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縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告
縣的房地產(chǎn)市場總體規(guī)范，但還是存在不同程度的違規(guī)行為，私建商品房依然存在、個(gè)別開發(fā)商違規(guī)發(fā)布廣告、二手房交易漏洞多等。歡迎閱讀這篇關(guān)于縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告的文章，更多精彩內(nèi)容還在應(yīng)屆畢業(yè)生報(bào)告網(wǎng)等你哦!
縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告一：
近年來，隨著縣域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷推進(jìn)，居民對住房的需求日益增強(qiáng)，住宅消費(fèi)不斷增長，推動(dòng)了安鄉(xiāng)縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。為深入了解我縣房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況，安鄉(xiāng)縣統(tǒng)計(jì)局到相關(guān)部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、企業(yè)、樓盤和住戶進(jìn)行了一次專題調(diào)研。
一、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀
1、房地產(chǎn)開發(fā)投資下滑。我縣房地產(chǎn)開發(fā)雖然起步晚，但隨著縣城建設(shè)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，發(fā)展迅速。經(jīng)過前幾年的大投入，今年以來，投資有所下滑，1-10月僅完成投資2.09億元，下降20.9%。
2、商品房屋施工面積大幅減少。在前幾年大投入、大開發(fā)的影響下，今年來，我縣商品房屋施工面積嚴(yán)重減少。1-10月，商品房屋施工面積14.86萬平方米，下降73.3%，其中，新開工面積4.59萬平方米，下降59.3%。
3、商品房銷售回暖。近幾年，我縣房地產(chǎn)市場有了較大發(fā)展，商品住宅的銷售態(tài)勢良好，市場需求比較旺盛。在經(jīng)歷了去年的低迷后，今年又迎來個(gè)小陽春。1-10月，我縣商品住宅銷售面積為8.19萬平方米，同比增長1.7倍;商品住宅銷售額為2.31億元，同比增長1.7倍。從前十個(gè)月的情況來看，今年的商品住宅均價(jià)為2820元，比去年上漲4.1%;商業(yè)營業(yè)用房均價(jià)為6619元，比去年上漲4.8%。
4、房屋待售面積大增。2013年1-10月，我縣房屋待售面積比去年同期增加了15.16萬平方米，主要是去年房屋銷售形勢不好，但竣工房屋面積達(dá)到24.16萬平方米，導(dǎo)致房屋空置多，如林城公司的安鄉(xiāng)現(xiàn)代城項(xiàng)目待售面積達(dá)到8.33萬平方米，占同期房屋竣工面積的95.6%。
5、保障住房建設(shè)有力。為解決中低收入城鎮(zhèn)居民的住房問題，近幾年，我縣保障住房建設(shè)給力，成效顯著。從2008年至2012年，累計(jì)完成廉租房16.04萬平米，完成棚戶區(qū)改造1230戶。今年又開工建設(shè)了7.35萬平米的公共租賃房，0.69萬平米的廉租房，1.96萬平米的墾區(qū)危舊房改造和200戶的棚戶區(qū)改造。
6、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場有所發(fā)展。隨著城鎮(zhèn)化的'不斷推進(jìn)，商品房開發(fā)也延伸到了鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級，我縣的黃山頭鎮(zhèn)、安康鄉(xiāng)、安障鄉(xiāng)、焦圻鎮(zhèn)、安全鄉(xiāng)、三岔河鎮(zhèn)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都已經(jīng)有了商品房開發(fā)，且個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)有了一定規(guī)模的商品房開發(fā)項(xiàng)目，如焦圻鎮(zhèn)的長鷹家苑住宅小區(qū)等。
二、存在的問題
1、市場監(jiān)管力度不夠。我縣房地產(chǎn)市場總體規(guī)范，但還是存在不同程度的違規(guī)行為，私建商品房依然存在、個(gè)別開發(fā)商違規(guī)發(fā)布廣告、二手房交易漏洞多等。
2、物業(yè)管理滯后。我縣物業(yè)基礎(chǔ)薄弱，大多數(shù)開發(fā)商只重視商品房建設(shè)，輕視配套設(shè)施建設(shè)，物業(yè)管理人員素質(zhì)不高，管理資金不足，致使物業(yè)管理服務(wù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滯后于房地產(chǎn)開發(fā)的發(fā)展，而居民對小區(qū)物業(yè)管理的要求又越來越高，造成小區(qū)業(yè)主與物業(yè)公司的矛盾重重，也給社會(huì)帶來了不穩(wěn)定的因數(shù)。
3、保障住房管理不健全。一是保障住房一般都建在城區(qū)的邊緣地帶，其配套設(shè)施或公共服務(wù)設(shè)施很不完善，給住戶生活帶來不便;二是部分保障住房建設(shè)的質(zhì)量存在缺陷;三是保障住房的分配還不夠規(guī)范。
4、部分新建樓盤項(xiàng)目不能入統(tǒng)。今年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資一路下滑，入庫的新開工樓盤僅有湖南正佳置業(yè)公司投資5000萬元的新街華府項(xiàng)目和湖南鼎廈置業(yè)公司、安鄉(xiāng)宏泰房地產(chǎn)開發(fā)公司聯(lián)合開發(fā)的投資4824萬元的廣場名苑項(xiàng)目，但實(shí)際新開工項(xiàng)目遠(yuǎn)不止這幾個(gè)，其大部分都是由縣外房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)開發(fā)，按照現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)制度規(guī)定，都不能納入到我縣的統(tǒng)計(jì)范圍內(nèi)，如湖南國宇房地產(chǎn)投資有限公司投資6800萬元的中城廣場項(xiàng)目、常德市欣興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資6000萬元的時(shí)代廣場項(xiàng)目和投資1995萬元的東方明珠項(xiàng)目、常德市佳家置業(yè)有限公司投資3000萬元的金色家園項(xiàng)目、石首龍騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資2020萬元的龍騰麗景項(xiàng)目等。
三、幾點(diǎn)建議
1、完善機(jī)制，規(guī)范市場監(jiān)管。通過在監(jiān)管和服務(wù)上下功夫，不斷完善房地產(chǎn)市場的管理。一是嚴(yán)管開發(fā)企業(yè)的準(zhǔn)入，對申報(bào)企業(yè)進(jìn)行全方位的嚴(yán)格把關(guān)。二是加強(qiáng)對商品房預(yù)售的監(jiān)管，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售許可證制度。三是不斷規(guī)范二手房的交易。四是嚴(yán)厲打擊城區(qū)私建商品住宅，維護(hù)正常的市場秩序。
2、優(yōu)化服務(wù)，增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力。面對一系列調(diào)控政策和激烈的市場競爭，企業(yè)只有從內(nèi)部管理、工程質(zhì)量、售后服務(wù)等方面不斷優(yōu)化，并在政府的引導(dǎo)和扶持下，做大做強(qiáng)，努力增強(qiáng)企業(yè)實(shí)力，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。
3、樹立品牌，加強(qiáng)物業(yè)管理。一是通過物業(yè)管理知識的宣傳，提高人民對物業(yè)管理的意識。二是由政府主導(dǎo)，制定相應(yīng)的物業(yè)管理辦法，使物業(yè)管理工作步入規(guī)范化的軌道，有住宅小區(qū)就有物業(yè)管理。三是培育大型的物業(yè)管理公司，打造售后服務(wù)品牌。
4、創(chuàng)新工作，健全保障體系。一是加強(qiáng)并完善住房保障方面的制度體系，規(guī)范保障住房建設(shè)、分配等環(huán)節(jié)，嚴(yán)格按照《安鄉(xiāng)縣城區(qū)(深柳鎮(zhèn)和大鯨港鎮(zhèn))2013年住房保障申報(bào)條件及住房補(bǔ)貼保障標(biāo)準(zhǔn)方案》執(zhí)行。二是不斷創(chuàng)新工作思路，積極向上爭取項(xiàng)目和資金，加大保障住房建設(shè)。通過不斷的努力，使保障住房這項(xiàng)惠民生的工程得到又好又快發(fā)展，真正造福于民。
縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報(bào)告二：
上半年，雷山縣房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資和商品房銷售達(dá)到預(yù)期目標(biāo)，但新開工項(xiàng)目較少，商品房供應(yīng)量短缺，商品房價(jià)格過高，市場供需關(guān)系緊張，市場發(fā)展不平衡。
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
(一)土地出讓擬定，無實(shí)質(zhì)動(dòng)工。2016年3月份我縣將紅屯堡安置小區(qū)中部58.896畝、丹江鎮(zhèn)望豐路口老酒廠坡腳0.085畝和丹江鎮(zhèn)羊排村0.167畝3宗地塊出讓用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。但因2宗地屬個(gè)人或家族購買，另外1宗地尚未完成地勘設(shè)計(jì)等前期工作，新項(xiàng)目無實(shí)質(zhì)動(dòng)工。
(二)完成投資較快，銷售市場好。續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目年目標(biāo)任務(wù)計(jì)劃投資17400萬元，實(shí)際上半年完成12000萬元，與上年同比增長150 %。其中，住房投資完成10550萬元，占完成投資的 87.92%;營業(yè)性用房及其他完成投資 1450萬元，占完成投資的 12.08 %。完成銷售商品房67套，其中，新建商品房45套，二手房22套;完成銷售面積9211.27平方米，其中，新建商品房6749.73平方米，二手房2461.54平方米;銷售金額4043.19萬元，其中，新建商品房3277.39萬元，二手房815.8萬元。此外，上半年完成房屋所有權(quán)登記110證，登記面積1.46萬平方米;辦理抵押登記136宗，抵押貸款資金0.92億元。
二、市場運(yùn)行走勢分析
(一)市場購房供需空間大。一是購房需求仍然較大。1-6月，全縣總計(jì)銷售新建商品住房0.67萬平方米計(jì)45套，與上年同比分別增長22%、12.5%(上年同期數(shù)0.50萬平方米計(jì)40套)。二是供需矛盾顯得突出。1-6月，全縣無商品住房竣工項(xiàng)目，而商品住房銷售面積達(dá)0.67萬平方米(不含二手住房22套0.25萬平方米)，銷售量超竣工量0.67萬平方米。房地產(chǎn)量產(chǎn)出滿足不了需求，而且增量房(新建房)的銷售預(yù)期加大。三是商品房積壓滯銷可能性不大。目前全縣3個(gè)在建施工開發(fā)項(xiàng)目(響樓1號宗地、清水家園和逸和居)的3.34萬平方米(建筑面積)計(jì)278套商品住房中，從開工后批準(zhǔn)開盤預(yù)(銷)售以來，已累計(jì)預(yù)(銷)售商品住房面積2.586萬平方米(建筑面積)計(jì)213套，還有0.754萬平方米計(jì)65套商品住房待售。按全縣1-6月月均銷售商品住房12套計(jì)算，可滿足年內(nèi)的市場購房需求，按全年的商品住房銷售量測算，所有在建商品房(期房)在竣工期內(nèi)將可消化出售，商品房積壓滯銷的可能性不大。
(二)市場房價(jià)走勢趨升。1-6月，全縣商品住房銷售綜合均價(jià)為3750元/㎡(3600元/㎡-3900元/㎡)，與上年同比上漲4.75%(上年同期的綜合均價(jià)為3580元/㎡)。究其原因：一是國際國內(nèi)通貨膨脹對金融貨幣影響所產(chǎn)生的物價(jià)上漲促使社會(huì)消費(fèi)轉(zhuǎn)移到財(cái)產(chǎn)性投資助推了房價(jià)的上漲提高;二是市場出現(xiàn)的投機(jī)性購房影響了房價(jià)的穩(wěn)定;三是土地供應(yīng)及商品房開發(fā)建設(shè)品質(zhì)的提高，增加了開發(fā)建設(shè)成本，產(chǎn)生了房價(jià)的結(jié)構(gòu)性上漲;四是商品房供求關(guān)系長期失調(diào)，導(dǎo)致商品房緊缺，造成房價(jià)上漲等。
(三)中等套型占比較大。1-6月，在全縣銷售的45套商品住宅中，90㎡/套以下的有1套，占銷售總套數(shù)的2.22%;90-120㎡/套以下的5套，占11.11%;120—144㎡的計(jì)34套，占75.56%;144-180㎡及以上的大戶型住房5套，占11.11%。可見，城鎮(zhèn)居民的住房套型需求在120-140㎡之間的中等戶型住房的選擇比重較大。
(四)城區(qū)外購房者上升。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，在上半年登記銷售的45套商品住房中，縣市城區(qū)居民購買12套，占總套數(shù)26.67%，城區(qū)以外本縣戶籍人員購房27套，占總套數(shù)60.0%，外地(本省其他地區(qū)、外省市)人員購房6套，占總套數(shù)的13.33%。與上年同期相比較，城鎮(zhèn)居民購房比例下降24.24%，城區(qū)外本縣戶籍人員購房比例上升27.27%，外地(本省其他地區(qū)、外省市)人員購房比例下降了3.03個(gè)百分點(diǎn)。
三、存在問題及措施建議
(一)存在的主要問題。一是受大中城市及周邊城區(qū)房價(jià)走勢影響和商品房開發(fā)建設(shè)成本的提高，目前房價(jià)過快上漲勢頭沒有得到有效遏制。二是商品房開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目用地安排、移交和地勘設(shè)計(jì)等前期工作開展滯后，新項(xiàng)目無實(shí)質(zhì)動(dòng)工，造成是供求關(guān)系失衡，供需矛盾加大的主要原因。三是在差別化購房信貸等宏觀調(diào)控政策和高房價(jià)作用下，社會(huì)購房熱情有所減退，市場僵持局面顯現(xiàn)。
(二)工作措施建議。中央繼續(xù)采取更加嚴(yán)厲的“限價(jià)、限貸、限購”和擴(kuò)大有效需求，房地產(chǎn)市場發(fā)展在2016年將成為轉(zhuǎn)折性的.一年，進(jìn)入一個(gè)新的調(diào)整階段。針對我縣房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況和新問題，建議：第一，應(yīng)在增加保障性住房供應(yīng)、抑制房價(jià)過快上漲的同時(shí)，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃審批進(jìn)度，促成已具備條件的項(xiàng)目盡快開工建設(shè)，增加市場住房供應(yīng)和選擇需求。第二，在貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策過程之中，應(yīng)結(jié)合縣情實(shí)際，在遏制和打擊私人炒房賣房等投機(jī)性購房的同時(shí)，采取適度寬松和靈活的住房消費(fèi)信貸政策，促進(jìn)社會(huì)住房消費(fèi)，推動(dòng)縣域社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
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