構調整及職責分工
二、實現利潤采取措施(提高收繳率、往年欠費解決措施、多項經營開展的'設想)
三、各部門計劃書分解
第四部分：激勵與考核措施
一、董事會對管理目標激勵與考核
二、總經理對各部門、服務中心主任的激勵與考核
三、部門負責人、服務中心主任對基層的激勵與考核
商業(yè)物業(yè)管理方案4
商業(yè)項目物業(yè)管理辦法（試行）
第一章總則
第一條為了理順管理，明確商業(yè)項目在招商運營、物業(yè)管理中各相關單位的業(yè)務關系，明確權責，特制訂本辦法。
第二條本辦法所稱商業(yè)項目包括社區(qū)底商、會所、運動中心、集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體等。
第三條本辦法適用于由地區(qū)物業(yè)公司接管的項目。
第二章交付前管理
第四條物業(yè)服務費定價
地區(qū)物業(yè)公司負責商業(yè)項目物業(yè)服務費成本測算，充分與地區(qū)公司營銷部、省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司溝通協商，擬定物業(yè)服務費標準，按集團相關制度報批。
第五條前期介入物業(yè)服務
集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體需地區(qū)物業(yè)公司提供前期介入物業(yè)服務的，服務期間產生的人工綜合成本在地區(qū)公司列支，物料、清潔綠化、設備設施維修保養(yǎng)、水電、辦公、行政報批等費用由地區(qū)公司承擔，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬，具體按地區(qū)公司相關制度報批。
第六條制定現場物業(yè)管理方案
集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體開業(yè)前3個月，地區(qū)物業(yè)公司須根據集團批復的收費標準，制定開業(yè)后現場物業(yè)管理方案（包括服務內容、標準、流程、人員配置、停車管理等），經省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司審核后報地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批后執(zhí)行。
第七條前期資料準備
1、地區(qū)物業(yè)公司須在商業(yè)項目招商啟動前完成《商業(yè)物業(yè)服務協議（業(yè)主/租戶）》、《商戶手冊》定稿，地區(qū)公司、省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司與商戶簽訂商業(yè)物業(yè)出售（或出租）相關協議時，
一并與業(yè)主（或租戶）簽訂《商業(yè)物業(yè)服務協議（業(yè)主/租戶）》、《商戶手冊》，并移交地區(qū)物業(yè)公司。
2、地區(qū)物業(yè)公司須在商業(yè)項目交付前3個月完成《裝修管理手冊》及其他資料定稿，在交付時與業(yè)主（或租戶）簽訂相關文件；業(yè)主將商鋪出租的，還須留存業(yè)主與租戶的租賃協議復印件。
3、資料印刷工作由地區(qū)物業(yè)公司負責，費用由地區(qū)公司承擔，發(fā)票開具給地區(qū)公司，入地區(qū)公司賬。
第三章交付后管理
第八條社區(qū)底商物業(yè)服務費收取
1、屬開發(fā)商產權的商鋪、屬業(yè)主產權且業(yè)主已簽訂《委托代管服務合同》的商鋪，自合同交樓日期次日起，已出租的，由租戶繳納物業(yè)服務費；未出租的，物業(yè)服務費由地區(qū)公司承擔，按月支付；若租金包含物業(yè)服務費的，地區(qū)公司應將物業(yè)服務費部分支付給物業(yè)公司，按月結算。
2、屬業(yè)主產權但業(yè)主未簽訂《委托代管服務合同》的商鋪，自合同交樓日期次日起，由業(yè)主繳納物業(yè)服務費；業(yè)主與租戶約定由租戶繳納物業(yè)服務費用的，業(yè)主承擔連帶繳納責任。
第九條集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體物業(yè)服務費收取集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體竣工驗收合格后由物業(yè)公司接收管理，地區(qū)物業(yè)公司自接管之日起，全面開展現場物業(yè)管理工作。
1、屬開發(fā)商產權的商鋪、屬業(yè)主產權且業(yè)主已簽訂《委托代管服務合同》的商鋪，自物業(yè)公司接管之日起，已出租的，由租戶繳納物業(yè)服務費；未出租的，物業(yè)服務費由地區(qū)公司承擔，按月支付；若租金包含物業(yè)服務費的，地區(qū)公司應將物業(yè)服務費部分支付給物業(yè)公司，按月結算。
2、屬業(yè)主產權但業(yè)主未簽訂《委托代管服務合同》的商鋪，自合同交鋪日期次日起，由業(yè)主繳納物業(yè)服務費；業(yè)主與租戶約定由租戶繳納物業(yè)服務費用的'，業(yè)主承擔連帶繳納責任；物業(yè)公司接管之后、交鋪之前的物業(yè)服務費由地區(qū)公司承擔，按月結算。
第十條地區(qū)物業(yè)公司每月以書面形式向業(yè)主發(fā)放繳費通知單，
繳費通知單須有物業(yè)服務費、水電費及其他應繳費用明細。
第十一條恒大影院、恒大超市、恒大游樂門店等自營業(yè)態(tài)另需配置保潔、保安等特別服務的，需另行支付費用，具體事宜由需求單位與地區(qū)物業(yè)公司協商并簽訂協議。若采用勞務派遣方式進行的，由需求單位直接與派遣單位簽訂勞務用工合同。
第十二條物業(yè)服務費、車位管理費減免
1、商業(yè)物業(yè)在招商運營過程中，有物業(yè)服務費、車位管理費減免需求的，由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司提交減免方案，經地區(qū)公司董事長、商業(yè)集團負責人審核，報商業(yè)集團直管副總裁審批后執(zhí)行，減免費用部分由地區(qū)公司承擔。省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司須在減免方案批復后一周內將批復文件移交地區(qū)物業(yè)公司，由地區(qū)物業(yè)公司按批復文件向地區(qū)公司請款。
第十三條商戶進場管理
1、屬開發(fā)商產權的商鋪、屬業(yè)主產權且業(yè)主已簽訂《委托代管服務合同》的商鋪，由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司負責向商戶寄發(fā)《準予收鋪通知書》，并在商戶進場前3天將商戶資料移交地區(qū)物業(yè)公司；商戶憑《準予收鋪通知書》等資料到地區(qū)物業(yè)公司辦理進場手續(xù)。
2、屬業(yè)主產權的商鋪，由地區(qū)公司營銷部負責向業(yè)主寄發(fā)《準予收鋪通知書》，并在業(yè)主收鋪前15天將業(yè)主資料移交地區(qū)物業(yè)公司，業(yè)主憑《準予收鋪通知書》等資料到地區(qū)物業(yè)公司辦理收鋪手續(xù)。
第十四條商戶裝修管理
1、社區(qū)商業(yè)商戶的裝修圖紙由地區(qū)物業(yè)公司負責審核；綜合體商業(yè)商戶的裝修圖紙由綜合體管理公司負責審核，裝修審批資料須移交地區(qū)物業(yè)公司；地區(qū)物業(yè)公司負責商戶裝修過程中的現場監(jiān)督、服務及裝修完畢的現場驗收工作。
2、商業(yè)物業(yè)商戶裝修完畢，須在裝修驗收合格并原則上通過消防、工商等有關政府部門審驗后，方可允許投入使用。
3、省級商業(yè)管理公司須結合當地政府規(guī)定確定社區(qū)底商、集中式商業(yè)（含恒大影城）招牌外觀設計要求（含規(guī)格、款式、材質、內容及安裝位置等），地區(qū)物業(yè)公司根據要求監(jiān)督現場裝修效果。商戶
如有特殊招牌安裝需求，須經地區(qū)物業(yè)公司、省級商業(yè)管理公司審核后上報地區(qū)公司董事長（或主持工作一把手）審批。
第十五條商戶退場管理
1、商戶租賃期滿需要退場的，由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司審批，地區(qū)物業(yè)公司監(jiān)督商戶退場。
2、商鋪如需恢復原狀的，由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司與地區(qū)物業(yè)公司共同監(jiān)督完成。
第十六條商戶如需利用外擺區(qū)域或室外公共部位進行經營或形象展示的，集中式商業(yè)（含恒大影城）、商業(yè)綜合體須由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司審批，其他商業(yè)物業(yè)由物業(yè)公司審批。
第十七條商業(yè)物業(yè)運營過程中如出現商戶拖欠租金或其他原因導致經濟糾紛的，由省級商業(yè)管理公司或綜合體管理公司牽頭處理，地區(qū)物業(yè)公司、營銷部、工程部等相關部門協助執(zhí)行。
第十八條商業(yè)物業(yè)運營過程中地區(qū)物業(yè)公司應規(guī)范商戶的經營行為，對于占道經營、堵塞消防通道、違章用電用氣、存放危險品、亂拋灑垃圾等行為予以制止，協調處理商戶之間的矛盾或糾紛。
第四章其他
第十九條本辦法自發(fā)布之日起實施，其他規(guī)定如與本辦法不一致的，以本辦法為準。
第二十條本辦法未明確的事宜，按集團相關制度執(zhí)行。第二十一條本辦法由物業(yè)管理中心負責解釋。
附件：
1、《商業(yè)物業(yè)服務協議（業(yè)主）》
2、《商業(yè)物業(yè)服務協議（租戶）》
3、《商戶手冊（范本）》
商業(yè)物業(yè)管理方案5
一、物業(yè)管理服務范圍
1、大樓的防盜、防火、防事故等日常安全保衛(wèi)工作,24小時保安值班。
2、公共設施、設備的正常運行、養(yǎng)護和管理。包括:發(fā)電機組、給排水泵、高低配電、給排水管道、照明、疏散指示燈、消防控制系統、監(jiān)控系統、電梯、門窗等(除電腦聯網、電話系統外的全部設備)。
3、綠地、花木等的養(yǎng)護與管理。
4、環(huán)境衛(wèi)生。除工作人員辦公室、資料室、倉庫、電腦房以外所有場所的衛(wèi)生清潔,垃圾收集和清運、定期消毒、滅鼠、水池清洗,化糞池清理。
5、大樓的來人來訪登記、車輛停放管理、交通秩序管理。
6、負責門崗管理及報刊、雜志、信件的收發(fā)。
二、人員配備要求
人員配備須按我方制定的人數、學歷、崗位證、專業(yè)上崗證(各管理部門均要求要有上崗證)、職稱、年齡要求具備。具體如下:
1、管理處主任1人，中專以上，50周以下；
2、設備及配套設施運行及維護人員1人，高中以上，50周歲以下，需具備水、電工證；
3、保安9人，初中及以上，55周歲以下，符合上海市保安管理規(guī)定的要求；
4、保潔及綠化2人，45周歲以下，經過培訓；
三、工作流程與質量要求
(一)大樓清潔服務
�、偌殑t及要求
1.清理大樓內的所有垃圾，2次/天；
2.收集及清理所有垃圾箱，1次/天；
3.清潔所有大堂墻壁、宣傳欄，不少于1次/周；
4.清潔所有花盆及植物，不少于1次/周；
5.清潔所有出口大門，不少于1次/周；
6.清潔所有扶手、欄桿，不少于1次/周；
7.清潔所有通風窗口及玻璃表面，1次/月；
8.清掃天花板塵埃、蜘蛛網1次/季；
男女衛(wèi)生間
1.抹凈所有門，1次/周；
2.抹、沖及洗凈所有洗手間設備，1次/天；
3.抹凈所有洗手間內鏡面、玻璃、門窗等，1次/天
4.抹凈地臺表面，1次/天；
5.及時清理天花板及照明設備表面灰塵，1次/季；
6.清理衛(wèi)生桶臟物，1次/天；
人行樓梯清潔
1.打掃及拖抹所有樓梯，1次/天；
2.擦扶手及欄桿，1次/周；
3.擦洗防火門、消防栓、消防器等表面灰塵,擦洗玻璃窗，1次/月；
4.清掃天花板，1次/季；
大堂
1.打掃及洗刷大堂入口地臺及梯級，1次/天；
2.打掃辦稅大廳、擦洗臺面、柜臺外的桌椅、地面，1次/天；
3.打掃入口大堂內及所有玻璃門窗及裝備，1次/月；
4.掃天花板塵埃，1次/季；
電梯
1.及時清理電梯轎廂地面垃圾、沙粒等,擦洗電梯內踩墊，1次/天；
2.抹凈及清擦電梯門表面、電梯轎廂內壁、門及指示板，1次/周；
公共場所
1.清掃停車場(含地下停車場)、道路地面、散水坡、綠地水泥地面等，1次/天；
2.清掃大門外兩側綠化地和停車場，1次/周；
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1．地面路:地面路面無垃圾雜物、無泥沙、無積水;綠化地無雜物;車庫無蜘蛛網、無臟物;水溝無垃圾、積土；
2．樓梯:無雜物、塵土,干凈明亮;入樓大門以及墻面干凈無塵;電梯轎廂無雜物、無灰塵、無臭味.；
3．室內:地面干凈明亮,無雜物、塵土;衛(wèi)生間無臭味,用具無污跡；
4．垃圾清理:100%日產日清；
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1．管理處主任每天巡視檢查,并對每個保潔員的`工作做出評價,不合格的要返工。保潔員實行包干責任制。
2．衛(wèi)生保潔工作每日講評,每周小評,每月評比,年底總評。
(二)綠化工作
綠化根據實際情況進行養(yǎng)護
1.施肥：春夏秋冬四季各一遍均分,無重無漏；
2.澆水：根據季節(jié)、天氣和花卉品種確定，均勻適量,不損花木；
3.修剪：根據草木生長情況及時修剪整齊美觀；
4.除雜草：每月一遍基本無雜草；
5.補缺：花草樹木的死株、缺損要及時補植，完整無缺,綠化好；
6.除蟲：發(fā)生病蟲害及時噴藥直至消滅，用藥正確、衛(wèi)生安全,不污染環(huán)境,花木生長良好；
7.保潔：每天8小時制
(三)設備部工作流程與質量標準
1．供水設施：日常保養(yǎng)、安全操作,運行情況正常,自動控制良好,出現故障立即排除。按制度保養(yǎng),定期檢修。電氣自動控制齊全,管道無滴漏,運轉無異常聲響。有檢查記錄,維修保養(yǎng)記錄。
2．供電設施：日常檢查,運行正常,記錄運行情況。一旦停電,立即切換備用電源按制度保養(yǎng),定期檢修。每月對各辦公室的用電設施巡查一次,并由單位簽名確認。各連接處無冒火花、發(fā)熱等異�，F象,指示燈、信號燈齊全,計量儀表正確。有檢查記錄,維修保養(yǎng)記錄。
3．消防設施：日常檢查消控中心,保證設備性能處于守好狀態(tài)。定期巡視檢查消防器材。消防中心性能完好,消防器材齊全。
4．公共照明燈：每天檢查一遍,即壞即修,設備性能處于完好狀態(tài)。燈泡正常,燈罩完好，巡視一天一遍掌握公用設備狀況,發(fā)現有損壞、隱患,及時處理,并做好記錄。
(四)保安工作的服務要求服務規(guī)范
1、按規(guī)定著裝,佩戴整齊。
2、精神飽滿,姿態(tài)良好。
3、言行規(guī)范、文明大方。
4、微笑、主動、熱情、耐心、周到地服務。
5、說話和氣,禮貌待人。
(五)消防監(jiān)控崗位工作規(guī)范
1、消防監(jiān)控,設施完善,各種消防設備、器材齊全,并保證所有設施完好率達到98%以上,并使之常年處于良好狀態(tài)。
2、對可能危及人身安全的地方有標識和切實有力的防范措施。
3、保持暢通無阻的緊急疏散通道,相關的指示照明燈配備保持齊全,功能完好。
4、若遇火警應配合保安人員做好報警、組織疏散等事宜。
(六)門崗工作規(guī)范
1、上崗3個月內,須熟悉本責任區(qū)的基本情況,包括姓名人員狀況,相貌特征,常規(guī)出入大樓時間等。
2、當發(fā)現雙手提(拿)著重物的業(yè)主進出大門有困難時,應主動提供幫助。
3、謝絕推銷或其他閑雜人員進入。
4、若遇上級領導或前來指導、參觀的社會各界人士來大樓,應立即起立敬禮。
5、引導車輛安全有序停放。
(七)巡邏崗工作規(guī)程
1、巡邏次數:單位下班后及節(jié)假日每2小時至少對整個轄區(qū)巡查一遍。
2、巡查要求:
(1)、巡邏時保安要多看、多聽、多嗅,以確保完成巡視工作任務。
(2)、按要求做好巡邏記錄,及時將有關情況反映給相關部門人員。
3、巡邏內容:
(1)、檢查治安、防火、防盜、水浸等情況,發(fā)現問題,立即處理,并通知管理處。
(2)、檢查消防設備、設施是否完好。
(3)、巡視大樓外墻,玻璃等設施是否完好,有損壞做記錄,并上報主管或管理處領導。
(4)、大樓轄區(qū)內巡查,發(fā)現有可疑人員,前往盤問,檢查證件,必要時檢查其所帶物品;如屬三無人員,應驅趕出管理轄區(qū)。
(八)郵件發(fā)放
1、郵局投遞到大樓的報刊、雜志等郵件由值班巡邏保安統一分發(fā)。
2、快件、特快專遞、郵件通知單等,需要給郵局辦理簽收的郵件,應認真做好《郵件收發(fā)登記》和及時送到用戶手中,并讓用戶填好簽收表。
3、避免發(fā)生郵件壓件現象,不允許有死信,不允許私自撕拆用戶信件、私揭郵票。
商業(yè)物業(yè)管理方案6
南池商業(yè)街為現代化標準商業(yè)街，按其經營方式主要為單體經營，物業(yè)管理服務的主要客戶群為個體經營者。根據南池商業(yè)街實際運營情況，采取集中管理模式，對商業(yè)街商鋪進行統一管理，培育區(qū)域商業(yè)中心。這也是目前開發(fā)商普遍推行的一種方法。
一、南池商業(yè)街物業(yè)管理理念
南池商業(yè)街是有計劃的商業(yè)聚集，對商鋪進行“分散經營，統一管理”是商業(yè)街區(qū)別于其他房地產的核心特點。
“分散經營”是指商業(yè)街只提供消費者與經營者之間的交易場所，不直接參與商鋪經營。
“統一管理”，要求商業(yè)街所有個體經營者必須接受由業(yè)主、開發(fā)商委托的管理公司統一管理。
為了達到“分散經營，統一管理”的管理模式，在銷售或租賃合同中都應該約定承租戶必須服從管理公司的統一管理。在法律上確定商鋪管理公司的管理地位。統一的物業(yè)管理有助于建筑空間的養(yǎng)護和保養(yǎng)，有助于運營方和經營方之間的協調和合作，有助于為商業(yè)街營造一個安全、舒適、便捷、優(yōu)美的經營環(huán)境。
商鋪的物業(yè)管理內容包括：養(yǎng)護建筑、維護設備、保證水電氣熱正常供應、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護、意外事故處理等。
二、南池商業(yè)街的物業(yè)管理特點
關于南池商業(yè)街物業(yè)管理主要包括環(huán)境衛(wèi)生管理，安全保衛(wèi)管理，設施、設備的養(yǎng)護管理。
1．環(huán)境衛(wèi)生是管理的核心，以外部環(huán)境管理為主。包括樓宇周圍的場地的清潔保養(yǎng)、公共空間的清潔保養(yǎng)的等，保證商業(yè)街的整體規(guī)劃和諧統一。同時要求商戶做到樓宇戶外廣告由物業(yè)公司統一管理、垃圾袋裝運至指定位置等。物業(yè)公司需根據勞動定額標準配置清潔工，確保環(huán)境服務質量，帶給業(yè)主及消費者一個舒適、雅致、潔凈的消費環(huán)境。
2．安全保衛(wèi)是管理的重點，商鋪進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要，有些零售商品易燃易爆，因此消防安全不得有半點松懈。同時商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢，所以安全管理應特別慎重。應制定日常消防安全警示、消防設備的日常維護和檢查等制度和流動崗的24小時巡查制度等。
3．設施、設備的養(yǎng)護是管理的要點，商業(yè)運作對設施設備的要求更高，水、電燈設施設備的正常運行關系到客戶的正常經營，因此，設施設備的日常管理要求更高，做好相關的應急處理預案是管理服務的基本需求，而且必須制定嚴格的保養(yǎng)、清潔、檢測、維修計劃和執(zhí)行標準，確保各種設施設備的正常使用。為業(yè)主提供一個安全舒心的經營、生活環(huán)境。
三、商業(yè)街物業(yè)管理人員配備
商鋪管理的人員配備原則是因事設崗、一專多能、精簡高效、使業(yè)戶感覺沒有虛職，沒有閑人，業(yè)戶交納的管理費都用在刀刃上。
組織機構的設置采用經理負責制，根據所需人力資源配置招聘建立一支高效、協調的優(yōu)秀團隊，團隊運營中盡量減少管理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。
1．業(yè)戶服務部
設主管一名，可有物業(yè)經理兼任。該部主要職能是業(yè)戶接待與內部管理，分別兼任行政人事、文書檔案、計劃財務、物料管理等職。接待員的多少主要依據于業(yè)戶服務部的工作時間和工作量，通常每班保持兩人便可。
2．保安服務部
設主管或兼職主管一人，全面負責南池商業(yè)街的門衛(wèi)、巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。該部門主要職能使安全防范與消防管理。具體作業(yè)人員根據商鋪保安的值勤點、工作量和作業(yè)班次進行配備。
3．環(huán)境管理部
設主管或兼職主管一人，全面負責南池商業(yè)街的公共區(qū)域保潔、室外保潔與綠地養(yǎng)護工作。該部門的主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。具體保潔和綠化作業(yè)人員根據商鋪保潔范圍、保潔面積、保潔頻次以及商鋪的綠化面積進行安排。
4．維修服務部
設主管或兼職主管一人，全面負責房屋、設備、設施的運行、保養(yǎng)和維修工作。該部門主要職能是保證南池商業(yè)街不間斷安全運行，使物業(yè)保值和升值。維保服務部的作業(yè)人員應根據商鋪經營服務需要、商鋪設備的多少和技術難易程度進行合理配置。
四、商鋪的物業(yè)服務管理
商鋪物業(yè)管理包含以下幾個方面，現對此進行分項描述：
1、商鋪業(yè)戶服務管理
業(yè)戶服務部有兩部分工作職能，一是業(yè)戶服務，二是內部管理。
1.1、接待與聯系
接待與聯系是業(yè)戶服務的重要內容之一，是物業(yè)管理方為業(yè)戶、顧客提供服務并與業(yè)戶、顧客進行交流的窗口。其主要職能與其他類型物業(yè)管理的業(yè)戶服務一樣，包括傾聽建議和意見，接受投訴，安排維修和回訪，收取管理費與內外聯系等。
1.2、糾紛、投訴接待
1.3、報修接待
關于業(yè)戶對水電或者其他設施的報修，應迅速做記錄，填寫《維修任務單》，即時派維修工到現場搶修；
1.4、走訪回訪
主要包括：聽取業(yè)戶和商鋪方對物業(yè)管理服務的意見、建議；報修后的維修結果進行回訪等。
1.5、商業(yè)街的內外聯系
商鋪內部聯系：向商鋪方收取物業(yè)管理費、能耗費等；
商鋪外部聯系：街道、居委、警署、消防、勞動、環(huán)保、水、電、煤、電信及媒體都有業(yè)務上的聯系。
2、商鋪裝修服務管理
2.1、裝修管理
裝修管理職能主要包括：審核裝修申請、簽訂“裝修管理協議”、現場監(jiān)督管理等。
2.2、商業(yè)鋪面制定裝修管理規(guī)定的要點
二次裝修過程應遵守物業(yè)管理處制訂的《二次裝修施工管理規(guī)定》，裝修完畢后，物業(yè)管理處根據裝修前業(yè)戶遞交的經認可的裝修設計圖、裝修協議，對工程進行竣工驗收，如發(fā)現有違反裝修設計圖及裝修協議某些條款的，應視情節(jié)輕重作不同的處理。
業(yè)戶遞交的裝修設計方案所附的圖紙，應包括：清楚顯示樓層內部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、切面圖（附鋪面、商號招牌的細節(jié)）；排水系統的分布圖（附由關細節(jié)）；電力供應設備分布圖及電線敷設簡圖（附有敷設電線資料及負荷量）；照明設備位置圖；假天花的平面，切面圖；及其他一些物業(yè)管理處或商鋪要求提供的建筑細節(jié)；裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)要求、違約責任、施工期保險等。
2.3、裝修現場監(jiān)督管理
在施工過程中，物業(yè)管理處應派專人在現場進行管理。管理的內容主要包括3方面：
對施工人員的管理，以及對工程是否按圖施工、按“裝修協議”要求和對裝潢現場環(huán)境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進行監(jiān)督管理。一般建筑施工隊的人員情況復雜，大多是臨時工，施工方對他們可能也缺乏有效的控制；裝修施工與整個樓宇的建筑不同，他通常局限于一個單元或一個樓層內施工，而其他層面則照常營業(yè)，如對施工人員無有效管理，勢必會影響其他業(yè)戶的營業(yè)活動。對于裝修的工程監(jiān)控主要著眼于施工人員有否嚴格按認可的設計圖紙進行施工，有否違反已簽訂的“裝修管理協議”上的條款，有否違反物業(yè)管理處的其他管理規(guī)定等，如有違反規(guī)定要及時聯系，發(fā)出“整改通知單”等。如裝修時損及商鋪的.裝飾、裝置或公用設施，則由業(yè)戶負責將其修復，直至商鋪方滿意為止。當然，也可由物業(yè)管理處修理，但有關費用則由業(yè)戶支付。這些管理服務都應做好詳細記錄，作為竣工驗收時的證據或參考。
3、商業(yè)街設備、設施維保服務管理
3.1、商業(yè)物業(yè)的日常養(yǎng)護標準較高，維修要求嚴，其內容同辦公樓相似，但其方式不同。商業(yè)物業(yè)的重點在于各種設施，設備上，因為商業(yè)物業(yè)設施設備使用頻率較其它物業(yè)相比是最高的一類，設備、設施養(yǎng)護及維修管理的好壞直接影響經營環(huán)境和經營活動的正常運行。為保證其正常運行主要靠平時養(yǎng)護。
4、商業(yè)街建筑物的養(yǎng)護及維修管理
依據商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為大修、中修、小修三類。
4.1、大修工程是指建筑物主體結構的大部分嚴重損壞，或有局部倒塌的危險；部分附屬設施必須拆換、改裝或新裝，如上、下水道等。由于大修工程施工場地和安全的要求，通常是經營業(yè)戶必須停止營業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌備工作非常重要；
4.2、中修工程是指建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動或拆換少量主體構件，保持原樓宇規(guī)模和結構的工程。如樓頂的局部修繕或部
分重做面層，加固部分鋼筋混凝土梁柱，外墻的全面粉刷裝飾等。
5、商鋪保安服務管理
安全管理是物業(yè)管理中最敏感、最重要、最為業(yè)主所關注的工作，必須做到萬無一失。對于南池商業(yè)街而言，由于其特殊的功能需要開放式經營，因此，安全管理至關重要，不但要有日常秩序維護隊伍還必須有夜間巡邏隊伍，24小時全面實施保安服務。
5.1、監(jiān)控中心發(fā)現可疑人員或突法事件、惡劣事件的發(fā)生，監(jiān)控人員應及時錄象，寸作查證并及時上報主管，通知巡查保安及時趕到現場，防止事態(tài)擴大，注意保護現場。應特別強調，在發(fā)生惡劣事件緊急疏散圍觀顧客時等等。這項工作的重要性要求監(jiān)控中心的保安人員工作認真、敬業(yè)。
5.2、消防管理中心必須制定切合本商業(yè)街實際的消防管理制度（包括幾套火災應急處理方案）；商鋪個業(yè)主及物業(yè)管理的各部門都要把各自防火職責、范圍規(guī)定清楚；消防監(jiān)控中心的保安員應明確自身的職責范圍。做到“統一指揮，分區(qū)管理，層層負責，責任明確，防患未然”，切實貫徹“預防為主，防消結合”的消防方針。并定期對消防設施、設備、器材及消防通道、標記、放火門進行檢查，確保完好備用、通道暢通、標記清晰。對一些業(yè)戶可能擅自增加電氣設備要認真檢查，防止發(fā)生電氣超負荷火接觸電阻過大、線路老化、過載、摩擦等危險現象。
6、商業(yè)街綠化服務管理
6.1、綠化環(huán)境是保持生態(tài)平衡，營造舒適、美觀、清新、幽雅的購
物環(huán)境的基礎。商業(yè)街內外的綠化搞得好，能使周圍得環(huán)境得到改善，又提升了商鋪得品位。綠化管理應配備專業(yè)技術人員，依據季節(jié)、氣候，地域條件的不同和樹木花草的生長習性及要求，制定詳細的管理細則，指導養(yǎng)護人員實行。
6.2、部門主管對保沽、綠化，服務各組工作時時進行巡視，發(fā)現問題記錄在案，并追究各組長責任：管理處經理、業(yè)戶部督導不定期對各組工作進行抽查，發(fā)現問題立即督促主管部門整改，每月累積數次，對主管進行處罰。
7、商鋪廣告管理
7.1、樓宇內外的廣告牌、條幅、懸掛物、燈飾等凡屬商戶鋪內的，由商戶提出設計要求或制作，必須由物業(yè)管理公司統一安裝在合理位置；
7.2、節(jié)日期間還可以相應地進行節(jié)日布置，既增添了商鋪熱鬧興旺的氣氛，提高了商鋪的文化氛圈，又擴大了商業(yè)街的知名度，吸引大批消費者來購物助興。
五：總結
根據南池商業(yè)街的物業(yè)特點，明確物業(yè)管理難點、重點及管理思路；體現物業(yè)管理特色、水平；制定針對性、差異化管理的服務模式。建立嚴格的質量保證體系，通過實際運作和持續(xù)改造，使制定的保證體系日趨完善和穩(wěn)定，使其具有較強的可操作性，為南池商業(yè)街提供強有力的保障和細致入微的服務。
商業(yè)物業(yè)管理方案7
一、項目概況：
本建筑區(qū)劃位于成都市郫縣紅光鎮(zhèn)紅高路1號
本建筑區(qū)劃規(guī)劃設計的物業(yè)類型為：住宅、商業(yè)。
本建筑區(qū)劃規(guī)劃建設凈用地面積135100平方米。
本建筑區(qū)劃總建筑面積622789平方米。其中地上計入容積率的建筑面積472580平方米（住宅建筑面積390494平方米，商業(yè)用房建筑面積80792平方米，物管用房建筑面積945平方米）；地下建筑面積138432平方米，地下2層；總綠地面積40530平方米。
本建筑區(qū)劃的建筑密度為26.7%；綜合容積率3.498；綠地率30％。
本建筑區(qū)劃規(guī)劃建設機動（地下）車位4550個；其中：商業(yè)占645個。
按照規(guī)劃設計建造非機動車停車位6339個。其中：商業(yè)占2421個。
項目配套：
本物業(yè)設有五星級全域會所式酒店，涵蓋室外露天泳池、親子玩樂室、籃球館、羽毛球館、臺球室、拳擊館、健身館、乒乓球館、沙狐球館、壁球館等十余項設施及大型連鎖超市、電影院、社區(qū)服務中心。
二、綜合服務質量標準
1、確保服務及時率100%；
2、客戶服務滿意度85%以上；
3、環(huán)境及保潔達到優(yōu)秀等級；
4、設施設備完好率達98%，設備有效利用率95%；
5、重大消防、治安、安全事故率為0；
三、面積數據
1、商業(yè)總建筑面積：80792平方米
1）集中商業(yè)建筑面積：16868平方米
2）沿街商業(yè)建筑面積：13330平方米
3）人人樂大型超市建筑面積：3300平方米
4）太平洋影城建筑面積：5893平方米
四、物業(yè)公共服務費標準
物業(yè)服務費：建筑面積×收費標準
收費標準：3.0元/㎡/月
五、管理人員配備及主要職責
管理人員的配備原則：因事設崗、精簡高效，使客戶感覺沒有虛職，沒有閑人。
1、客戶服務部：全面負責商業(yè)客戶服務工作。主要職能是客戶接待與內部管理。
本部門直接接受物業(yè)服務中心經理領導。
該部門設主管1名，客服管家2名（其中超市、影城1名、零星商業(yè)1名），主要在前臺。
主要職責：
1）嚴格遵守公司各項規(guī)章制度，服從管理。
2）接受物業(yè)服務中心經理的直接管理，對其工作負責。
3）負責物業(yè)管理工作的組織實施，收集物業(yè)各類數據，具體執(zhí)行物業(yè)管理計劃的編制工作。
4）負責與相關單位的協調、溝通，并建立良好的合作關系。
5）按時記錄并核對水電起止度及收取，負責物業(yè)租賃費的催收。
6）每天不定期巡查商業(yè)區(qū)域的消防、安全、清潔及車庫智能系統的檢查，做好巡查記錄。
7）處理前期物業(yè)的突發(fā)事件并及時上報領導。
8）完成領導臨時交辦的其它工作。
2、工程維修部：全面負責設備設施的運行、保養(yǎng)和維修工作。主要職能是保證商業(yè)正常安全運行，使物業(yè)保值和升值。本部門直接接受物業(yè)服務中心經理領導。
該部門設主管1名，水電、土建、機電三個專業(yè)的`工人各1名。
3、秩序維護部：全面負責商場、影城及零星商鋪的巡邏、監(jiān)控、消防和車管工作。主要職能是安全防范和消防管理。直接接受物業(yè)費業(yè)務中心經理領導。
該部門設秩序維護領班1名，秩序維護員6名（巡邏崗）。
A、主要職責：（巡邏崗）
B、主要職責：（車場）
1）嚴格執(zhí)行公司各項規(guī)章制度，服從管理。
2）接受物業(yè)經理的直接管理，對其工作負責。
3）負責車場管理工作的組織實施。
4）負責與相關單位協調，維護車庫經營正常運行。
5）負責車場突發(fā)事件的前期處理并及時上報領導。
6）負責車場智能系統操作的指導、監(jiān)查管理并簡易維護，保證系統的正常運行。
7）嚴格按照車場管理制度每天不定期巡查車場的消防、安全、清潔，檢查車輛的擺放情況，保證車質及車輛的安全，做好巡查記錄。
8）隨時對道路和停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全，發(fā)現漏油、漏水，未關車窗、車門、車燈，應隨時通知車主，做好記錄。
9）發(fā)現進場車輛有損壞時應向車主當場指出，并做好記錄。
10）
11）車場規(guī)定載有易燃、易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止放行進入車場。嚴守崗位，不得擅離職守，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。
12）完成領導臨時交辦的其它任務。
4、清潔綠化部：全面負責商場、影城的室內保潔、室外保潔與綠化養(yǎng)護工作。主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。直接接受物業(yè)服務中心經理領導。
該部門設清潔員5—7名，綠化1名。
A、主要職責（清潔）
1）
六、管理服務原則
1、以客戶需求為關注焦點，以持續(xù)提升客戶滿意度為服務目標。
2、以塑造商業(yè)品牌，事先物業(yè)保值增值為目標。
3、建立完善管理體系，打造高效商業(yè)管理隊伍。
4、為客戶利益、顧客利益及物業(yè)整體發(fā)展而服務。
七、物業(yè)管理服務內容及范圍
商業(yè)物業(yè)管理內容包括設備運行維護、安防和環(huán)境清潔等硬性服務，也包括環(huán)境的營造、人性化的細節(jié)服務等軟性服務，只有將二者結合，才能更好提升商業(yè)物業(yè)的附加值和開發(fā)商、商家使用過程中對其工作的認同感。管理內容主要包括：
1、安防管理：
確保客戶、顧客生命財產安全，是商業(yè)正常運營的基本條件，強有力的安防工作是商業(yè)正常運營的有力保障。商場、影城營業(yè)時間內人流量大，人員龐大而且復雜，安防實行明崗與便衣巡邏、視頻與監(jiān)控相結合，與當地派出所密切配合；營業(yè)結束后統一清場。
工作要點：治安巡邏、經營秩序維護、清理占道、營業(yè)結束后的清場管理及出入登記管理。
2、消防工作：消防責任重于泰山。切實做好日常管理防范措施：消防設備設施定期檢查、商場及影城內嚴禁使用大功率電器、嚴禁動用明火，一年內組織不少于兩次消防演習
工作要點：消防設備設施的日常檢查、各類消防隱患的排查、消防法規(guī)的宣傳貫徹等。
3、保潔消殺綠化管理
潔凈的公共環(huán)境，是商業(yè)管理服務水平、企業(yè)形象的重要衡量指標。營業(yè)時間內實行公共場所不間斷循環(huán)保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衛(wèi)生死角，確保整潔的經營環(huán)境。定期開展公共環(huán)境的消殺工作，做好綠化維護，提升商業(yè)環(huán)境品質。
工作要點：公共場所巡回保潔、定期清理衛(wèi)生死角、定期消殺。
4、客戶服務管理：
1）建立客戶服務管理制度；
2）辦理入駐（遷離）手續(xù)，應查驗客戶相關資料，按規(guī)定程序辦理，及時建檔歸檔。
3）及時處理各類客戶服務事宜，向客戶宣傳國家物業(yè)管理法律法規(guī)，促進客戶正確、安全使用物業(yè)。
4）接待服務
A、物業(yè)服務區(qū)域內應設立并公示服務電話，根據服務合同約定，明確服務時間，有服務記錄。
B、接受客戶訴求信息，應視情況輕重緩急程度，采取立即、及時或按約定時限予以答復和處理。
C、受理客戶投訴，應核實情況，做好記錄，及時處理，登記存檔。重要、重大投訴應回訪。
切實滿足客（商）戶的需求，不斷提高商戶對客戶服務的滿意度，爭取商戶對物業(yè)管理服務的支持，形成商戶、物業(yè)公司團結一致，共謀發(fā)展的良好局面。所謂客戶服務無小事，客戶服務無止境，細節(jié)與執(zhí)行力決定客戶服務水平。
工作要點：良性溝通、了解需求、及時服務、持續(xù)跟進、關注客戶發(fā)展。
5、公共設施設備維護保養(yǎng)
加強商業(yè)物業(yè)重要設施設備日常檢查、維保，及時處理事故隱患，有效預防相關問題的發(fā)生。
工作要點：日常巡檢、提前排除安全隱患、分步實施中修、大修計劃。
八、商業(yè)管理特點：
1、顧客流量大、流動性強，
進出人員雜，不受管制，客流量大，易發(fā)生意外，安全保衛(wèi)工作非常重要。
2、管理點分散
出入口多，電梯、自動扶梯、分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度大。
商業(yè)物業(yè)管理方案8
一、企業(yè)簡介（略）
二、企業(yè)理念
以“管理服務品牌化，管理項目品牌化”的雙品牌戰(zhàn)略為指導，始終以客戶需求，市場發(fā)展為關注焦點，與“業(yè)主、商戶、發(fā)展商”真誠合作，通過對所服務項目精細化、專業(yè)化、前瞻性的運營管理，塑造項目市場品牌形象，帶動項目物業(yè)市場價值的穩(wěn)步提升，實現項目在區(qū)域市場可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造屬于業(yè)主、商戶、社會公眾的共同價值。
三、質量方針
以市場為導向，持續(xù)不斷地引導和滿足客戶需求。
質量方針涵
1、以客戶滿意為關注焦點，根據市場變化，對客戶現有需求和潛在需求作出迅速、敏感的反應及決策，引導和滿足客戶需求。
2、協作、誠信、專業(yè)、嚴謹。公司文化涵是每位員工的'行為準則，為客戶提供誠信、專業(yè)、優(yōu)質、高效的人性化管理服務，確保管理服務質量，促進物業(yè)的保值和增值。
3、持續(xù)改進，持續(xù)發(fā)展。以ISO9001：0為標準，實施科學規(guī)的物業(yè)管理服務，不斷改進和提高管理服務質量，通過創(chuàng)新服務，為客戶創(chuàng)造超值和持續(xù)價值。創(chuàng)造客戶、公司、社會共同價值，是我們追求的目標。
質量目標
1、確保服務及時率100%
2、客戶服務滿意度85%
3、環(huán)境及保潔達到市容（商場）衛(wèi)生管理標準（優(yōu)秀等級）
4、設施設備完好率98%，設備有效利用率95%
5、重大消防、治安、安全生產事故率為0
6、管理服務質量同業(yè)領先，爭創(chuàng)地區(qū)/級優(yōu)秀物業(yè)管理企業(yè)。
四、公司管理優(yōu)勢（略）
五、公司發(fā)展歷程
六、xxxx面積數據
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