物業(yè)公司組建方案

　　為了確保事情或工作安全順利進行，常常需要預(yù)先制定方案，方案指的是為某一次行動所制定的計劃類文書。優(yōu)秀的方案都具備一些什么特點呢？以下是小編為大家收集的物業(yè)公司組建方案，僅供參考，大家一起來看看吧。

　　物業(yè)公司的組建方案及管理辦法 根據(jù)公司建設(shè)開發(fā) 項目的總體發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)公司研究決定，擬組建物業(yè)管理公司，現(xiàn)擬定組建方案及管理辦法如下：

一、組建物業(yè)公司的目的：

　　1、遵循“以人為本，以客為先”的管理理念和誠信、周到、全程、真情演繹“精心管理，全心呵護”的服務(wù)理念。以“為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，滿足和超越社會、客戶對物業(yè)管理不斷再增長的需求”為企業(yè)使命，形成“團結(jié)、務(wù)實、嚴(yán)謹、高效”的企業(yè)作風(fēng)。

　　2、建立一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻、高素質(zhì)、服務(wù)優(yōu)的物業(yè)管理隊伍。樹立八個意識：集體意識、服務(wù)意識、競爭意識、成本意識、效益意識、安全意識、法制意識、創(chuàng)優(yōu)意識。具備八心：安心、事業(yè)心、責(zé)任心、誠心、細心、信心、耐心、愛心。制定設(shè)備、設(shè)施養(yǎng)護計劃，使物業(yè)“保值”、“增值”。根據(jù)物業(yè)項目的設(shè)備、設(shè)施來制定不同階段的養(yǎng)護計劃，結(jié)合設(shè)備、設(shè)施特性，以日常養(yǎng)護為基礎(chǔ)，維護好所有的設(shè)備、設(shè)施，確保日常的正常運轉(zhuǎn)。

　　3、開展多種形式的業(yè)主交流活動，提高管理服務(wù)質(zhì)量。圍繞業(yè)主舉辦各種各樣、豐富多彩的聯(lián)誼活動，通過多種方式展現(xiàn)具有特色的 開發(fā)公司企業(yè)文化和 物業(yè)管理的新理念，增進與業(yè)主之間的交流和溝通，贏得業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持，促使物業(yè)管理服務(wù)水平的持續(xù)提高。

　　二、組建物業(yè)公司的思路

　　（一）、組建前準(zhǔn)備

　　1、擬定物業(yè)公司名稱

　　2、擬定注冊資本

　　3、股權(quán)結(jié)構(gòu)及出資方式

　　4、擬定經(jīng)營范圍

　　（二）、物業(yè)管理公司的組建條件

　　1、企業(yè)名稱的確定;

　　2、企業(yè)住所;

　　3、法定代表人;

　　4、注冊資本;

　　5、公司章程;

　　6、公司從業(yè)人員。

　　（三）、物業(yè)公司的設(shè)立程序

　　在組建條件具備以后, 申請物業(yè)管理公司的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申請設(shè)立物業(yè)管理公司經(jīng)營資質(zhì)報告, 連同相關(guān)申請資料送交當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)主管部門審批。收到核發(fā)的批準(zhǔn)文件后, 再按有關(guān)規(guī)定向當(dāng)?shù)毓ど绦姓�管理機關(guān)辦理企業(yè)注冊登記手續(xù), 領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照, 即可對外營業(yè), 并按規(guī)定在30日內(nèi)到房地產(chǎn)管理部門申辦資質(zhì)備案和資質(zhì)等級證書, 還要向稅務(wù)機關(guān)辦理稅務(wù)手續(xù)。

　�。ㄋ模�、物業(yè)企業(yè)資質(zhì)申報

　　在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后, 按照規(guī)定申報企業(yè)資質(zhì), 物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級

　　1) 資質(zhì)一級企業(yè):注冊資本500 萬元以上; 具有中級以上職稱的人員不少于30 人,企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,80%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書; 管理兩種類型以上的物業(yè); 管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計算基數(shù)的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū)) ”稱號; 具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度; 建立了維修基金管理與使用制度。

　　2) 資質(zhì)二級企業(yè):注冊資本300 萬元以上; 具有中級以上職稱的管理人員、工程技術(shù)人員不少于20 人, 企業(yè)經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,60%以上的部門經(jīng)理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書; 管理兩種類型以上的物業(yè); 管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數(shù)的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項目獲得建設(shè)部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū)) ”稱號,10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū)) 稱號; 具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務(wù)管理制度; 建立了維修基金管理與使用制度。

　　3) 資質(zhì)三級企業(yè):注冊資本50萬元以上; 具有中級以上職稱

　　的管理人員、工程技術(shù)人員不少于8人, 經(jīng)理取得建設(shè)部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理崗位證書,50%以上的部門經(jīng)理、管現(xiàn)員取得從業(yè)人員崗位證書; 有委托的物業(yè)管理項目:具有比較健全企業(yè)管理制度和財務(wù)管理制度; 建立了維修基金管理和使用制度。

　　三、物業(yè)公司的組織形式

　　（一）、公司構(gòu)架：

　�。ǘ�）、人員編制

　　總經(jīng)理：人

　　財務(wù)部：人

　　物業(yè)管理部： 人

　　工程管理部： 人

　　安全保衛(wèi)部： 人

　　環(huán)境清潔部： 人

　�。ㄈ�）、職責(zé)、服務(wù)內(nèi)容與工作程序：

　　物業(yè)管理部：

　　1、職責(zé)：

　　◇為物業(yè)管理和服務(wù)配套配置適合的人力資源 ◇負責(zé)日常辦公行政事務(wù)

　　◇管理物業(yè)檔案和業(yè)主資料檔案

　　◇接受和處理業(yè)主報修、投訴、委托服務(wù)事宜 ◇協(xié)調(diào)各部門日常運作

　　◇檢查服務(wù)質(zhì)量，對不合格服務(wù)采取糾正和預(yù)防措施 ◇負責(zé)日常物業(yè)管理費用收取

　　2、服務(wù)內(nèi)容：

　　◇建立客戶服務(wù)中心，接受業(yè)主報修、投訴、熱線服務(wù)

　　◇根據(jù)業(yè)主需求和實際情況及時處理各種問題，指令和協(xié)調(diào)各部門為業(yè)主提供服務(wù)

　　◇按檔案資料管理要求，建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案 ◇按內(nèi)部管理要求，做好物業(yè)管理日常行政、后勤工作 ◇按培訓(xùn)計劃，組織和落實培訓(xùn)事宜，并記錄考察結(jié)果 ◇做好與業(yè)主的溝通、回訪工作

　　◇按服務(wù)質(zhì)量評定要求和不合格服務(wù)控制，做好服務(wù)質(zhì)量控制工作

　　◇按財務(wù)制度，做好管理費收繳和日常費用開支工作 ◇做好業(yè)主裝修管理

　　3、程序：

　　內(nèi)部管理工作流程圖

　　對外服務(wù)工作流程圖

　　服務(wù)質(zhì)量控制圖

　　樓宇交付工作程序

　　為保障業(yè)主（住戶）和開發(fā)公司的合法權(quán)益，按售、租合同有關(guān)條款順利進行交付工作，特制定下列工作程序：

　　A、業(yè)主（住戶）憑有效、合法的租售合同和入住通知書在物業(yè)管理部客戶服務(wù)中心辦理入伙手續(xù)。

　　◇工程部相關(guān)人員陪同業(yè)主（住戶）前往交接。 ◇檢查室內(nèi)建筑情況（如墻面、頂面、門、窗等）； ◇檢查室內(nèi)所有設(shè)備、設(shè)施（室內(nèi)燈、鎖、地坪、天花等）；

　　◇查對水電表的當(dāng)前讀數(shù)并記錄。

　　B、將上述三項內(nèi)容的檢查結(jié)果填寫在《交房驗收記錄表》中，由業(yè)主（住戶）與物業(yè)管理公司代表雙方簽字確認。

　　C、對查驗中發(fā)現(xiàn)的問題及時通報給開發(fā)公司，在確認處理意見后安排落實整修、調(diào)換、清潔、打掃等服務(wù)工作。由業(yè)主（住戶）認證并填寫《樓宇維修記錄》。

　　物業(yè)移交管理程序

　　加強對業(yè)主裝修管理

　　為了維護全體業(yè)主的合法權(quán)益，確保物業(yè)的安全和整體形象，按照有關(guān)規(guī)定，結(jié)合物業(yè)項目的實際情況，編制《裝修手冊》，加強對業(yè)主的裝修管理工作，規(guī)范裝修管理、裝修審批、建立細致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系、處理違規(guī)裝修。

　　A 、 裝修管理組織：

　　◇ 物業(yè)管理部負責(zé)裝修管理事宜

　　◇ 安全保衛(wèi)部、工程管理部、清潔部負責(zé)日常裝修檢查

　　B 、 裝修管理：

　　◇ 受理業(yè)主裝修申請并辦理有關(guān)手續(xù)

　　◇ 審核裝修者的相關(guān)資料，宣傳《裝修手冊》及裝修管理規(guī)定

　　◇ 跟蹤施工情況，做好巡視檢查工作，確保安全施工 ◇ 辦理施工人員出入登記

　　◇ 監(jiān)管施工隊按規(guī)定及時清運裝修垃圾

　　◇ 裝修安全管理

　　◇ 發(fā)現(xiàn)隱患及時與業(yè)主溝通、交流，杜絕違章裝修 ◇ 發(fā)現(xiàn)緊急事故，按緊急處理程序及措施進行

　　物業(yè)項目檔案資料管理

　　檔案是物業(yè)管理的重要組成部分，管理好檔案是物業(yè)管理工作的重要內(nèi)容，應(yīng)按檔案管理要求建立完善的檔案管理體系，使檔案管理工作在物業(yè)的使用、維修、改造、擴建以及住戶裝修等

　　方面發(fā)揮重要作用。

　　A 、 建檔要求：

　　◇ 按建檔流程，完善檔案管理制度

　　◇ 明確建檔內(nèi)容，實行系統(tǒng)收集、集中管理

　　◇ 對使用率高的檔案實行受控制管理

　　◇ 推行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、規(guī)范化、經(jīng)�；�管理

　　B 、 建檔流程：

　　C 、 檔案分類：

　　◇ 物業(yè)公司管理文件檔案

　　◇ 房屋結(jié)構(gòu)、建筑工程檔案

　　◇ 設(shè)備、設(shè)施檔案

　　◇ 住戶檔案

　　◇ 各項服務(wù)檔案

　　D 、 檔案資料受控管理：

　　為避免檔案資料損壞、遺失，使重要檔案能長期保存，而又方便經(jīng)常使用，對使用頻率高的檔案實行嚴(yán)格控制管理。

　　E 、 相應(yīng)文件、資料：

　　◇ 物業(yè)管理服務(wù)合同

　　◇ 管理公約

　　◇ 業(yè)主公約

　　◇ 住戶手冊

　　◇ 裝修手冊

　　◇ 有關(guān)政策法規(guī)資料

　　◇ 崗位職責(zé)

　　◇ 員工手冊

　　◇ 行政管理制度

　　◇ 報修、投訴、熱線服務(wù)受理有關(guān)規(guī)定

　　◇ 報修、投訴、熱線服務(wù)處理及回訪制度

　　◇ 檢查制度

　　◇ 服務(wù)質(zhì)量評定、不合格服務(wù)控制有關(guān)規(guī)定

　　◇ 相關(guān)費用收取的財務(wù)管理制度

　　F 、 質(zhì)量記錄：

　　根據(jù)物業(yè)管理和服務(wù)的實際需要具體制定。

　　工程管理部

　　1、職責(zé)：

　　◇ 確保物業(yè)項目各種公用設(shè)備、設(shè)施正常運轉(zhuǎn)及完好 ◇ 按照計劃對物業(yè)設(shè)備、設(shè)施進行日常維修保養(yǎng)

　　◇ 為業(yè)主提供無償或有償?shù)膱笮薹��?wù)

　　2、內(nèi)容：

　　◇ 供電系統(tǒng)

　　◇ 弱電系統(tǒng)

　　◇ 消防系統(tǒng)

　　◇ 電梯系統(tǒng)

　　◇ 給排水系統(tǒng)

　　◇ 監(jiān)控系統(tǒng)

　　◇ 房屋維修養(yǎng)護

　　◇ 業(yè)主報修服務(wù)

　　3、程序：

　　工程管理部工作流程圖

　　設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng)流程圖

　　根據(jù)年計劃、月

　　業(yè)主報修工作流程

　　收 款

　　4、工程管理部應(yīng)急預(yù)案

　　◇ 發(fā)生停電事故時應(yīng)急預(yù)案

　　◇ 發(fā)生漏水事故時應(yīng)急預(yù)案

　　◇ 供電所一路供電斷開時應(yīng)急預(yù)案

　　◇ 發(fā)生停水事故時應(yīng)急預(yù)案

　　◇ 發(fā)生電梯系統(tǒng)故障時應(yīng)急預(yù)案

　　5、工程管理部相應(yīng)文件

　　◇ 崗位職責(zé)

　　◇ 各種設(shè)備、設(shè)施操作程序

　　◇ 各崗位交接班規(guī)定

　　◇ 設(shè)備、設(shè)施管理總則

　　◇ 設(shè)備、設(shè)施巡檢制度

　　◇ 各種設(shè)備、設(shè)施臺帳

　　◇ 年度維修保養(yǎng)計劃

　　◇ 安全操作規(guī)程

　　◇ 裝修工程管理制度

　　◇ 報修服務(wù)規(guī)程

　　◇ 各項抽查制度

　　◇ 不合格服務(wù)控制有關(guān)規(guī)定

　　6、 質(zhì)量記錄：

　　根據(jù)物業(yè)項目設(shè)備、設(shè)施管理和服務(wù)實際具體制定。 安全保衛(wèi)部：

　　1、 職責(zé)：

　　◇ 負責(zé)物業(yè)項目的安全保衛(wèi)工作

　　◇ 負責(zé)物業(yè)項目的消防安全工作

　　◇ 負責(zé)物業(yè)項目的車輛進出、停放的管理工作

　　◇ 負責(zé)物業(yè)項目內(nèi)業(yè)主施工裝修安全的管理工作

　　2、 內(nèi)容：

　　◇ 物業(yè)項目內(nèi)、外安全

　　◇ 停車場、停放車輛安全

　　◇ 設(shè)備、設(shè)施區(qū)域安全

　　◇ 消防設(shè)備、設(shè)施正常使用

　　◇ 業(yè)主二次裝修安全

　　3、 程序：

　　安全保衛(wèi)工作流程圖

　　安全管理組織示意圖

　　消防應(yīng)急方案試圖

　　突發(fā)事件應(yīng)急方案

　　在發(fā)生突發(fā)事件時，以最快的速度、最短的時間內(nèi)掌握事態(tài)狀況，控制事態(tài)的發(fā)展，保證管轄區(qū)域內(nèi)的正常工作，確保業(yè)主的人身安全和財產(chǎn)安全。

　　處理程序：

　　A 、 一旦發(fā)生突發(fā)事件，當(dāng)班保安應(yīng)立即趕往現(xiàn)場了解情況、確定事態(tài)狀況，然后與中控室聯(lián)系，講清地點、原因及目前狀況。必要時中控室應(yīng)向110報警，報清地點、路名、聯(lián)系電話、目前狀況。

　　B 、 應(yīng)立即通知總值班領(lǐng)導(dǎo)及各部門有關(guān)人員趕赴現(xiàn)場。

　　C 、 在崗保安堅守崗位，其他保安在主管或值班的帶領(lǐng)下前往現(xiàn)場，在不傷害他人和財產(chǎn)不受損的情況下，以最快的速度控制事態(tài)的發(fā)展，將突發(fā)事件的損失減少到最低。

　　D 、 成立突發(fā)事件指揮部，由現(xiàn)場最高職位者任指揮。 E 、 根據(jù)事件狀況及時組織力量，執(zhí)行任務(wù)。

　　F 、 配合公安人員和有關(guān)部門對事件予以控制和調(diào)查取證。

　　G 、 采取外圍警戒：保護現(xiàn)場，維持秩序，確�，F(xiàn)場勘察。 H 、 事件結(jié)束后，分析原因，制定糾正/預(yù)防措施，填寫《突發(fā)事件記錄表》。

　　I 、 物業(yè)管理部、安保主管負責(zé)驗證糾正/預(yù)防措施的落實結(jié)果。

　　4、 相應(yīng)文件：

　　◇ 崗位職責(zé)

　　◇ 各崗位交接班規(guī)定

　　◇ 各崗位服務(wù)程序

　　◇ 日常工作規(guī)定

　　◇ 中控室管理規(guī)定

　　◇ 巡更保安工作規(guī)定及處理問題操作程序

　　◇ 消防安全“三級”工作管理制度

　　◇ 消防安全檢查制度

　　◇ 消防報警操作及滅火應(yīng)急方案

　　◇ 突發(fā)事件時的應(yīng)急方案

　　◇ 停車場管理規(guī)定

　　◇ 各級抽查制度

　　5、 質(zhì)量記錄：

　　根據(jù)物業(yè)項目安保管理和服務(wù)實際具體制定。

　　環(huán)境管理部：

　　1、 職責(zé)：

　　◇ 負責(zé)物業(yè)項目區(qū)內(nèi)公共場所、公共區(qū)域的環(huán)境清潔 ◇ 負責(zé)物業(yè)項目綠化養(yǎng)護工作

　　◇ 負責(zé)物業(yè)項目區(qū)內(nèi)蟲害消滅工作

　　◇ 負責(zé)物業(yè)項目區(qū)內(nèi)日常垃圾清運工作（不包括建筑垃圾、裝修垃圾）

　　2、 內(nèi)容：

　　◇ 公共場所、公共區(qū)域清潔

　　◇ 設(shè)備、設(shè)施區(qū)域清潔

　　◇ 停車場清潔

　　◇ 周邊衛(wèi)生“三包”區(qū)域清潔

　　◇ 區(qū)域綠化

　　◇ 區(qū)域滅蟲

　　3、 程序：

　　◇ 按有關(guān)規(guī)定的清潔標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范程序清潔

　　◇ 按有關(guān)的綠化標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范程序綠化養(yǎng)護

　　◇ 按垃圾房管理規(guī)定進行規(guī)范程序垃圾清運

　　◇ 按有關(guān)的無蟲害標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)范程序滅蟲

　　環(huán)境清潔部工作流程圖

　　4、相應(yīng)文件：

　　◇ 崗位職責(zé)

　　◇ 環(huán)境清潔工作標(biāo)準(zhǔn)

　　◇ 垃圾房管理制度

　　◇ 垃圾處理及清運服務(wù)

　　◇ 綠化管理制度

　　◇ 滅蟲工作操作規(guī)范

　　◇ 各級抽查制度

　　5、質(zhì)量記錄：

　　根據(jù)物業(yè)項目環(huán)境管理和服務(wù)實際具體制定。

　　培訓(xùn)實施

　　根據(jù)制定的管理目標(biāo)，結(jié)合 項目的要求，將對員工進行不同階段的崗前、崗內(nèi)、日常培訓(xùn)，提高員工素質(zhì)，使其能夠滿足 項目物業(yè)管理和業(yè)主的要求，達到預(yù)期的目的。

　　----崗位培訓(xùn)：上崗前組織對管理和服務(wù)員工進行的針對性培訓(xùn)，主要內(nèi)容包括：企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理服務(wù)理念、質(zhì)量方針和目標(biāo)、物業(yè)特點、崗位職責(zé)等，經(jīng)考試合格者方能正式入崗。 ----崗內(nèi)培訓(xùn)：上崗后針對不同的工作崗位進行專題培訓(xùn)，主要內(nèi)容包括：專業(yè)技能、工作技巧等，不斷提高員工的工作技能。

　　----日常培訓(xùn)：根據(jù)實際工作需要，組織員工參加不同的專題培訓(xùn)，其中：管理人員側(cè)重學(xué)習(xí)企業(yè)管理知識、管理技巧、管

　　理理念及管理知識，并組織參觀、考察、學(xué)習(xí)先進的物業(yè)管理項目，交流經(jīng)驗，取長補短；工程技術(shù)人員參加特種崗位培訓(xùn)和專業(yè)培訓(xùn)；其他員工根據(jù)崗位需要，參加不同的培訓(xùn)。

　　----培訓(xùn)后跟蹤：員工進行培訓(xùn)后，由管理層進行跟蹤，建立個人培訓(xùn)檔案，日常檢查員工是否按培訓(xùn)后的要求和標(biāo)準(zhǔn)進行工作，并將實際工作能力狀況和工作表現(xiàn)與績效考核內(nèi)容結(jié)合起來。

　　四、物業(yè)管理費核算項目：

　　◇ 員工工資

　　◇ 員工福利（四金）

　　◇ 員工餐費

　　◇ 勞保用品費

　　◇ 培訓(xùn)費

　　◇ 辦公費

　　◇ 日常通訊費

　　◇ 正常水電耗損費

　　◇ 公用設(shè)備、公共設(shè)施日常運行、維修、保養(yǎng)費

　　◇ 環(huán)境保潔費

　　◇ 安保費

　　◇ 消耗物料、材料費

　　◇ 保險購置費

　　◇ 稅金

　　◇ 物品折舊費

　　◇ 物業(yè)管理費及各項服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)另定。

　　五、近期目標(biāo)及發(fā)展目標(biāo)：

　　1、近期目標(biāo)：

　　A 、 建立一支具有高水平、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊伍。

　　B 、 其他日常服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與內(nèi)容：

　　2、發(fā)展目標(biāo)：

　　三年內(nèi)除承擔(dān) 公司自有物業(yè)項目的物業(yè)管理工作以外，力爭在張家界市場達到3--4個物業(yè)項目管理。同時，建立ISO-9000質(zhì)量管理體系并通過認證。

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