物業(yè)調(diào)查報告
在經(jīng)濟發(fā)展迅速的今天，報告與我們的生活緊密相連，我們在寫報告的時候要注意涵蓋報告的基本要素。那么報告應(yīng)該怎么寫才合適呢？以下是小編為大家整理的物業(yè)調(diào)查報告，僅供參考，歡迎大家閱讀。
物業(yè)調(diào)查報告1
調(diào)查提綱：
通過對源泉小區(qū)的住戶和居民進行詢問和走訪調(diào)查，源泉小區(qū)目前的物業(yè)管理公司為金橋物業(yè)管理公司，該公司的法人為劉源，該物業(yè)管理公司在管理小區(qū)的過程當(dāng)中存在著很多的漏洞和不足，例如對小區(qū)安全管理方面沒有盡到自己應(yīng)有的責(zé)任，衛(wèi)生服務(wù)也相對差，各種的便民服務(wù)也難以讓人滿意，基礎(chǔ)設(shè)施維護不到位，對居民的要求和提出的問題不能及時正確的解決，通過分析，造成這些現(xiàn)象的原因也是多方面的，其中有一部分為外部原因，但是大部分還是與物業(yè)公司的經(jīng)營管理本身有關(guān)。通過與該物業(yè)公司管理人員的交談，同樣也了解到在物業(yè)管理工作中他們所遇到的難題，也了解到一部分他們公司的發(fā)展現(xiàn)狀和水平。通過對雙方材料的研究和整理，我們小組成員對該小區(qū)所存在的問題提出了我們自己的幾點可行性建議。希望能夠?qū)π^(qū)今后的管理工作有指導(dǎo)和借鑒意義。
調(diào)查過程及內(nèi)容：
20xx年12月5日星期三上午八點我小組成員前往延吉市源泉小區(qū)進行研究調(diào)查，在達到小區(qū)門口后，我們就發(fā)現(xiàn)一個特別令人匪夷所思的事情，該小區(qū)的出入口前居然沒有設(shè)置電動門等任何出入管制設(shè)施，而且另我們更為吃驚的是，當(dāng)我們進入小區(qū)的時候，竟然沒有任何物業(yè)管理人員前來詢問我們的身份及目的，那就更別談要求我們填寫出入人等信息登記表等必要的程序了，我們可謂是不費吹灰之力就輕松的成功‘混入’該小區(qū)，我們首先繞小區(qū)走了一圈，之后我們就發(fā)現(xiàn)了一個問題，該小區(qū)沒有任何的休閑娛樂場所和設(shè)施，而且該小區(qū)的樓層和角落處的垃圾不時的映入眼簾，此時，該小區(qū)‘臟亂差’的印象已經(jīng)在心中形成。后來發(fā)現(xiàn)該小區(qū)還存在亂停車、亂放自行車的現(xiàn)象，后來發(fā)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部不時的有人員在流動，于是我們采取了現(xiàn)場隨機調(diào)查詢問的方式，向12名小區(qū)住戶詢問了他們對該小區(qū)的不滿意之處及他們理想中該小區(qū)的模樣，。之后我們對小區(qū)用戶描述的問題和現(xiàn)象進行了實地的勘察，發(fā)現(xiàn)確實存在著諸如樓道的墻壁陳舊、甚至脫落等現(xiàn)象，由于不便進入小區(qū)用戶的住房內(nèi)，所以有些問題未能進行實地的勘察，此乃無力之舉。后來我們找到了該小區(qū)的物業(yè)管理處，向物業(yè)管理人員介紹了我們的'身份和來意，并就以上調(diào)查和總結(jié)的問題與該物業(yè)管理人員進行了詳細的交談，經(jīng)過分析和交流，該小區(qū)物業(yè)管理人員承認在物業(yè)管理工作中確實存在著不足和應(yīng)當(dāng)改進之處，但是也向我們耐心的介紹了其中有些問題并不屬于他們職責(zé)范圍之內(nèi)，也向我們口述了在物業(yè)管理過程中遇到的問題和難題，我們分別對上述問題一一進行了討論，得出了令人比較滿意的結(jié)果。交談之后，雙方都很愉悅，在向?qū)Ψ降绖e后，我們返回學(xué)校對調(diào)查的記錄和筆記進行了整理，大概內(nèi)容分類如下：
1、該小區(qū)存在的主要問題
2、這些問題存在的主要原因
3、如何正確處理這些問題
主要問題：
經(jīng)過現(xiàn)場調(diào)查和住戶的反映，總結(jié)出以下問題：
1）部分樓梯間墻壁陳舊，應(yīng)該進行粉刷
2）小區(qū)沒有保安人員，給小區(qū)安全管理帶來隱患
3）小區(qū)內(nèi)停車秩序混亂，應(yīng)加強管理
4）常有人到小區(qū)散發(fā)廣告，住戶反映，也存在不安全因素
5）小區(qū)老鼠和蚊蠅較多（特別是蚊子），環(huán)境臟亂，建議加強管理
6）小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)業(yè)主丟失自行車情況，要求加強管理
7）小區(qū)隨處可見垃圾，衛(wèi)生服務(wù)需要加強
問題主要原因：
1）該小區(qū)的樓房已經(jīng)有一定的樓齡，出現(xiàn)此現(xiàn)象是合理之情。
2）該小區(qū)沒有保安人員是因為物業(yè)管理費中無此項目。
3）小區(qū)停車秩序混亂是因為沒有專門的停車位，也沒有負責(zé)車輛管理的專職人員
4）常有閑雜人等到小區(qū)散發(fā)廣告是因為該小區(qū)入口沒有電動門等限制措施，也沒有做好相應(yīng)的出入人員登記表。
5）環(huán)境臟亂，積水較多是滋生蚊蟲較多的原因，住戶居民把不吃的食物到處亂丟，引起食源，是造成有老鼠的原因
6）小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)丟自行車現(xiàn)象，一方面是因為對進入小區(qū)的人員沒有進行很好的監(jiān)管，另一方面原因是因為該小區(qū)沒有一個專門停放自行車的自行車棚，自行車亂放，給小偷以可乘之機。
7）造成垃圾亂丟的現(xiàn)象是因為一方面該小區(qū)的衛(wèi)生服務(wù)本來就不到位，造成破窗理論的上演，另一方面該小區(qū)沒有張貼注意環(huán)境衛(wèi)生等宣傳標(biāo)語，使人們不注意，最主要原因是因為該小區(qū)的垃圾箱太少，而且分布不合理。
合理化建議：
1）可以和業(yè)主一起商量，在各位業(yè)主集體同意的情況下，向每位業(yè)主收取一定費用后聯(lián)系建筑公司盡快施工。
2）可以和各位業(yè)主商量，在征得各位業(yè)主同意的情況下，向每位業(yè)主增加收取保安人員的物業(yè)管理費用。
3）可以建立小區(qū)車輛管理制度，對小區(qū)有車的業(yè)主進行檔案登記，對每個車輛固定車位，并安排專職人員負責(zé)。
4）小區(qū)入口設(shè)置電動門，對進出人等進行人員登記。
5）通知小區(qū)業(yè)主把各種廢棄食物集中放在統(tǒng)一的一個位置，安排專門人員及時進行處理。必要時可以放置驅(qū)蚊和防鼠藥物。
6）在小區(qū)的合理位置開辟一個場所，建設(shè)一個自行車棚，這樣就可以避免亂放，也可以減少丟自行車現(xiàn)象。
7）安排保潔員要及時清理角落和小區(qū)垃圾，在明顯位置張貼保護環(huán)境的公益性標(biāo)語，并在人員活動多的地方多設(shè)置垃圾桶數(shù)量。
物業(yè)調(diào)查報告2
一、公司整體狀況
公司各部門當(dāng)前主要職能，總經(jīng)理負責(zé)企業(yè)管理及決策；銷售部門負責(zé)外聯(lián)客戶及登錄客戶往來帳，代理商屬于公司合作單位；倉儲負責(zé)公司圖書的儲存及發(fā)運；財務(wù)部負責(zé)資金的收支；編審部主要負責(zé)聯(lián)系編稿人員，審稿定級，部分稿件打版工作。本公司為圖書出版公司，運作流程為公司向出版社購買版權(quán)號，招聘老師作為編稿人員，由公司內(nèi)部人員審稿，經(jīng)歷打板曬版，發(fā)片環(huán)節(jié)交由印刷公司印刷，印刷紙張由我方提供，圖書印刷完畢后交由我方倉儲保管，業(yè)務(wù)部負責(zé)銷售，倉庫根據(jù)銷售訂單發(fā)貨。
二、各部門運作狀況
財務(wù)管理狀況，貴公司未設(shè)立專門的財務(wù)部門機構(gòu)和內(nèi)部核算人員，有出納專人負責(zé)現(xiàn)金及銀行收支，公司財務(wù)沒有成文的管理制度，由于付款多為總經(jīng)理口頭批準(zhǔn)隨時支付，沒有必要的文字批復(fù)單據(jù)，缺乏每月真實的內(nèi)部帳記錄，資金收支缺乏明晰財務(wù)記錄及資金支付憑據(jù)，資金管理方面在收支上缺乏必要的統(tǒng)籌和規(guī)劃，財務(wù)狀況管理混亂。公司主要費用成本項目為紙張成本、印刷費、稿酬、工資、打版曬版發(fā)片費用、場地租賃費、水電費、辦公費和稅費等。
1、倉儲管理上
公司設(shè)有專門的倉庫及倉儲管理人員，倉庫設(shè)有專門的倉儲部門及儲存場所，圖書分類通過逐年在軟件建立倉庫的方式管理，具有簡單的圖書管理軟件，用作銷售批銷單的制單和客戶對賬；倉庫根據(jù)軟件內(nèi)業(yè)務(wù)部制作的批銷單進行打單發(fā)貨，并將發(fā)貨結(jié)果反饋給業(yè)務(wù)部；倉庫部具體負責(zé)版權(quán)錄入，入庫制單，印刷廠賬務(wù)處理和部分物流費用由倉庫處理處理，圖書更換版權(quán)號，以及客戶退換貨的倉儲系統(tǒng)處理；倉庫每學(xué)期結(jié)賬，倉庫業(yè)務(wù)多為跨月處理，倉庫每學(xué)期進行系統(tǒng)盤點，庫存與實際基本相符。
2、銷售環(huán)節(jié)
公司產(chǎn)品銷售主要通過圖書展銷會簽銷售，確定產(chǎn)品代理商，公司業(yè)務(wù)部負責(zé)聯(lián)系客戶，根據(jù)客戶需求在圖書管理軟件錄制批銷單，聯(lián)系貨運公司，督促倉儲發(fā)貨后電話確認客戶到貨情況，代理商交付一定代理金，公司給予訂貨，發(fā)貨價格為圖書定價的折扣金額，客戶貨款采用先發(fā)貨后結(jié)算的方式，收款方式為分期間按比例收款，除退換貨以外，貨款基本上一學(xué)期能全部回籠。貨款收取方式為現(xiàn)金交付或托運部代收，銷售圖書一般不開稅票，開稅另加稅點。由于業(yè)務(wù)量逐年增加，自09年開始應(yīng)收賬款出現(xiàn)壞賬呆滯現(xiàn)象。
3、編審環(huán)節(jié)
主要負責(zé)對外聯(lián)系編稿老師，收集稿件進行校對審核，并確定稿件級別質(zhì)量，負責(zé)部分稿件的排版工作，聯(lián)系排版，出片，曬版程序。編審部負責(zé)核定及支付老師稿酬，編輯部職工工資，打版曬版費，發(fā)片費。編審部負責(zé)發(fā)行印刷環(huán)節(jié)外的主要費用支出。稿酬支付方式為預(yù)先簽訂合同，圖書出版后支付相關(guān)稿酬，編輯部員工工資按照基本工資加計件的方式。編審部基本具有系統(tǒng)成文的文件章程，并且能系統(tǒng)的執(zhí)行。稅務(wù)方面有專門的代理記賬人員給予報稅，稅務(wù)征收方式為核定征收。
三、公司各部門當(dāng)前存在的問題
1、財務(wù)管理方面
公司沒有系統(tǒng)的財務(wù)管理制度，公司財務(wù)收支隨意性較大，公司財務(wù)支付沒有專門和條例的財務(wù)審批單據(jù)，資金支出去向難以追索；公司財務(wù)功能較分散，各部門負責(zé)自身環(huán)節(jié)財務(wù)收支賬務(wù)，收入部門和支出部門幾乎完全分離，公司沒有系統(tǒng)完整的財務(wù)記錄；由于營收和支出部門缺乏相應(yīng)的有機整合，公司營收、支出和資金收支信息相脫節(jié)，公司經(jīng)營成本利潤情況不明晰；由于賬務(wù)收支信息記錄不及時，資金支付缺乏統(tǒng)籌及計劃性，相關(guān)部門業(yè)務(wù)受到較大影響。
2、倉庫管理環(huán)節(jié)
倉庫實際庫存和當(dāng)前財務(wù)軟件難以完全對應(yīng)，庫存難以持續(xù)，主要的原因在于客商退回圖書難以完全對應(yīng)入庫，除了客戶退回圖書數(shù)量較大，難以短時間內(nèi)詳細清理之外，這與軟件功能不能對圖書進行合理分類有很大關(guān)系；圖書在系統(tǒng)中按照系列進行統(tǒng)計，對庫存圖書未進行系統(tǒng)科學(xué)的分類；當(dāng)前圖書入庫按照圖書定價進行錄入系統(tǒng)，真實的圖書成本難以在賬務(wù)中顯示，圖書銷售的成本利潤也難以準(zhǔn)確核算；另外，由于軟件及技能的原因，圖書制作成本難以準(zhǔn)確分配；不能再更換版權(quán)號的長期積壓圖書進行處理時，沒有完整的審批處理程序，圖書統(tǒng)計與系統(tǒng)操作存在困難。
3、銷售環(huán)節(jié)
自09年開始，公司銷售部門營收賬款出現(xiàn)呆滯現(xiàn)象，存在壞賬的危險，應(yīng)加強對客戶和應(yīng)收賬款的管理；銷售較繁瑣業(yè)務(wù)是客戶的調(diào)換貨，即客戶給公司的退貨和重新銷售，主要環(huán)節(jié)涉及倉庫物流環(huán)節(jié)的操控環(huán)節(jié)，不能及時得知倉庫部分圖書的精確庫存。
4、編審環(huán)節(jié)
編輯部作為整個公司產(chǎn)品生產(chǎn)的核心環(huán)節(jié)，負責(zé)稿件的.收集和編審，以及出版印刷前的各個環(huán)節(jié)，加之內(nèi)部工資費用的計提，需要大量的資金支付，由于公司資金管理程序和資金周轉(zhuǎn)問題，存在老師稿酬、對外打版曬版費不能按計劃支付，因我方付款違約問題，逐漸開始影響后期業(yè)務(wù)開展；諸多費用直接從編審部支付，徐部長希望建立財務(wù)監(jiān)督環(huán)節(jié)，資金支付審批和支付環(huán)節(jié)透明；另外，徐部長負責(zé)全部稿件質(zhì)量等級的評定工作，希望有人能對其這方面的工作進行監(jiān)督（財務(wù)管理之外）。
四、財務(wù)管理策劃的重點與難點
公司經(jīng)營者對公司財務(wù)管理非常重視，希望建立一整套系統(tǒng)的財務(wù)管理方案，對公司整體財務(wù)狀況進行規(guī)范記賬核算，核算公司整體成本利潤情況；調(diào)查發(fā)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營者期望對供應(yīng)商和客戶往來賬項進行系統(tǒng)把控，明確每家客戶的投入和利收情況，以達到公司往來賬目清晰，盈虧明確的目的；由于公司現(xiàn)在沒有系統(tǒng)的財務(wù)管理制度，財務(wù)管理存在很大的隨意性，沒有系統(tǒng)的財務(wù)管理單據(jù)，資金支付去向難以追索，資金支付計劃難以統(tǒng)籌和執(zhí)行；倉儲管理環(huán)節(jié)如何確認入庫成本和保持庫存的持續(xù)性；調(diào)研發(fā)現(xiàn)公司部門負責(zé)人員期望建立會計監(jiān)督審批機制，做到財務(wù)管理透明，權(quán)限責(zé)任明確。針對該公司財務(wù)管理現(xiàn)狀，應(yīng)從以下幾個方面著手，加強財務(wù)管理工作：
1、建立一套系統(tǒng)的資金管理方案，做好資金管理和資金支付審批制度。
2、建立系統(tǒng)的公司費用報銷制度，合理控制公司費用發(fā)生情況。
3、建立客戶應(yīng)收賬款控制制度，避免壞賬呆滯現(xiàn)象。
4、做好供應(yīng)商賬項管理方案，合理安排資金支付計劃，推動業(yè)務(wù)開展。
5、建立倉庫圖書成本分配方案，制定庫存管理制度，保證庫存數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性，做好積壓圖書的處理審批方案，提高運作效率。
6、建立內(nèi)部控制和監(jiān)督機制，部門財務(wù)管理透明化，權(quán)限責(zé)任明確。
物業(yè)調(diào)查報告3
一、調(diào)查目的：
為更深掌握書本上的物業(yè)管理理論知識與實際工作的相結(jié)合，用理論知識加深對實際工作的認識，用實踐驗證所學(xué)的物業(yè)管理理論，探求物業(yè)管理工作的本質(zhì)與規(guī)律。通過對望開物業(yè)管理有限公司的物業(yè)管理進行調(diào)查，能更深刻認識到物業(yè)內(nèi)容，管理，服務(wù)，及其專業(yè)知識的運用。
二、調(diào)查對象
望開物業(yè)管理有限公司
三、調(diào)查成員：
劉梓程
四、調(diào)查方法：
資料法、問卷調(diào)查法、現(xiàn)場觀查法
一、公司簡介
望開物業(yè)管理有限公司乃長沙望城坡經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)總公司下屬專業(yè)從事物業(yè)管理的全資企業(yè)，公司成立于1995年，自成立以來，采取深圳物業(yè)公司的先進管理模式，創(chuàng)造了良好的服務(wù)形象，并成為長沙市首批物業(yè)管理企業(yè)的佼佼者。望開物業(yè)注冊資金1000余萬元，資質(zhì)為三級物業(yè)管理企業(yè)。公司下設(shè)方圓廣告公司、岳麓區(qū)最大的室內(nèi)集貿(mào)市場和摩托車市場，并擁有臨街商業(yè)門面4000多平米。雄厚的資金實力，規(guī)模健全的運行機制和廣闊的發(fā)展前景，使望開物業(yè)在市場競爭中形成了強大的優(yōu)勢，先后接管了望城坡地區(qū)的望開區(qū)辦公大樓、開發(fā)區(qū)職工宿舍、四合院安置綜合樓、憩園小區(qū)等小型商住區(qū)3萬多平米的物業(yè)管理工作；接管了陽明山莊14萬平方米的大型住宅小區(qū)和長沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)“麓谷”市政設(shè)施3.5平方公里的物業(yè)管理工作，并且還負責(zé)管理開發(fā)區(qū)2.5平方公里的自來水管網(wǎng)。20xx年，公司又順利的接受了臺灣鴻升置業(yè)的委托，管理其在長沙市中心開發(fā)的3萬多平米，22層超百米的高層綜合性樓宇“鴻儀大廈”。經(jīng)過七年的發(fā)展，望開物業(yè)已擁有員工136人，管理人員32人，專業(yè)技術(shù)執(zhí)證人員36人。其中，大專以上學(xué)歷占總?cè)藬?shù)的70%以上。望開物業(yè)的宗旨是“服務(wù)到永遠”。
二、存在的一些問題及解決方案
A.小區(qū)物業(yè)管理存在的問題及原因隨著城市建設(shè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場的逐步完善以及市民生活水平的不斷提高，小區(qū)物業(yè)管理矛盾也日漸突出，其中既有業(yè)
主和物業(yè)企業(yè)主觀上存在的問題，也有客觀環(huán)境制約帶來的問題。具體表現(xiàn)在以下幾方面：
一）業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認識不清。表現(xiàn)為:一是房屋維修養(yǎng)護責(zé)任意識不強，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。。據(jù)了解，物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出。
�。ǘ┢髽I(yè)對管理服務(wù)的定位不準(zhǔn)確，我市物業(yè)管理企業(yè)從業(yè)人員文化層次普遍較低，素質(zhì)不高，很難樹立科學(xué)的管理和服務(wù)理念，加劇了業(yè)主和物業(yè)企業(yè)之間的矛盾。主要表現(xiàn)在：一是某些物業(yè)管理企業(yè)員工缺乏客戶至上意識，服務(wù)態(tài)度不端正，服務(wù)用語不文明，服務(wù)行為不規(guī)范，對業(yè)主的正當(dāng)要求不能滿足，更談不上主動幫助業(yè)主排憂解難。特別是由于物業(yè)企業(yè)造成的問題也不能得到及時解決，直接影響物業(yè)管理服務(wù)水平的提高和客戶滿意度的提升，（在與業(yè)主的交談中了解到大門處的保安，總是歪歪斜斜的坐著，從來不盤查任何進出的人，哪些推銷員敲門推銷、貼小廣告方便得很）。二是物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)，出租車棚、地下室等，用于經(jīng)營謀利，產(chǎn)生的各種污染等負面影響直接侵害了業(yè)主的利益，（占用5樓架空層，并出租牟利，甚至還在5樓的屋頂花園養(yǎng)雞！5樓的設(shè)計用途是作為給全體業(yè)主休閑的場所，并計入公用面積要全體業(yè)主分攤了的。5樓的物業(yè)用房產(chǎn)權(quán)也是歸全體業(yè)主所有的，但現(xiàn)時已經(jīng)被物業(yè)公司大肆出租！地下停車場是歸全體業(yè)主共同使用的，如有停車費收入也是歸全體業(yè)主所有的；即使只按每天停100臺次車計算收費，業(yè)主每天就被物業(yè)公司侵占了1000元，一年就是好幾十萬�。�
門口是物業(yè)用房被出租辦成了打字復(fù)印、賣煙的商店，進門以后是琳瑯滿目的廣告，電梯更是廣告的世界（只是電梯間保持持續(xù)的臟）！電梯所到的每個樓層、包括電梯門本身，也被物業(yè)公司整成了廣告間。這還不包括不定期的接納各色商品占用大堂搞促銷
三、從來不曾存在的業(yè)主委員會，經(jīng)物業(yè)公司一通莫須有的操作，呼的一下就成立啦！
從沒見到過委員會的委員們收集業(yè)主的意見和建議，倒是聽說了委員們有怎樣怎樣的費用和待遇。這才是真正可怕的！業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
B.解決物業(yè)管理問題的幾點建議:
1、提高業(yè)主意識，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。對于物業(yè)管理費用的收取，在物業(yè)管理公司內(nèi)，著重的也是物業(yè)管理費，他是物業(yè)管理的關(guān)鍵，物業(yè)管理小區(qū)的基礎(chǔ)就是在于物業(yè)管理費，物業(yè)管理費用支撐著小區(qū)的日常工作的進行，對于物管費用的收取，小區(qū)內(nèi)的業(yè)主的'繳納意見就各抒己見了。通常大部分業(yè)主會主動繳納，但總有那么一小部分有各種理由拒交費用，要達到收費率高，也是一件很難做到的事，跟業(yè)主的素質(zhì)也是有關(guān)系的。
2.（1）加強物業(yè)公司工作人員的培訓(xùn)。讓他們明白自己的責(zé)任，職責(zé)，在每天的工作中要認真對待，應(yīng)遵循公司的各種相關(guān)的規(guī)定，條例，認認真真的做好自己的工作。物業(yè)管理員要起到監(jiān)督的作用。對于小區(qū)的保潔，保衛(wèi)，環(huán)保，綠化等各項工作的展開，物業(yè)管理員，應(yīng)對各位工作人員進行講解，對他們進行培訓(xùn).
�。�2）重視物業(yè)管理的重要基礎(chǔ)工作——設(shè)備管理。對于設(shè)備管理，管理處著重建立和完善設(shè)備管理制度;對各類設(shè)備都建立設(shè)備卡片;做好設(shè)備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養(yǎng)、維修、清潔，并認真作好記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時解決。如對水池、水箱半年清洗消毒一次，進行水質(zhì)化驗，以保證水質(zhì)符合國家標(biāo)準(zhǔn);發(fā)電機每月試運行一次;消防泵每月點動一次，以確保發(fā)生火災(zāi)險情時，消防泵能正常使用。等等。
�。�3）搞好小區(qū)的清潔衛(wèi)生，為小區(qū)樹立了良好的形象。同時小區(qū)衛(wèi)生質(zhì)量也是決定物業(yè)管理水平的重要因素之一。每天要對小區(qū)的清潔衛(wèi)生工作情況及清潔工進行不定期的檢查和巡視。清潔用品，工具，殘舊的要及時更換，衛(wèi)生間和公共區(qū)域的清潔用具要分開，公共區(qū)域抹布每季度更換一次；對小區(qū)每個角落都要做到落實，如公共場所沒有蜘蛛網(wǎng)，無積水，無塵土等；垃圾清運，垃圾清運是否準(zhǔn)時，是否日產(chǎn)日清，清運是否干凈，垃圾清運過程中散落地面的垃圾是否清掃干凈，是否每周清洗垃圾桶內(nèi)外一次??
�。�4）所謂細節(jié)決定成敗，不管從事何種職業(yè)都有注意細節(jié)，特別是從事服務(wù)性工作的工作者，必須要一絲不茍，既然選擇了物業(yè)管理，就要對業(yè)主負責(zé)，不可以物業(yè)管理企業(yè)從自身經(jīng)濟利益出發(fā)亂收費，或者收了費不做事。
3、在重大節(jié)日，物業(yè)公司與其接管的小區(qū)可以舉行晚會，增進物業(yè)公司與業(yè)主、業(yè)主與業(yè)主之間的感情，有利于日后的物業(yè)管理。
三：調(diào)查總結(jié)
1.在調(diào)查中，對于物業(yè)管理工作人員的工作內(nèi)容切實真正的了解到了很多。作為一名物業(yè)管理員，在小區(qū)內(nèi)，一定要做到認知負責(zé)，為區(qū)內(nèi)的業(yè)主提供一個安靜，干凈的公共環(huán)境，做事多多考慮業(yè)主，但不是所有都往業(yè)主身上想，做事應(yīng)實際，真實，不欺騙作假。誠信真實的為業(yè)主服務(wù)。。
2.通過調(diào)查，對管理處的設(shè)施管理設(shè)施管理、事務(wù)管理、保安管理有了初步了解，加深了我們對物業(yè)管理知識的理解，豐富了我們的物業(yè)管理知識，使我們對物業(yè)管理工作有了深層次的感性和理性認識。
3.通過調(diào)查，我們了解到現(xiàn)在物業(yè)管理在社會上沒有得到全部人們的認同，因此我們應(yīng)該加強物業(yè)管理重要性的宣傳力度，提高全社會對物業(yè)管理的認識。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)加強與業(yè)主之間的溝通及自我宣傳，使公眾對這新興行業(yè)有正確的認識，令每一位消費者及社會各方面人士都積極地參與，以消費者的眼光審視物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營行為、服務(wù)行為是否規(guī)范。尤其注重與新聞媒體溝通，利用報刊、電臺、電視等各種途徑對物業(yè)管理政策、作用和服務(wù)內(nèi)容進行大規(guī)模的宣傳。同時，使新聞媒體了解行業(yè)的政策法規(guī)和特點，體會到物業(yè)管理行業(yè)的酸、甜、苦、辣，取得他們的理解、同情和支持，從而通過媒體的正面引導(dǎo)，推動物業(yè)管理行業(yè)健康地發(fā)展和壯大。
物業(yè)調(diào)查報告4
公司主要從事集裝箱船舶裝卸業(yè)務(wù)，同時提供訂艙、碼頭內(nèi)拆裝箱、空箱管理等多元化增值服務(wù)。東方海陸坐落于天津港北疆港區(qū)東部，擁有4個專業(yè)化集裝箱泊位。下屬部門有技術(shù)部 操作部 行政部 財務(wù)部 物業(yè)部 人事培訓(xùn)部 而物業(yè)部作為服務(wù)行業(yè)來說，應(yīng)該把業(yè)主的事情當(dāng)成自己的事情來辦，政府部門有“群眾無小事兒”的服務(wù)理念，我們也應(yīng)該有“業(yè)主無小事兒”的服務(wù)理念，這也適用于我們物業(yè)企業(yè)。
一個好的物業(yè)公司，該具備哪些工作能力和素質(zhì)？哪些細節(jié)是物業(yè)公司在日常管理服務(wù)中容易忽略的？如業(yè)主投訴處理、社區(qū)安全維護、物管公司的專業(yè)性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質(zhì)、以人為本的服務(wù)理念、社區(qū)文化建設(shè)、公共設(shè)施管理、綠化管理、創(chuàng)意服務(wù)等方面進行全方位介紹。 為此我對企業(yè)物業(yè)管理工作中存在的一些問題進行分析考慮并提出相應(yīng)的對策和建議。
1 物業(yè)服務(wù)
“以人為本”才是正道,以人為本”是物業(yè)服務(wù)的根本理念�！耙匀藶楸尽钡奈飿I(yè)管理，其實就是要做到充分為員工解憂，以廣大員工的利益性、便利性為出發(fā),在現(xiàn)階段，企業(yè)對物業(yè)服務(wù)的需求已經(jīng)擴大，僅僅是基本的服務(wù)已經(jīng)不能滿足他們的需求。物業(yè)公司必須進行自我增值，為業(yè)主度身定做多樣化的服務(wù)形式。
2 增值服務(wù)
創(chuàng)意”考驗用心程度,創(chuàng)意服務(wù)是在貼心服務(wù)基礎(chǔ)上的一種增值表現(xiàn)。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業(yè)者，因此，他們對物業(yè)管理的質(zhì)量和服務(wù)種類都極為看重。在目前的市場情況下，眾多開發(fā)商都意識到，小區(qū)的物業(yè)管理水平如何，將直接影響到 業(yè)主是否住得舒心。如在元宵節(jié)、中秋節(jié)等傳統(tǒng)節(jié)日舉辦許多活動，在增加業(yè)主過節(jié)氣氛的同時，也使業(yè)主加強了對社區(qū)的認同感。 3 及時響應(yīng)必須要做到及時、有效。無論建議是否合理，物業(yè)管理人員都應(yīng)以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業(yè)主的維修通知之后，受理的人員應(yīng)迅速及時處理。
4 物管技能
員工實際技能決定公司專業(yè)性物業(yè)管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養(yǎng)等，這些項目都是專業(yè)性很強的獨立行業(yè)。事實上，專業(yè)性是指物管公司里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業(yè)主，為 業(yè)主提供更加安全和可靠的生活環(huán)境。擁有一支既有技術(shù)又懂管理、還能提供細節(jié)服務(wù)的專業(yè)級物業(yè)管理隊伍，這樣才能贏得了業(yè)主的稱贊。
5 公司綠化
綠化管理要因地制宜小區(qū)特定的環(huán)境決定了綠化保護必須作為物業(yè)管理的首要任務(wù)來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區(qū)居民愛護綠地、愛護家園的意識。其次，綠化養(yǎng)護也很重要，綠化養(yǎng)護既要做到勤，又要注重科學(xué)。
6 物業(yè)維修基金
做好物業(yè)維護最重要物業(yè)維修基金的動用，在物業(yè)管理的有關(guān)條例中有明確的規(guī)定，需要得到三分之二以上業(yè)主的同意。對物業(yè)管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業(yè)的維護，如果出現(xiàn)問題則要作出公正的評估，為業(yè)主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業(yè)維修基金的合理運用。并且將維護基金“還之于民”。
7 企業(yè)文化
“提供安全、舒適的辦公環(huán)境，善盡企業(yè)責(zé)任，共享經(jīng)營成果”顧客第一，服務(wù)第一，行動第一”
8 物管人員素質(zhì)
高科技設(shè)施呼喚高素質(zhì)人才,早期的物業(yè)管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發(fā)信件、代收水電費等等。而現(xiàn)在，大量新材料、新技術(shù)在建筑工程中運用，大量高科技、智能化的設(shè)施、設(shè)備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業(yè)管理的范圍已擴大到小區(qū)安防、清潔、綠化、工程維護、財務(wù)統(tǒng)計、社區(qū)文化等多個方面，內(nèi)容涵蓋智能化監(jiān)控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網(wǎng)維修養(yǎng)護、設(shè)備的保養(yǎng)與使用及更新等等。沒有高素質(zhì)的專業(yè)人才，很難實現(xiàn)現(xiàn)代化的物業(yè)管理。
行政管理工作可以說是千頭萬緒、紛繁復(fù)雜。企業(yè)行政人員每天都面臨著大量的、瑣碎的、不起眼的事務(wù)。但是，這些事務(wù)只不過是行政管理這棵大樹上的枝枝葉葉而已。概括起來說，行政管理在企業(yè)中主要有管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)三大功能；其中管理是主干，協(xié)調(diào)是核心，服務(wù)是根本。究而言之，行政管理的實質(zhì)就是服務(wù)。
專門的行政管理部門（通常稱為辦公室、總經(jīng)理辦公室、行政人事部之類）擔(dān)負著企業(yè)行政管理的組織實施、具體操作，是行政管理工作中的一個部分、一個環(huán)節(jié)，是整個行政管理系統(tǒng)中的一個小系統(tǒng)。
行政部門應(yīng)該兢兢業(yè)業(yè)、認真細致地做好種種行政事務(wù)工作，把領(lǐng)導(dǎo)和員工從繁重、瑣碎的行政事務(wù)和生活瑣事中解脫出來，可以集中精力、輕裝上陣，研究國內(nèi)外市場形勢，考慮公司的發(fā)展戰(zhàn)略，探討公司的組織架構(gòu)，任用公司的'各級干部，實施公司的經(jīng)營方針，解決公司所面臨的重大問題，以及專心做好每一筆重要業(yè)務(wù)等等。為了做好紛繁復(fù)雜的行政工作，行政部門的領(lǐng)導(dǎo)不能東一榔頭西一棒子，茫無頭緒地整天瞎忙；或是被領(lǐng)導(dǎo)一會兒支到東，一會兒支到西；結(jié)果村村起火，處處冒煙，吃力不討好，不知道自己整天都忙了些什么。行政部門的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)該有"泰山崩于前而色不變"的定性，不管風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步，有自己的主見，能夠根據(jù)事情的輕重緩急，做好安排，指揮若定。為了能達到這種境界，必須建立健全和認真執(zhí)行行政部門的各項管理制度、崗位責(zé)任制度、工作程序以及一系列規(guī)范化表格、圖表等，從而建立起行政部門的"法治"秩序。更重要的是，要培養(yǎng)出一支高素質(zhì)、高效率的行政人員隊伍；同時要搞好科學(xué)分工、管理層次和合理授權(quán)。一旦行政系統(tǒng)的一系列硬件(如辦公設(shè)施、生活設(shè)施)、軟件(如規(guī)章制度、工作程序)、人員隊伍、分工協(xié)作和管理層次等等建立健全起來，整個行政管理體系在很大程度上就會象一部自動機器一樣運轉(zhuǎn)，只在較少的場合才需要部門領(lǐng)導(dǎo)和上級領(lǐng)導(dǎo)輔以"人治"。一個行政部門的的管理能夠做到這種程度，可以算是有一定水平了。 然而，行政部門如果僅僅滿足于這樣一種管理水平，那還是不夠的。行政部門還必須在"管理"、"協(xié)調(diào)"和"服務(wù)"三方面再上一個檔次，才算是一個合格的現(xiàn)代企業(yè)的行政管理者。
物業(yè)調(diào)查報告5
一、基本情況
審批中心為各窗口統(tǒng)一制作了審批流程圖，印發(fā)了審批事項告知單和服務(wù)指南，實施了服務(wù)承諾八項制度，推進了政務(wù)公開，方便了辦事群眾。六是加強對入駐部門和窗口工作人員的考核監(jiān)督。按市領(lǐng)導(dǎo)要求，借鑒南方經(jīng)驗，已將各部門入駐審批中心情況納入全縣重點工作目標(biāo)管理考核范圍，并占一定的分值;在發(fā)展黨員、評先、評優(yōu)、評模、選拔后備干部、提拔干部等方面，應(yīng)將審批中心單列并在中心進行考核，使表現(xiàn)突出的窗口工作人員能得到獎勵、提拔和重用。七是貫徹落實好全市行政審批服務(wù)工作會議精神。全市行政審批服務(wù)工作會議之后，審批中心按照上級會議要求，迅速開展工作。中心領(lǐng)導(dǎo)多次深入有關(guān)入駐部門，與部門主要領(lǐng)導(dǎo)進行溝通、協(xié)商，就審批項目進駐、人員落實、電腦配置等問題研究解決辦法，在審批中心的積極運作下，有些單位近期將審批項目納入審批服務(wù)大廳集中辦理。八是發(fā)揮審批中心平臺作用，切實加大招商引資工作力度。經(jīng)過我們確定專人、多方尋找門路、積極運作，已初步與長春一家客商達成投資協(xié)議，并在烏鴉泡鎮(zhèn)建一木材加工企業(yè)，投資金額200萬元。九是認真總結(jié)并在全市會議上介紹了我縣審批中心建設(shè)經(jīng)驗。我縣是哈市各縣(市)中首家正式揭牌對外辦公的行政審批服務(wù)中心，市政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)認為xx縣委、縣政府對審批中心建設(shè)高度重視，起步早、進度快，工作推進力度大、效果明顯。在今年全市行政審批服務(wù)工作會議上，市領(lǐng)導(dǎo)在講話中對我縣工作給予了充分肯定，我縣《依法行政便民利商開啟行政審批綠色通道》的工作經(jīng)驗在會上作了交流。
二、存在的主要問題
目前我縣行政審批改革工作的整體情況而言，雖然運行較為平穩(wěn)，但與先進發(fā)達地區(qū)相比，與我縣經(jīng)濟發(fā)展相比，與投資者、居民的`期望相比，與縣委、縣政府的要求相比，還存在較大差距，致使改革缺乏一定的深度和廣度，多數(shù)企業(yè)和民眾對行政收費項目之多、手續(xù)繁雜問題意見較大，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：
1、少數(shù)單位認識不夠到位，缺乏改革熱情。少數(shù)單位負責(zé)人大局意識、組織紀律意識淡薄，過多地強調(diào)困難性、習(xí)慣性，對縣委、縣政府有關(guān)審批項目進駐和辦理政策、規(guī)定執(zhí)行不力、落實不到位。
2、行政服務(wù)中心管理的職能不強。行政服務(wù)中心與各窗口單位只是一種協(xié)調(diào)服務(wù)的關(guān)系，雖然縣委、縣政府賦予了一定的管理權(quán)力，但實際上很難運用到位。
3、前店后坊現(xiàn)象仍然存在。有些單位沒有在中心設(shè)立窗口進行集中辦公、公開辦事。少數(shù)單位為保住自身的審批權(quán)力，對一些重要的審批事項仍未做到應(yīng)進盡進，存在小權(quán)進、大權(quán)不進，將重要的服務(wù)項目、關(guān)鍵的辦事環(huán)節(jié)，仍放在本單位辦理，把行政服務(wù)中心窗口作為收發(fā)室，兩頭受理、收費標(biāo)準(zhǔn)不一的現(xiàn)象依然存在，嚴重弱化了中心的服務(wù)功能和服務(wù)質(zhì)量。如地稅部門在行政服務(wù)中心設(shè)立了窗口，而國稅卻沒有。地稅進中心，但稅務(wù)登記卻沒有進。
4、項目設(shè)置不合理，綜合功能發(fā)
揮不明顯。行政服務(wù)中心設(shè)立之初，被片面地理解為集中收費，在項目設(shè)置上過多地考慮收費項目，行政審批職能相對弱化;極個別窗口單位內(nèi)部管理松懈，機制不順，前方和后臺缺乏銜接;導(dǎo)致一站式服務(wù)功能不能充分發(fā)揮，在項目銜接上，出現(xiàn)斷鏈現(xiàn)象，集中、高效、協(xié)同的服務(wù)鏈條和網(wǎng)絡(luò)還沒有完全成型，未能充分發(fā)揮出集中、整合的綜合服務(wù)功能。
5、普遍缺乏改革的主動權(quán)。依據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，行政審批事項的設(shè)置與取消，其權(quán)力在于省以上行政機關(guān)。而縣及縣以下只是具體的執(zhí)行者，根本無權(quán)規(guī)定或調(diào)整上級機關(guān)設(shè)定的審批程序，更談不上取消審批事項或進行其他處理�；谶@種狀況，改革其實是一種自上而下的行為，如果上級機關(guān)不給予必要的授權(quán)，縣及縣以下的行政審批單位只能被動地進行改革。少數(shù)單位對一些并不需要由其審批的項目，其上級主管部門卻要求有其審批意見。對同一審批事項涉及前置審批的，特別是民爆器材、礦山、化學(xué)危險品的經(jīng)營審批，國家有明確的審批條件和期限規(guī)定，一昧地強調(diào)簡化程序和壓縮時限有一定困難。
物業(yè)調(diào)查報告6
服務(wù)是維持顧客忠誠度的有效手段。根據(jù)研究，吸引一位新顧客所需的成本是維持一位老顧客的成本的5倍。因此，為了增強美容院的核心競爭力，我們要從提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)入手，因為細節(jié)能夠更好地展現(xiàn)美容院的優(yōu)勢，從而使顧客滿意并長期保持消費者關(guān)系。
1、美容院中，員工的知識和能力與顧客需求的良好配合至關(guān)重要。無論是美容師、美容顧問還是清潔工，全體員工的充分配合才能共同創(chuàng)造一個愉悅的服務(wù)環(huán)境。在美容院中，員工所處的環(huán)境是他們的首要因素。
2、員工的能力與崗位勝任力息息相關(guān)，每一位員工都應(yīng)明確自己的工作職責(zé)，并能夠準(zhǔn)時高效地完成任務(wù)。
3、顧客和員工之間存在著合理的期望和需求。員工不會隨意跳槽，而是會穩(wěn)定地為同一家美容院服務(wù)。同時，顧客也不會以自己的方式指揮美容師，而是尊重他們的專業(yè)知識和技能。
4、為了滿足顧客的.需求，美容院應(yīng)當(dāng)能夠準(zhǔn)確診斷顧客的需求，并且美容顧問需要具備準(zhǔn)確抓住顧客需求的能力，以及建立起顧客的信任度。只有這樣，顧客才會相信這是一家值得信賴的正規(guī)美容院。
5、員工相信自己所做的事是最有益顧客的，而不是認為自己騙了顧客的錢。誠信不僅僅是對顧客的表現(xiàn)，也建立在長期的人品、信譽上，而員工就是老板人格和品格的證人，她們因此判斷選擇自己的“錢途”。
6、為了實現(xiàn)員工與顧客之間的有效溝通，我們需要學(xué)習(xí)一些有效溝通的技巧。其中一個重要的技巧是用同理心傾聽顧客的話語，并從中真正理解并領(lǐng)會顧客的需求。只有通過這種方式，我們才能確保真正滿足顧客的期望和需求。
7、員工與顧客之間建立信任和認同是非常重要的。員工通過展現(xiàn)親情和熱情，讓顧客感到信任，并將他們視為自家人，這體現(xiàn)了員工的敬業(yè)精神。大多數(shù)美容院都能夠做到這一點。而美容院最突出的特點是其專業(yè)技術(shù)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)，顧客也希望我們在溝通中展示出專業(yè)知識，以此來獲得更多的信服感。顧客在體驗后會感到親切，同時不會失去與美容院之間的距離，反而可能會感到不好意思，不便談?wù)搩r格等事項。
8、美容院秉承經(jīng)營及服務(wù)的目標(biāo)，確保所有服務(wù)人員都明白其重要性。美容院注重塑造自己獨特的價值觀和文化準(zhǔn)則，并通過有效的教育工作將這些理念傳達給每一位員工。
9、有一個準(zhǔn)確而獨特的經(jīng)營定位，使美容院在競爭中立于不敗之地，所有員工也明了自己的定位，并為之自豪。
10、很多美容院的經(jīng)營都依靠美容師與顧客之間的緊密關(guān)系來擴大業(yè)務(wù)范圍。一個好的顧客身邊通常會有幾個好朋友，因此，如果美容院向他們提供了出色的服務(wù)并贏得了良好的口碑，潛在的客源也會無形中涌入。通過口碑效應(yīng)的傳播，美容院的知名度會不斷提高。然而，將人情和市場結(jié)合在一起，可能導(dǎo)致立場模糊、原則喪失，從而使經(jīng)營變得越來越困難。作為美容院的管理者，應(yīng)該堅持自己的立場，將人情銷售和市場銷售分開處理。
11、我們應(yīng)該把顧客視為上帝，而不僅僅是嘴上說說而已。真正了解顧客心理的美容師會真誠地考慮顧客的利益，而不是僅僅通過打折或者給予一些小的好處來滿足顧客的要求。
物業(yè)調(diào)查報告7
寒假社會實踐調(diào)查報告通過在新樂物業(yè)公司各處的實習(xí)，我對各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎(chǔ)。在實習(xí)期間，我深深體會到了新樂物業(yè)的優(yōu)勢，以及在張掖市的影響地位。雖然新樂物業(yè)僅經(jīng)過了短短幾年的發(fā)展，卻取得了如此大的成績，這與新樂人辛勤工作勇于創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些影響新樂物業(yè)發(fā)展的問題，現(xiàn)總結(jié)整理如下。
第一，內(nèi)部管理不規(guī)范。首先，新樂物業(yè)受張掖整個物業(yè)管理發(fā)展的影響，幾處的物業(yè)管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規(guī)范化的工作流程，大部分進行著簡單粗放的的管理。其次，由于物業(yè)管理牽扯到的問題眾多，各處體制不健全，各種關(guān)系錯綜復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)、處理的關(guān)系眾多，使得各物業(yè)處把大量的精力放在處理各種關(guān)系上，包括處理物業(yè)處與集團公司之間的.關(guān)系，物業(yè)與行政部門的關(guān)系，與有關(guān)業(yè)主之間的關(guān)系。處理好這些關(guān)系當(dāng)然有利與物業(yè)管理的發(fā)展，但當(dāng)因此而忽視了內(nèi)部管理與對外服務(wù)時，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。
第二，責(zé)權(quán)利不明。責(zé)權(quán)利不明，是影響企業(yè)發(fā)展的主要障礙。這包括兩個方面，一方面是各物業(yè)處與總公司之間。雖然，建管一家的局面，也曾給物業(yè)管理帶來過一定的好處，例如，一些房屋維修問題、設(shè)備設(shè)施配備問題，都可以較好的協(xié)商解決。但的卻是使物業(yè)管理工作無法獨立開展。許多問題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面，是各物業(yè)管理處內(nèi)部、各崗位之間權(quán)責(zé)不明，崗位職責(zé)分工不合理，人員配備不科學(xué)，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務(wù)水平的提高。
第三，基礎(chǔ)薄弱，正常運行困難。首先由于部分物業(yè)開發(fā)較早，設(shè)備、設(shè)施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來了很大壓力。其次，前期遺留問題較多，物業(yè)管理僅憑自己的力量難以解決。物業(yè)管理與開發(fā)商之間，與建設(shè)單位之間，與業(yè)主之間矛盾重重，物業(yè)管理收入微薄，使物業(yè)管理收入不抵支出難以正常運行，企業(yè)舉步維艱。這就使得物業(yè)管理難以改進設(shè)備，改善服務(wù)，導(dǎo)致了服務(wù)水平低，業(yè)主投訴率居高不下，對服務(wù)不滿意，進而導(dǎo)致部分業(yè)主拒交物業(yè)管理費。這樣就使得物業(yè)管理陷入了惡性循環(huán)之中。
第四，缺乏專業(yè)的管理人員。由于企業(yè)從業(yè)人員，相對缺少專業(yè)知識，大部分是中途搞物業(yè)管理，盡管經(jīng)驗相對豐富，但缺乏系統(tǒng)的理論知識。并且由于觀念、資金等問題，企業(yè)很少引進專業(yè)的管理人員，這就導(dǎo)致了，服務(wù)意識較差，觀念創(chuàng)新匱乏，使得物業(yè)管理難以進入良性發(fā)展的軌道。這些問題，影響著新樂物業(yè)的發(fā)展，為改善公司的物業(yè)管理狀況，樹立公司物業(yè)管理品牌，不妨采取以下措施，以促進企業(yè)快速、健康發(fā)展。
1、明晰權(quán)力和責(zé)任。新樂物業(yè)欲走品牌之路，就必須走獨立發(fā)展之路，明確與總公司之間的關(guān)系，分清責(zé)任界限，享受獨立開展各項工作的權(quán)利，承擔(dān)其作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負的責(zé)任。另外，各物業(yè)處也應(yīng)加強自身的管理，合理劃分部門，科學(xué)安排崗位，規(guī)范各部門的職責(zé)，做到“人人有事關(guān)，事事有人關(guān)”理順物業(yè)管理流程，明確各部門員工的職責(zé)與權(quán)利。
2、建立、健全規(guī)章、制度。一個成功的企業(yè)一定要有一套科學(xué)、合理、適合本企業(yè)特點的規(guī)章、制度，來規(guī)范員工的行為。
要樹立新樂物業(yè)品牌，必須要健全規(guī)章、制度作為保障。這包括制訂質(zhì)量保證制度、收費管理制度、財務(wù)制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業(yè)管理服務(wù)工作流程、投訴受理程序、報修維修程序、緊急事故處理程序等一系通過公司各處的實習(xí)，我對各處的物業(yè)管理情況有了初步的了解。在這一過程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識。為以后正常工作的展開奠定了堅實的基礎(chǔ)。在實習(xí)期間，我深深體會到了新樂物業(yè)的優(yōu)勢，以及在張掖市的影響地位。雖然新樂物業(yè)僅經(jīng)過了短短幾年的發(fā)展，卻取得了如此大的成績，這與新樂人辛勤工作勇于創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)的精神是分不開的。但在看到成績的同時，我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些影響新樂物業(yè)發(fā)展的問題，現(xiàn)總結(jié)整理如下。
總之，新樂物業(yè)的品牌之路，盡管面臨一系列的問題，但這必將是一條康莊大道，也是生存和發(fā)展的必然要求，相信通過全體新樂人的努力，必將取得成功！
物業(yè)調(diào)查報告8
一、方正縣物業(yè)總體概況
方正鎮(zhèn)線業(yè)物業(yè)小區(qū)143個，246棟樓，12,014戶，建筑面積1,227,452平方米。其中實行分戶供暖的有177棟（86個小區(qū)），未實行分戶供暖的有69棟（57個小區(qū)）。有114個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，51個小區(qū)由建設(shè)單位管理，32個小區(qū)由物業(yè)公司管理，有60個小區(qū)由業(yè)主自行管理。有資質(zhì)的物業(yè)公司共6家，分別是興隆物業(yè)公司、廣輝物業(yè)公司、隆慶物業(yè)公司、平安物業(yè)公司、一家人物業(yè)公司、龍興華輝物業(yè)公司。
（一）、方正縣物業(yè)管理的發(fā)展
方正鎮(zhèn)住宅樓建設(shè)始于19XX年，方正縣建設(shè)銀行和人民銀行分別興建了2,960平方米和3,134平方米的職工住宅樓。由于單位組織建設(shè)住宅樓、住戶又為本單位職工，為維護居戶的正常生活，住宅樓建設(shè)單位就組織了一個機構(gòu)—物業(yè)辦負責(zé)住宅樓公共設(shè)施的運行、費用收繳、維修和管理，初期的物業(yè)管理隨著居民的入住走入了城市建設(shè)的視野。在隨后的20年里，各企事業(yè)單位紛紛效仿集資興建職工住宅樓，采取了誰建設(shè)誰管理的原則。19XX年，興建房產(chǎn)住宅樓，，對外公開銷售，物業(yè)管理也隨之走入居民的日常生活活動中。20xx年，成立了方正縣物業(yè)管理辦公室，隸屬方正縣建設(shè)局，具體職責(zé)是:儀式貫徹落實國家《物業(yè)管理條例》、《哈爾濱物業(yè)管理規(guī)定》，維護業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方的合法權(quán)益，為改善人民的生活和居住環(huán)境起
到保駕護航作用；二是配合各社區(qū)組建業(yè)主委員會，并對所成立的業(yè)主委員會進行注冊備案存檔；三是審查申報各物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有資質(zhì)證書、是否合法經(jīng)營，當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間發(fā)生矛盾和糾紛時，督促業(yè)主委員會為他們進行調(diào)解；四是督促和收繳專項房屋維修資金，并對維修資金的收繳和使用進行監(jiān)督和管理；五是對全縣40平方米的老樓進行檢查，發(fā)現(xiàn)有損壞的及時督促、組織產(chǎn)權(quán)單位和開發(fā)商或物業(yè)法務(wù)企業(yè)盡快維修。
�。ǘ�、物業(yè)管理服務(wù)的職責(zé)
經(jīng)過走訪和調(diào)查，我縣物業(yè)服務(wù)的.內(nèi)容主要包括：
1、物業(yè)公共部位的維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)公共部分包括房屋的承重結(jié)構(gòu)、服務(wù)主體結(jié)構(gòu)、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內(nèi)天井、戶外墻面、屋面、傳達室等）；
2、物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的運行、維修、養(yǎng)護和管理（物業(yè)公共設(shè)施包括綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉(zhuǎn)站、水泵、水箱、電梯、信報箱、消防設(shè)施、公共照明設(shè)施、監(jiān)控設(shè)施、公用天線、機動車庫、露天停車場、非機動車庫、公共設(shè)施設(shè)備用房、物業(yè)管理用房等）；
3、物業(yè)公用部位和相關(guān)場地的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通。
4、公共綠化的養(yǎng)護和管理；
5、車輛停放管理；
6、公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；
7、裝飾裝修管理服務(wù)；
8、物業(yè)檔案資料管理。
目前，我縣各小區(qū)采取收取物業(yè)管理費的形式來維護日常物業(yè)管理的各項活動支出，物業(yè)管理服務(wù)費收取標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)項目和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)不同而不同，標(biāo)準(zhǔn)從每平方米0.15元至0.50元不等。
物業(yè)調(diào)查報告9
近年來，房地產(chǎn)的大力開發(fā)已形成了一個新的經(jīng)濟增長點，大大地改善廠區(qū)居民居住條件，因而，住宅小區(qū)物業(yè)管理的問題也應(yīng)運而生。物業(yè)管理公司相繼成立。物業(yè)管理事業(yè)的發(fā)展，在為居民創(chuàng)造整潔、文明、安全、生活方便的居住環(huán)境等方面發(fā)揮了重要作用。然而，也有些物業(yè)公司責(zé)任心不強，管理松散，糾紛不斷，存在著讓廣大業(yè)主不滿意的問題。
一、我市物業(yè)管理的現(xiàn)狀
為了維護住宅小區(qū)消費者的合法權(quán)益，必須進一步了解我市物業(yè)管理中存在的問題，了解住宅消費者對物業(yè)管理的意見和要求，以便反饋給政府有關(guān)部門，為政府有關(guān)部門制定政策，加強對物業(yè)管理公司的指導(dǎo)和監(jiān)督。為此，根據(jù)計劃，開展一次住宅生活小區(qū)物業(yè)管理問題的入戶問卷調(diào)查，對某某小區(qū)的住戶進行了調(diào)查。
本次調(diào)查以問卷和走訪約談的方式進行，歷時一個月，對某某區(qū)的500戶人家進行了調(diào)查，調(diào)查結(jié)果如下：
1、在被調(diào)查的500戶中，業(yè)主自主選擇物業(yè)管理公司只120戶，占24％，由房地產(chǎn)開發(fā)公司指定的有380戶，占76% 。
2、在500戶中，有386戶，反映該住宅生活小區(qū)曾成立業(yè)主委員會，并享有選舉權(quán)，占77%。有220戶，占44％的業(yè)主反映享有監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)利。
3、在500戶中，有331戶反映住宅小區(qū)存在擅自改變小區(qū)內(nèi)土地用途；302戶反映小區(qū)內(nèi)存在擅自改變房屋及配套設(shè)施的用途、結(jié)構(gòu)、外觀；毀損設(shè)施、設(shè)備、危及房屋安全的行為：有253戶反映小區(qū)存在私搭亂建、亂停放車輛、在房屋共用部份亂堆亂放、隨意占用、破壞綠化、污染環(huán)境、影響住宅小區(qū)景觀、噪聲擾民的現(xiàn)象。有123戶反映住宅小區(qū)屢屢發(fā)生小偷小摸現(xiàn)象，隨意讓陌生人進入。
4.有293戶反映房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時；占58%
5.有206戶反映物業(yè)管理制度不健全、管理混亂。
6.500用戶對住宅小區(qū)物業(yè)管理公司在房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目的維護、修繕與整治服務(wù)方面進行綜合評估，結(jié)果是：有112戶，占22％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司的服務(wù)表示滿意，有136戶，占27％的業(yè)主對該物業(yè)管理公司表示比較滿意或基本滿意，有326戶，占65％的業(yè)主對其物業(yè)管理公司的服務(wù)表示不滿意。
二、調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的問題：
在調(diào)查中，根據(jù)業(yè)主反映，這些住宅生活小區(qū)的物業(yè)管理很不規(guī)范。主要表現(xiàn)有：
1治安問題嚴重：小偷小摸現(xiàn)象屢有發(fā)生，小販、廢品收購及其他閑雜人員自由出入住宅小區(qū)沒人過問。
2衛(wèi)生臟、亂、差：有的生活小區(qū)垃圾沒有定點投放，垃圾沒有及時清理，樓道亂堆放雜物、寵物亂拉大小便，生活污水隨意排放。
3綠化地管理不善：有的綠化地沒有栽種花草樹木、雜草叢生，幾乎成為茺蕪，有的花草樹木沒有很好養(yǎng)護，以致退化、枯萎。有的占用綠化地搞建筑。
4改變房屋用途：有的`物業(yè)管理公司將地下室、藏物間出租，造成噪聲擾民，有的占道停放車輛，阻塞交通。
5物業(yè)管理制度不健全：有206產(chǎn)業(yè)主反映，該小區(qū)物業(yè)管理混亂，存在私搭亂建、亂停放車輛，房屋共用部份亂堆亂放，隨意占用，有的房屋及公用設(shè)施、設(shè)備修繕不及時。
三．對物業(yè)管理發(fā)展的分析和建議
我所調(diào)查的小區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對等的市場關(guān)系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的保安、綠化、清潔等社會服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣䥺挝唬瑥那暗墓芾砗捅还芾黻P(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進行投訴。
隨著物業(yè)管理的發(fā)展，目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。我建議從如下幾個方面加強物業(yè)管理工作：
1、多方入手，解決收費難問題。收費難是物管多方面矛盾的反映，也必須多方面入手解決。
2、建立經(jīng)常有效的溝通機制，形成業(yè)主與物管共建小區(qū)的工作格局。與住戶群體的良好溝通是物管企業(yè)的立身之本。大家雖已認識這項工作的重要性，但同住戶保持制度化溝通的不多，這有違物管行業(yè)的發(fā)展趨勢，必須引起業(yè)內(nèi)的高度重視。
3、物業(yè)必須嚴格加強管理，多聽些業(yè)主的反映的意見，及時向上級匯報，解決問題�？傊�，在整個調(diào)查過程中，讓我更深入的了解物業(yè)，堅信物業(yè)管理行業(yè)將有一個嶄新的未來，希望我國的物業(yè)能做的最好！
物業(yè)調(diào)查報告10
物業(yè)管理是城市管理和社會建設(shè)矛盾集中體現(xiàn)的領(lǐng)域，加強居住小區(qū)物業(yè)管理，改善居民生活環(huán)境成為人民群眾普遍關(guān)注的熱點問題。此次調(diào)查聽取了某小區(qū)對該區(qū)物業(yè)管理工作基本情況的介紹，實地走訪了部分業(yè)主和物業(yè)服務(wù)公司，對一些居民進行了調(diào)查問卷，通過認真分析提出相應(yīng)的對策。現(xiàn)將調(diào)查情況報告如下：
一、物業(yè)管理工作的基本情況
據(jù)調(diào)查，某小區(qū)位建筑面積72374.23平方米，其中住宅建筑面積約71280平方米，共計25棟792戶，始建于XX年，全部為多層住宅樓，每戶面積約90平方米。于XX年交付，入住率達到87%左右，居住覆蓋率呈上升趨勢，小區(qū)綠化面積是建筑面積的35%以上。該小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司擁有管理服務(wù)人員18人，小區(qū)只有一個主出入口，屬于全封閉小區(qū)。設(shè)有地上停車位153個，以及地下停車場，配置了一處兒童娛樂園，有獨立的物業(yè)管理用房，小區(qū)主要道路以及單元口都配備了攝像監(jiān)控系統(tǒng)。
二、小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
1、物業(yè)管理企業(yè)反映存在的問題：一是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的意識談��；二是房屋維修養(yǎng)護責(zé)任意識不強，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；三是不服從管理，亂扔雜物現(xiàn)象時有發(fā)生，自律意識淡漠；四是少數(shù)不按時交納或不交納物業(yè)管理費；五是前期配套設(shè)施不完善。主要表現(xiàn)在：中控門未起到相應(yīng)的作用、沒有配套的宣傳欄、沒有自行車摩托車車棚等；六是物業(yè)可使用費用太低，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)不能正常的服務(wù)和運行。該物業(yè)公司管理人員介紹：該公司現(xiàn)有職工共計18人(其中保潔6人、門衛(wèi)3人、監(jiān)控5人、水電工1人、會計1人、管理人員2人)。人員工資每月就需要2萬多元，而就算全額收取物業(yè)費才2萬8千余元，根本就不夠企業(yè)的正常運行，只能雇傭一些退休工人，否則企業(yè)根本無法維持。
2、業(yè)主反映存在的問題：本人分別對小區(qū)部分業(yè)主進行問卷調(diào)查，業(yè)主集中反映的問題主要有：一是物業(yè)管理開始比較好，但一個月以后就不行了，門衛(wèi)的雇傭都是老人，反映比較慢，從而失竊的現(xiàn)象時有發(fā)生；二是小區(qū)內(nèi)的監(jiān)控沒有發(fā)揮應(yīng)該有的'作用，失竊過后出現(xiàn)監(jiān)控死角；三是外來人員以及車輛進出比較隨便，平常大清早就有人在小區(qū)內(nèi)叫賣，影響業(yè)主休息，管理沒有到位；四是公共設(shè)施損壞不能及時維修；五是樓道衛(wèi)生不能按時打掃，往往是一個星期才能打掃一次；六是宣傳不到位，不知道物業(yè)到底是干什么的，也不知道有業(yè)主委員會這個機構(gòu)。
3、調(diào)查發(fā)現(xiàn)的問題：一是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)矛盾突出。物業(yè)管理服務(wù)行為不規(guī)范。該物業(yè)公司是分公司，聘用人員沒有一人取得物業(yè)管理上崗證，從業(yè)人員整體的素質(zhì)不高，服務(wù)水平不高。物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不規(guī)范、不到位、服務(wù)質(zhì)量差，只能做到最基本的環(huán)境衛(wèi)生及綠化維護，對車輛亂停亂放、外來人員進出等基本管理沒有盡到應(yīng)該盡到的義務(wù)。沒有物業(yè)宣傳，整個小區(qū)沒有相關(guān)的物業(yè)宣傳，未按規(guī)定公布收費項目以及收費標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)日常服務(wù)收支不夠透明。加上業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認識不對稱。隨著住房商品化、私有化程度的提高，業(yè)主的維權(quán)意識日漸增強，對物業(yè)管理企業(yè)不斷提出高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)要求，但也有相當(dāng)一部分業(yè)主對自身應(yīng)承擔(dān)的義務(wù)認識不清，有的甚至不知道物業(yè)是干什么的。業(yè)主反應(yīng)問題得不到及時解決，使業(yè)主和物業(yè)管理單位矛盾日益突出；二是物業(yè)費難收。小區(qū)物業(yè)費收取難原因很多，不交費的理由更是多種多樣，主要表現(xiàn)在：房屋質(zhì)量缺陷、鄰里糾紛、失竊、對物業(yè)管理服務(wù)不能滿足個別住戶要求等，都作為不交費的理由。該小區(qū)物業(yè)管理費是按每0.4元/平方米收取。物業(yè)費收取率為80%左右，空置房只收取部分，物業(yè)費不能按期繳納，就會造成惡性循環(huán)，如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)把心事都放在了收取物業(yè)費上，而無心服務(wù)導(dǎo)致服務(wù)質(zhì)量下降，廣大已交業(yè)主一同深受其害。而物業(yè)公司對不交費業(yè)主只能是上門追繳，其他毫無辦法；三是業(yè)主委員會流于形式。小區(qū)業(yè)主不知道有業(yè)主委員會，主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾和問題因缺少溝通而無法解決，為小區(qū)物業(yè)管理和發(fā)展帶來隱患。
三、對策和建議
1、加強宣傳，廣泛發(fā)動。物業(yè)管理是一項新興發(fā)展行業(yè)，為確保小區(qū)物業(yè)管理工作的順利開展，物業(yè)管理企業(yè)必須必須多渠道、多形式、多角度地開展宣傳活動，公開物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)日常項目開支的情況，讓業(yè)主明確交的物業(yè)費用在那里了。讓市場經(jīng)濟觀念深入人心，增強業(yè)主物業(yè)管理消費意識，花錢買服務(wù)的意識，讓業(yè)主心中明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使業(yè)主認可、理解、支持物業(yè)管理。同時要深入基層，調(diào)查研究，摸清社情民意，廣泛聽取業(yè)主意見，科學(xué)制訂物業(yè)管理方案，為小區(qū)物業(yè)管理的順利實施提供保障。
2、理順關(guān)系，明確職責(zé)。物業(yè)管理是一個社會性工程，涉及面廣，情況復(fù)雜，為確保工作的正常開展，必須協(xié)調(diào)各部門，明確職責(zé)，理順關(guān)系。一是要協(xié)調(diào)與某企業(yè)的關(guān)系，要求某企業(yè)落實小區(qū)部分房屋漏水及單元進戶門損壞問題，解決歷史遺留問題。提供物業(yè)管理必備的房屋設(shè)計、圖紙資料和檔案資料，更好的明確小區(qū)的死角，加強對死角的監(jiān)控力度；二是理順物業(yè)管理公司與房產(chǎn)局物業(yè)辦、轄區(qū)派出所、社區(qū)居委會、環(huán)衛(wèi)、綠化等部門的關(guān)系，分清、規(guī)范相互之間一些具體環(huán)節(jié)的權(quán)、責(zé)，營造有利于物業(yè)管理的外部環(huán)境，這是搞好小區(qū)物業(yè)管理的重要環(huán)節(jié)。
3、提高認識，明確責(zé)任。目前，小區(qū)的業(yè)主自治自律意識比較差，政府要硬性規(guī)定實施業(yè)主委員會制度，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會選聘后開展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會協(xié)調(diào)，促使物管工作正常有序開展。讓業(yè)主委員會制度真正的起到作用。相關(guān)部門要指導(dǎo)業(yè)主選出真正能夠代表業(yè)主利益、熱心公益事業(yè)、有一定知識水平的人員主持、參與業(yè)主委員會工作，能夠在物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間起到橋梁作用，建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間的信任。業(yè)主委員會與物業(yè)公司簽訂物業(yè)管理委托服務(wù)合同，仔細斟酌條款，確定服務(wù)項目和服務(wù)費價格，并定期召開業(yè)主大會，監(jiān)督經(jīng)費使用情況，受理業(yè)主投訴。對于熱難點問題，物業(yè)管理企業(yè)在進駐小區(qū)時，要與業(yè)主簽訂公約，對違章搭建、垃圾處理、噪音油煙擾民、放養(yǎng)寵物和亂停車等問題約法三章，共同維護小區(qū)穩(wěn)定。
4、完善配套設(shè)施。要進一步完善封閉式管理配套治安崗?fù)ぁ鷫Φ仍O(shè)施，盡量聘請專業(yè)的保安隊伍，為物業(yè)管理工作順利開展提供基礎(chǔ)保證，解決部分車輛亂停亂放現(xiàn)象，對小區(qū)內(nèi)破損較為嚴重的基礎(chǔ)設(shè)施進行改造。
物業(yè)調(diào)查報告11
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報告內(nèi)容：一般職員的月薪在2500至6000元，主管、主任、督導(dǎo)的月薪為4000至1萬元，經(jīng)理的月薪為5500至1．5萬元，總監(jiān)的月薪為8000至2．5萬元。日前，北京西三角人事技術(shù)研究所對北京的30多家外企作了最新薪酬調(diào)查。
調(diào)查的職位限于52個通用性職位，如市場、銷售、財務(wù)、人事、行政、商購、電腦、系統(tǒng)、制造、質(zhì)量、秘書、翻譯等，同時還收集了有關(guān)福利政策，如住房、保險、醫(yī)療、各種津貼、出差待遇等內(nèi)容。關(guān)于20xx年北京外商投資企業(yè)薪資情況，根據(jù)西三角調(diào)查顯示：在外企雇員平均年薪上，高科技企業(yè)為62653元；工業(yè)制造企業(yè)為28654元，快速消費品企業(yè)為24013元，其中各類企業(yè)雇員薪酬占銷售收入比例為6．92％。
在調(diào)薪制度上，83％的企業(yè)每年調(diào)薪一次，10％的企業(yè)每年調(diào)兩次；在薪資增幅上，1997年到1998年度增幅為11．4％左右，1998年到1999年度增幅則下調(diào)為5．8％左右，1999年到20xx年薪資增幅在7．3％左右，預(yù)計20xx年到20xx年度增幅能達到10％，其中高科技企業(yè)薪資增幅已連續(xù)多年排列第一。根據(jù)西三角的調(diào)查顯示，在參與調(diào)查的企業(yè)中82％的企業(yè)建立了中方賬戶，分別按員工工資的61％或59％或49％建立，服務(wù)項目分別為：勞保福利、養(yǎng)老保險、醫(yī)療保險、教育費、住房公積金、工會費。
另外，68％的.企業(yè)為員工建立住房基金，38％的企業(yè)有健康保險，55％的企業(yè)有雇員娛樂，69％的企業(yè)有女職工生育費，56％的企業(yè)有交通補貼，32％的企業(yè)有食品補貼。在解決員工住房方面：82％的企業(yè)建立了住房公積金，其它解決員工住房途徑依次為：企業(yè)把住房貨幣化，在工資中包含；企業(yè)自建或購買商品房，按房管部門的成本價售給員工，員工享有部分產(chǎn)權(quán)；企業(yè)按期發(fā)放一定數(shù)額的住房補貼，不解決住房；企業(yè)自建或購買商品房產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)，無償或低租分配給員工居住，離開公司時要求退還。
在員工享受公司的住房待遇是否與公司有承諾的問題上，17％的企業(yè)與員工無承諾；83％的企業(yè)與員工有以下兩種形式的承諾：一是員工與公司簽訂住房合同，房產(chǎn)證由企業(yè)保存，若員工離職，應(yīng)交回住房；二是若員工不能履行有關(guān)協(xié)議（承諾），收回（退還）住房。在培訓(xùn)費的投入上，75％的外企每年的培訓(xùn)費占銷售收入的比例在1％－5％。
其中內(nèi)訓(xùn)預(yù)算每人每年平均為1930元，內(nèi)訓(xùn)時間為每年8．85天，外訓(xùn)預(yù)算為每年1650元，外訓(xùn)時間為每年5．2天。該調(diào)查報告中顯
示，培訓(xùn)費較上一個財政年度穩(wěn)中有升，高科技企業(yè)在人均培訓(xùn)費和時間付出上均排第一，從中可看出各企業(yè)越來越重視培訓(xùn)。在獎金方面，一般公司都實行年底雙薪。
70％以上的公司發(fā)放銷售獎，其中32％的公司銷售獎每年發(fā)放一次，9％的企業(yè)每年發(fā)放兩次，50％的企業(yè)每月發(fā)放一次。在福利待遇方面，除政府規(guī)定的喪假、產(chǎn)假、婚假、病假、探親假以及陪產(chǎn)假外，各公司基本上都還自己規(guī)定有一些假期，如年假、輪班、培訓(xùn)，而且大多公司都有帶薪休假的政策。
在各類津貼中，一般公司還提供工作午餐補助，有些公司在節(jié)日期間還發(fā)放節(jié)日費。在留任優(yōu)秀員工的措施方面，幾乎所有公司都提供海外培訓(xùn)，其它方式還有晉升、提薪、特殊培訓(xùn)、解決住房、提供旅游等措施。
物業(yè)調(diào)查報告12
到了一年的年底，也到了一年中該交物業(yè)管理費的時候了。但一年的管理費卻要1000多，我實在不理解，為什么物業(yè)并沒有在我們生活中起很到很大的作用，卻要交納那么多錢。于是，在好奇心的驅(qū)使下，我上網(wǎng)調(diào)查關(guān)于“物業(yè)管理”。
原來，物業(yè)管理是一種服務(wù)，它以物業(yè)為管理對象，以廣大業(yè)主為服務(wù)對象而定位于社會人群。迄今為止，中國的物業(yè)管理行業(yè)已經(jīng)走過了二十幾年的時間，也是一個有一定年齡的行業(yè)了，也具備了一定的規(guī)模和形態(tài)。由于經(jīng)濟體制的改革發(fā)展、城市的現(xiàn)代化、人們對居住空間的可持續(xù)發(fā)展的要求，物業(yè)管理是房地產(chǎn)商品經(jīng)濟發(fā)展的必然產(chǎn)物。
一、物業(yè)管理的由來
以蕭山的物業(yè)管理發(fā)展為例。近年來，蕭山城市發(fā)展的日新月異，伴隨著城市的發(fā)展的還有新式社區(qū)如雨后春筍般地涌現(xiàn)�！皡R宇花園”、“綠都四季花城”、“白馬公寓”這些新社區(qū)和“崇化社區(qū)”、“高橋社區(qū)”、“新橋社區(qū)”這些老社區(qū)有著明顯不同。當(dāng)然我們有必要探究一下社區(qū)基本性質(zhì)發(fā)生了什么樣的變化？這種變化有什么制度價值？于是，我調(diào)查了我區(qū)的三個小區(qū)“崇化社區(qū)”、“匯宇花園”、“南市花園”的基本情況來逐步研究。
傳統(tǒng)社區(qū)大多數(shù)的住房是由居民的工作單位分配的，居住者不是通過市場交易價格購買房屋，而是作為工作單位的成員進入居住區(qū)的，因此居住者不是房屋的產(chǎn)權(quán)人。房屋的產(chǎn)權(quán)屬于居民的工作單位（集體）或者國家，居住社區(qū)的物業(yè)管理權(quán)相應(yīng)地被賦予了準(zhǔn)政府性質(zhì)的物業(yè)公司。居民或單位交出的物業(yè)管理費用只具有象征意義，不能平衡物業(yè)公司實際的支出成本，這些費用要么由政府貼補，要么由單位組織統(tǒng)一負擔(dān)。在傳統(tǒng)社區(qū)中，物業(yè)只承擔(dān)了社區(qū)管理的部分職責(zé)，主要是房屋的拆建、修葺等，另外一部分管理職能，如垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等，是由政府機構(gòu)（街道及有關(guān)部門）或準(zhǔn)政府機構(gòu)（居委會）來承擔(dān)的（例如：“崇化社區(qū)”）。
而新式社區(qū)的住房是由居民通過市場交易價格自行購買的，因而居住者是房屋的產(chǎn)權(quán)人。于是，出現(xiàn)了一種對等的市場關(guān)系：業(yè)主以管理費購買物業(yè)公司的'保安、綠化、清潔等社會服務(wù)，物業(yè)公司則以提供服務(wù)作為交換，從業(yè)主的購買中獲得生存。同時，也有了相關(guān)與物業(yè)管理的法律與條文(例如：《上海市居民小區(qū)管理條例》)出來，這意味著，物業(yè)從社會管理者，轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣䥺挝�，從前的管理和被管理關(guān)系轉(zhuǎn)變成簽約關(guān)系。物業(yè)管理也包括了垃圾清掃清理、衛(wèi)生整治、小區(qū)安全等。業(yè)主所繳納的物業(yè)管理費相應(yīng)的提高，卻不只是象征意義。業(yè)主對物業(yè)管理業(yè)不滿的地方也可以進行投訴（例如：“匯宇花園”、“南市花園”）。
二、物業(yè)管理的發(fā)展
隨著發(fā)展，便有了“物業(yè)公司”這一類代理管理責(zé)任的企業(yè)，甚至有了品牌。目前全國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)已超過2萬家，更多企業(yè)仍如雨后春筍般涌現(xiàn)，物業(yè)管理也必然進入品牌競爭時代。21世紀將是我國物業(yè)管理品牌競爭的時代，是我國物業(yè)管理專業(yè)化、市場化、社會化、法制化和現(xiàn)代化不斷成熟的時代。
例如天津市金廈物業(yè)管理公司。天津市金廈物業(yè)管理公司成立于1994年，是天津市物業(yè)管理“十強”企業(yè)，具有天津市物業(yè)管理一級企業(yè)資質(zhì)。公司創(chuàng)立了具有金廈特色的物業(yè)管理模式，目前管理高層、多層住宅小區(qū)及辦公樓等多類型項目，同時開展物業(yè)管理咨詢、室內(nèi)裝修、房屋租售等多種經(jīng)營。所管理的金廈里涉外小區(qū)獲得了“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”稱號。幾年來公司不斷開拓創(chuàng)新，先后實現(xiàn)了全市七個“第一”：第一家實行袋裝垃圾；第一家成立小區(qū)居委會；第一家成立社區(qū)醫(yī)療保健中心；第一家業(yè)主大規(guī)模捐贈花木；第一家實行義務(wù)監(jiān)督員制度；第一批名列榜首被評為“物業(yè)管理優(yōu)秀示范住宅小區(qū)”；第一家在全市首次大型公開物業(yè)管理項目競標(biāo)中一舉奪標(biāo)的企業(yè)。
到20xx年我國先行改革的深圳已經(jīng)出現(xiàn)了管理規(guī)模達1200萬平方米的企業(yè)，緊隨其后的上海也已經(jīng)有了管理規(guī)模達400萬平方米的物業(yè)管理企業(yè)。這些足以說明名牌競爭的優(yōu)勢，也足以說了國內(nèi)物業(yè)管理正逐步邁向正規(guī)，并不斷發(fā)展。
我查了許多關(guān)于物業(yè)管理得資料，再觀察我們“匯宇花園”。小區(qū)大門口站著4位身著制服的保安，保安室里有9臺監(jiān)控錄像，每天晚上也有保安通夜巡邏來保衛(wèi)小區(qū)安全；路上穿著黃色工作服的環(huán)衛(wèi)工人在打掃小區(qū)衛(wèi)生，樓道的清潔也是有這些工人一周兩次的打掃來維持清潔的；小區(qū)的游泳池也是有人管理并維持清潔；小區(qū)的健身設(shè)施有專人維護管理；包括道路、路燈等有專人維修；……原本是覺得每平方米5角的物業(yè)管理費是花得不明不白，現(xiàn)在明白了物業(yè)公司存在的必要性與重要性。
黨的十六大報告明確要求“完善城市居民自治，建設(shè)管理有序、文明祥和的新型社會”，物業(yè)管理是在城市悄然發(fā)生的歷史性進步。作為基層直接管理社區(qū)的政府，要看到社區(qū)的這種社會基礎(chǔ)性關(guān)系的變化，并支持、保護它們的發(fā)展，嚴格依法進行管理。這樣，我們就可能朝向國際一流社區(qū)發(fā)展！
物業(yè)調(diào)查報告13
公司基本概況
xx供電有限公司是xx電網(wǎng)公司全資子公司，現(xiàn)有在職員工x人。公司擔(dān)負著xx縣三鎮(zhèn)四鄉(xiāng)的供電任務(wù)。供電營業(yè)區(qū)內(nèi)有xkv變電站2座，主變x臺，總?cè)萘縳mva；xkv變電站x座，主變x臺，總?cè)萘縳mva；xkv輸電線路x條x公里，xkv配電線路x條x公里。通過實施農(nóng)網(wǎng)改造和無電人口工程后，全縣實現(xiàn)了村村通電。xx年實現(xiàn)供電量x億千瓦時，售電量x億千瓦時，上繳稅金x萬元。公司先后獲得xx縣第四屆文明單位、玉溪市第五屆文明單位、xx省第十一批文明單位、xx電網(wǎng)公司文明單位標(biāo)兵、縣級供電企業(yè)基礎(chǔ)管理南方電網(wǎng)公司達標(biāo)企業(yè)等榮譽稱號。
員工隊伍的組成及思想現(xiàn)狀
公司現(xiàn)有在職員工x人，其中男職工x人，女職工x人，平均年齡x歲；初中以下學(xué)歷x人，高中學(xué)歷x人，中專學(xué)歷x人，�？茖W(xué)歷x人，本科學(xué)歷x人；工程師x人，經(jīng)濟師x人，政工師x人，初級專業(yè)技術(shù)職稱x人（助理經(jīng)濟師x人，助理會計師x人，助理政工師x人，助理館員x人，助理工程師x人，技術(shù)員x人）。
為深入學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀，深刻領(lǐng)會科學(xué)發(fā)展觀“以人為本”的核心理念，我們采取發(fā)放問卷調(diào)查表、召開座談會、個別交談的形式對xx供電有限公司的在職員工進行了一次思想狀況調(diào)查。在現(xiàn)有職員工x人中，參加問卷調(diào)查的有x人，發(fā)出調(diào)查問卷x份，收回有效問卷x份，召集不同層面員工代表參加的座談會一次，安排不同層面員工代表個別交談x人次�，F(xiàn)將調(diào)查情況綜合如下：
1、問到“你目前最關(guān)心的問題”時，回答企業(yè)發(fā)展的x人，占x%；回答個人發(fā)展的x人，占x%；回答個人收入的x人，占x%。
2、問到“你目前最迫切需要的學(xué)習(xí)內(nèi)容”時，回答專業(yè)技能的x人，x%；回答更高層次的學(xué)歷教育的x人，占x%；其它的x人，占x%。
3、問到“你目前最希望公司為你提供”時，回答高層次培訓(xùn)的x人，占x%；回答提高薪酬待遇的x人，占x%；回答自我發(fā)展平臺x的x人，占x%；回答職位晉升的x人，占x%。
4、問到“你對你目前工作是否滿意”時，回答很滿意的x人，占x%；回答滿意的x人，占x%；回答一般的37人，x%；回答不滿意的x人，占x%。
5、問到“對自己未來的期望”時，回答努力工作，提高能力，爭取獲得更大發(fā)展的x人，占x%；回答沒有發(fā)展，做好本職工作就行的x人，占xx%；回答練練本領(lǐng)，過幾年再說的x人，占x%。
6、問到“你認為公司的薪酬制度”時，回答有激勵作用的x人，占x%；回答激勵效果一般的x人，占x%；回答沒有起到激勵作用的x人，占x%。
7、問到“你認為公司的人力資源管理”回答非常合理的x人，占x%；回答比較合理的x人，占x%；回答不合理的`x人，占x%；其它的x人，占x%。
在從調(diào)查結(jié)果的分析和了解交談情況的基礎(chǔ)上，我們進行了綜合分析，發(fā)現(xiàn)公司廣大電力員工普遍肯定近幾年公司發(fā)展所取得的成就，親歷了公司從代管、股份制改革、資產(chǎn)整體上劃成為全資子公司的整個過程，目睹了改制后電力建設(shè)的迅猛發(fā)展、經(jīng)營管理能力的不斷提高、管理制度及管理措施的不斷完善和日趨規(guī)范，感受了電力企業(yè)從未有過的快速發(fā)展。特別是開展縣級供電企業(yè)基礎(chǔ)管理達標(biāo)活動以來，廣大員工切身體驗了高標(biāo)準(zhǔn)、嚴要求、快節(jié)奏的工作理念。但是，隨著我國改革開放的進一步深入和市場經(jīng)濟體制的建立，國民經(jīng)濟得到了持續(xù)快速的發(fā)展。在國民經(jīng)濟快速發(fā)展的趨勢推動下，客觀上也驅(qū)使了企業(yè)的快速發(fā)展。經(jīng)濟要發(fā)展，電力要先行，電力企業(yè)承載著巨大的發(fā)展壓力。企業(yè)對員工也提出更高的要求，自然將壓力傳遞到員工身上。員工也有迫切希望快速提高自身適應(yīng)能力的愿望和需求，這部分員工占調(diào)查總數(shù)的x%。但是，極速而至、迎面而來的電力企業(yè)發(fā)展速度令在改制前吃慣大鍋飯按部就班的基層電力員工一時緩不過氣。因工作能力不能適應(yīng)工作要求長時間加班而產(chǎn)生思想壓力，因工作節(jié)奏趕不上不能按時完成工作任務(wù)被績效考核而產(chǎn)生思想壓力，因工作要求達不到工作標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致長期工作效率低下而產(chǎn)生思想壓力的現(xiàn)象，在基層縣級公司較為突出。這部分員工占交談總數(shù)的x%。
隊伍的思想現(xiàn)狀成因分析
由于員工隊伍的組成除近幾年吸收進來的為數(shù)不多學(xué)歷較高的新員工之外，絕大部分是改制前企業(yè)轉(zhuǎn)移過來老員工。這部分員工的年齡大小、能力強弱、學(xué)歷高低都是參差不齊。企業(yè)在發(fā)展壯大的壓力傳遞過程中，不同年齡、不同能力、不同學(xué)歷的員工所能承受壓力的能力又各有不同，在“壓力變動力”的過程中產(chǎn)生的結(jié)果又各有差異，但共同一面是工作適應(yīng)能力和心理承受能力都受到企業(yè)快速發(fā)展的沖擊。面對快速發(fā)展帶來的工作壓力，呈現(xiàn)出以下三種情況：
1、年齡較為偏大的員工在企業(yè)工作的時間比較長，他們的思維模式和行為方式在長期的傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟管理模式下已成定式，一時難以變革和更改，面對現(xiàn)代企業(yè)制度的建立和改制后企業(yè)的快速發(fā)展，他們的思想觀念、工作理念、工作能力難以適應(yīng)當(dāng)今企業(yè)快速發(fā)展的需要，工作激情減弱，工作效率降低，思想情緒不穩(wěn)，引導(dǎo)不當(dāng)或關(guān)心不到位，還容易產(chǎn)生一定抵觸情緒。
2、學(xué)歷較高的員工大部分在企業(yè)工作的時間比較短，他們有年齡和學(xué)歷優(yōu)勢，關(guān)心企業(yè)的發(fā)展，注重自身能力的提高，極想借企業(yè)的發(fā)展拓展個人的發(fā)展空間，視企業(yè)發(fā)展為實現(xiàn)自我的機遇。工作一腔熱血，思想情緒穩(wěn)定，學(xué)習(xí)勤奮刻苦，順應(yīng)企業(yè)的發(fā)展而改變自我的能力較強，是企業(yè)興旺發(fā)達的后備力量。
�。�、年齡大小適中，能力顯現(xiàn)平淡的員工，在企業(yè)也占有不少的比例。這部分員工在主觀上有要求進步的強烈愿望，但由于自己吸收和消化知識的能力較為脆弱，工作適應(yīng)能力和心理承受能力都受到較大沖擊，渴望企業(yè)能提供更多的學(xué)習(xí)和培訓(xùn)機會。在工作中，這部分員工往往受技能的約束，工作上力不從心，思想上有一定的悲觀情緒。企業(yè)也覺得這部分員工不論如何培訓(xùn)也很難跟得上企業(yè)的發(fā)展步伐。這部分員工思想波動較大，情緒較為不穩(wěn)，極容易產(chǎn)生悲觀失望的情緒而帶來思想壓力。
穩(wěn)定員工隊伍思想應(yīng)采取的措施
科學(xué)發(fā)展觀啟示我們，一個國家、一個地區(qū)、一個行業(yè)、一個企業(yè)，要求得進步，取得發(fā)展，就要講究科學(xué)發(fā)展，就要解決好當(dāng)前利益和長遠利益，局部利益和整體利益，個人利益和整體利益之間的關(guān)系。在發(fā)展中，要始終堅持統(tǒng)籌兼顧，要始終堅持把人放在突出的位置，進一步理解發(fā)展依靠人民，發(fā)展為了人民，發(fā)展成果由人民共享的深刻含義。突出把握科學(xué)發(fā)展的關(guān)節(jié)點是人，明確最大的資源是人的資源，最大的發(fā)展是人的發(fā)展。把人的工作做細，把人的思想引導(dǎo)到位，把對人的關(guān)心體貼到位，促進最大限度地發(fā)揮人的主觀能動性、工作主動性和工作責(zé)任心，是我們學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀的根本目的，也是學(xué)習(xí)實踐科學(xué)發(fā)展觀的出發(fā)點和落腳點。目前員工隊伍存在的思想問題，是員工隊伍內(nèi)部自身發(fā)展不平衡的問題，是員工隊伍如何適應(yīng)企業(yè)快速發(fā)展的問題，實際上都是企業(yè)改革、企業(yè)發(fā)展、企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中必然要遇到的不可回避的問題。這些問題還集中體現(xiàn)在年齡上不能適應(yīng)，觀念上不能適應(yīng)，能力上不能適應(yīng)，工作節(jié)奏上不能適應(yīng)。針對這些問題，要分門別類地采取不同的措施，應(yīng)從三個方面入手：
1、對于年齡較為偏大的員工，要分析思想問題存在的根源。企業(yè)轉(zhuǎn)型期顯現(xiàn)出的員工思想問題基本上集中體現(xiàn)在年齡較為偏大的分員工身上，如觀念上不能適應(yīng)工作，年齡上不能適應(yīng)工作，能力上不能適應(yīng)工作，工作節(jié)奏上尤其不能適應(yīng)。針對這些特點，每個層面的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)，首先要承認這部分員工存在，肯定這部分員工對企業(yè)作出過的貢獻，從思想上、生活上、工作上關(guān)心、關(guān)愛、關(guān)注這部分特殊員工。加強思想引導(dǎo)，實施心理幫扶，安排他們做力所能及的工作，盡量避免他們與企業(yè)發(fā)生不必要的抵觸對抗情緒，順應(yīng)他們安全著陸的愿望。
2、對于學(xué)歷較高能力較強的員工，結(jié)合他們思想健康，心態(tài)良好，積極向上，能夠順應(yīng)企業(yè)發(fā)展的特性，施予培養(yǎng)和鼓勵為主的策略。這部分員工具有年齡、能力、學(xué)歷的優(yōu)勢，他們承受的思想壓力僅僅是工作節(jié)奏帶來的壓力，只要工作壓力傳遞適當(dāng)，教育引導(dǎo)及時，培養(yǎng)方法妥當(dāng)，激勵機制到位，加速他們自我實現(xiàn)的需求，這部分員工容易將“壓力轉(zhuǎn)化為動力”，從而成為促進企業(yè)發(fā)展的有生力量。
3、對于年齡大小適中，能力顯現(xiàn)平淡的員工，要針對這部分思想情緒容易低落的特點，引導(dǎo)他們擺正心態(tài)，幫助他們樹立信心，適當(dāng)給予激勵，增加學(xué)習(xí)培訓(xùn)的機會等措施來提高工作興趣，激發(fā)他們萌發(fā)自我實現(xiàn)的需求。相反，幫助引導(dǎo)不到位，這部分員工容易將“壓力轉(zhuǎn)化為壓力”。
化解企業(yè)員工思想壓力的方式方法很多，上述幾種只是針對本企業(yè)員工存在的思想狀況而提出的幾點建議，要真正化解企業(yè)員工在企業(yè)轉(zhuǎn)型過程中帶來的思想壓力，還應(yīng)該定期不定期地有針對性地發(fā)動工會、共青團組織多開展一些有益于企業(yè)員工身心健康的文藝體育活動，開辟網(wǎng)站論壇，暢通員工與員工之間、員工與領(lǐng)導(dǎo)之間交流溝通渠道，想方設(shè)法搭建讓員工釋放思想壓力的有效平臺。
物業(yè)調(diào)查報告14
為充分了解納稅人和社會各界的納稅服務(wù)需求，找準(zhǔn)納稅服務(wù)工作的著力點，提出針對性的整改措施，提升納稅服務(wù)工作質(zhì)量，構(gòu)建更加和諧的征納關(guān)系，市地方稅務(wù)局于20xx年1月1日至2月28日，對全市納稅人進行納稅服務(wù)需求進行了調(diào)查,現(xiàn)將有關(guān)調(diào)查情況匯報如下：
一、調(diào)查工作基本情況
本次調(diào)查采用網(wǎng)上調(diào)查和發(fā)放問卷調(diào)查兩種方式，主要依托市地稅局和各縣(市)局外網(wǎng)網(wǎng)站、市區(qū)各分局和各縣區(qū)局辦稅服務(wù)廳進行。一是在市地稅局外部網(wǎng)站刊登、發(fā)布開展納稅服務(wù)需求調(diào)查的公告，將開展納稅服務(wù)需求調(diào)查活動和參與方式告知納稅人；二是各縣（市）地稅局和市區(qū)各地稅分局在辦稅服務(wù)廳和納稅人集中的場所發(fā)放需求調(diào)查表；三是各縣（市）地稅局和市區(qū)各地稅分局利用短信平臺和網(wǎng)上報稅平臺的申報提示自動彈出欄，告知納稅人�？傆嬐瓿�4685份調(diào)查問卷。
二、被訪者基本情況
1、性別：男女幾乎各占50%。
2、年齡：31—50歲的占77.35%。
3、文化程度：大學(xué)學(xué)歷的占73.13%，高中及以下的占25.93%，研究生及以上僅占0.94%。
4、所在單位類別：年納稅額10萬以上企業(yè)的占39.36%，年納稅額10萬以下企業(yè)的占34.09%，機關(guān)、事業(yè)單位、個體等合計為26.55%。
5、職務(wù)：企業(yè)財務(wù)負責(zé)人和企業(yè)辦稅人員占72.44%，企業(yè)法人代表占5.34%，其他占22.21%。
6、所在單位主管地方稅務(wù)機關(guān)：一分局471份，二分局326份，三分局139份，四分局218份，五分局83份，啟東561份，海門562份，通州471份，如東498份，如皋460份，海安896份。
三、納稅服務(wù)需求調(diào)查情況
根據(jù)調(diào)查問卷的內(nèi)容，將測試問題分成總體滿意度、辦稅公開、稅收管理員服務(wù)、辦稅服務(wù)廳、辦稅流程及資料報送、網(wǎng)站、12366、稅法宣傳和納稅咨詢、權(quán)益保護、發(fā)票、其他意見共十一類進行分析統(tǒng)計。
�。ㄒ唬┛傮w滿意度
※調(diào)查數(shù)據(jù)
總體滿意度為96.01%（其中滿意占75.05%，較滿意占20.96%），一般占3.67%，不滿意0.32%。選擇一般或不滿意的理由主要有：稅務(wù)干部業(yè)務(wù)不熟；對納稅人的提問不耐煩；經(jīng)常開會，辦事找不到人；極少數(shù)稅務(wù)干部存在吃拿卡要的現(xiàn)象等等。
※情況分析
隨著我局近年來不斷推進政風(fēng)行風(fēng)作風(fēng)建設(shè)，廣大稅務(wù)干部的法制觀念和服務(wù)意識不斷增強，納稅人滿意度逐年提升。但仍有少部分同志存在廉潔意識不夠，服務(wù)意識淡薄，直接影響到地稅機關(guān)在納稅人心目中的形象。因此，要切實轉(zhuǎn)變服務(wù)理念，進一步加強機關(guān)作風(fēng)建設(shè)，摒除官僚作風(fēng)，落實“減負增效”，加強干部職業(yè)道德和廉政教育。同時要有針對性的開展業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)水平，提高為納稅人服務(wù)的本領(lǐng)。
�。ǘ┺k稅公開
※調(diào)查數(shù)據(jù)
1、納稅人最喜歡、最能接受的辦稅公開方式：本題為多選。39.19%的人首選辦稅服務(wù)廳，其次是通過稅收管理員的渠道，占32.04%，地稅局外部網(wǎng)站和咨詢服務(wù)熱線分別占到16.97%和11.80%。
2、辦稅公開在哪些方面需要進一步完善：本題為多選。稅收法規(guī)公開20.08%；辦稅程序公開17.56%；服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公開14.38%；辦稅時限公開13.06%；違章處罰公開10.32%；崗位責(zé)任公開8.08%；工作紀律公開6.60%；社會監(jiān)督公開9.92%。
※情況分析
從調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出：第一，更多的納稅人還是習(xí)慣到傳統(tǒng)的辦稅服務(wù)廳來了解辦稅的相關(guān)內(nèi)容。因此要進一步加強辦稅服務(wù)廳在辦稅公開方面的功能發(fā)揮，完善公告欄、電子觸摸屏、電子顯示屏、宣傳資料等設(shè)備設(shè)施和材料，做到應(yīng)予公開的必須公開、及時公開。同時各地要注重提升辦稅服務(wù)廳人員的素質(zhì)，以更好的解答納稅人的涉稅問題。第二，稅收管理員在推進辦稅公開上的作用是地稅網(wǎng)站的兩倍，一方面由于稅收管理員在稅務(wù)干部中所占比例最高，接觸納稅人最多，納稅人希望通過稅收管理員了解各類辦稅知識；另一方面也說明了納稅人還不習(xí)慣使用信息化平臺了解涉稅信息，因此需要進一步加強對地稅網(wǎng)站和12366熱線的宣傳。在辦稅公開的內(nèi)容上，可以看出納稅人更多關(guān)注的還是稅收政策、辦稅程序等與辦稅業(yè)務(wù)密切相關(guān)的信息上。因此稅務(wù)部門要更多的宣傳好需要納稅人遵從的內(nèi)容，要從有利于征納互動的角度來加強納稅人辦稅能力建設(shè)。
（三）稅收管理員服務(wù)
※調(diào)查數(shù)據(jù)
1、對稅收管理員的納稅咨詢輔導(dǎo)工作有何評價：經(jīng)常輔導(dǎo)，非常滿意54.17%；定期輔導(dǎo)，比 較滿意36.54%；很難見到，一般6.89%；沒有輔導(dǎo)過2.39%。
2、希望稅收管理員在哪些方面提供個性化服務(wù)：本題為多選。涉稅審批22.55%；政策法規(guī)咨詢輔導(dǎo)19.13%；申報征收18.72%；納稅評估16.38%；發(fā)票管理13.81%；登記認定9.41%；
3、開展稅務(wù)稽查或納稅評估時，執(zhí)法程序和執(zhí)法行為是否規(guī)范：非常規(guī)范46.45%；規(guī)范42.20%；基本規(guī)范10.95%；不規(guī)范0.41%。
※情況分析
納稅人對稅收管理員的總體滿意度在90%以上，且經(jīng)常輔導(dǎo)多于定期輔導(dǎo)，說明大多數(shù)稅收管理員在日常管理中，較好地履行了輔導(dǎo)職責(zé)。但仍有近10%的納稅人幾乎沒有接受過稅收管理員的輔導(dǎo)，對這部分管理員也需要加強引導(dǎo)，充分發(fā)揮管理員在政策宣傳和輔導(dǎo)上的積極作用。從各類個性化服務(wù)的需求來看，除稅務(wù)登記屬于期初一次性辦結(jié)的業(yè)務(wù)外，納稅人對稅務(wù)部門提供的各類服務(wù)的需求比較接近，需要我們提供全方位的服務(wù)�？梢钥闯鼋�(jīng)過這些年的努力，地稅干部在執(zhí)法程序和執(zhí)法行為上已越來越規(guī)范，得到了納稅人的普遍認可。
�。ㄋ模┺k稅服務(wù)廳
※調(diào)查數(shù)據(jù)
1、對地稅辦稅服務(wù)廳工作人員的服務(wù)態(tài)度和行為如何評價：滿意度95.84%(其中滿意62.82%；比較滿意33.02%)；一般4.16%；較差0。
2、對辦稅服務(wù)廳的窗口設(shè)置、環(huán)境設(shè)施、辦稅流程如何評價：合理59.83%；基本合理36.29%；一般3.67%；不合理0.21%。
3、在辦稅服務(wù)廳辦理哪項業(yè)務(wù)時排隊擁擠、耗時較多：本題為多選。稅務(wù)登記8.53%；納稅申報31.82%；c發(fā)票領(lǐng)購、代開33.36%；涉稅文書審核、審批18.53%；涉稅咨詢7.75%。
4、對自助辦稅區(qū)的評價：滿意，方便快捷64.10%；比較滿意31.01%；不會操作，效果一般4.65%；較差0.23%。
※情況分析
辦稅服務(wù)廳是展現(xiàn)地稅機關(guān)形象的窗口，應(yīng)該說，從我局多年來不斷優(yōu)化大廳服務(wù)措施，豐富大廳服務(wù)功能的結(jié)果來看，納稅人對地稅辦稅服務(wù)廳在窗口設(shè)置、環(huán)境設(shè)施、辦稅流程以及工作人員的服務(wù)態(tài)度和行為等方面的總體滿意度較高，贏得了納稅人的普遍肯定，展示了地稅機關(guān)的良好形象。
但是，從調(diào)查情況看，辦稅服務(wù)廳也存在一些不足：秩序有點亂，對相關(guān)政策缺少了解，辦稅人咨詢時無法得到滿意答復(fù)等；電腦過于陳舊；人多機少，排隊等候時間較長等。
為進一步增強辦稅大廳的服務(wù)功能，以下幾個方面仍需改進：
第一，辦稅大廳在申報高峰期時，要安排導(dǎo)稅員引導(dǎo)納稅人站好隊，維持好秩序，對大廳窗口根據(jù)工作量進行動態(tài)調(diào)整，以滿足各類業(yè)務(wù)的需要。
第二，綜合窗口人員要進一步增強業(yè)務(wù)政策水平，以靈活應(yīng)對納稅人提出的咨詢。對于不方便納稅人辦稅的大廳，要在改造過程中進行優(yōu)化設(shè)計，盡量的方便納稅人辦稅。
第三，要切實增強納稅人的辦稅能力建設(shè)，加強對納稅人實質(zhì)性的輔導(dǎo)，培養(yǎng)納稅人信息化應(yīng)用能力，降低納稅人對稅務(wù)干部的依賴性，真正發(fā)揮自助辦稅區(qū)在方便納稅人、提高辦稅效率方面的作用。
第四，要加強對自助辦稅區(qū)等功能區(qū)域軟、硬件設(shè)施的更新和維護，以更好地提高服務(wù)效率。
�。ㄎ澹┺k稅流程及資料報送
※調(diào)查數(shù)據(jù)
1、地稅部門在辦理涉稅事項時最應(yīng)該改進和加強的方面：本題為多選。便捷的辦稅渠道16.48%；高效的辦事效率14.79%；專業(yè)的咨詢解答14.00%；及時全面的稅收政策宣傳12.70%；及時的辦稅事項提醒12.77%；熱情的服務(wù)態(tài)度9.41%；辦事公正公平6.54%；h減少檢查頻率6.85%；簡化的辦稅程序6.46%
2、對目前地稅辦理涉稅業(yè)務(wù)工作流程是否繁瑣有何評價：滿意，便捷高效58.70%；比較滿意35.84%；一般，比較繁瑣5.31%；較差0.15%。
3、有關(guān)報送涉稅資料的規(guī)定是否讓您滿意：滿意，需報送的資料很少52.36%；通過減并，很合理27.71%；過少，不能滿足業(yè)務(wù)需要1.02%；仍然過多，需要進一步減并18.61%；需要報送的比較多0.3%。
※情況分析
從納稅人對辦稅流程及資料報送方面的評價來看，滿意度較高，說明“減負增效”取得了一定的成效，得到了大多數(shù)納稅人的認同。針對納稅人提出的電子申報紙質(zhì)資料報送問題，市局推廣ca認證后紙質(zhì)資料報送的要求將大大降低。從納稅人的`呼聲和需求來看，納稅人更多關(guān)注的還是在政策、流程等密切涉及辦稅過程的方面，特別是對便捷、效率的要求更高，從側(cè)面也反應(yīng)了我們在這方面還不能達到納稅人的要求，有很大的改進空間。因此，下一步工作要結(jié)合省局3.0系統(tǒng)上線，進一步簡化辦稅流程。
�。┚W(wǎng)站
※調(diào)查數(shù)據(jù)
1、對地稅網(wǎng)站在線回復(fù)咨詢問題的質(zhì)量滿意度：滿意率占87.49%（其中滿意50.54%，基本滿意36.95%），不滿意0.96%，d沒上過11.55%。
2、在地稅網(wǎng)站在線咨詢提出問題一般采取何種方式：32.21%的人直接提出自己的問題，28.13%的人先查詢熱點問題再提出自己的問題，24.61%的人先查詢別人咨詢過的問題再提出自己的問題，還沒提過問題的占15.05%。
3、地稅網(wǎng)站應(yīng)提供哪些服務(wù)：納稅人主要選擇最新稅收政策解讀、全面的稅收政策查詢、各種辦稅業(yè)務(wù)流程、辦稅業(yè)務(wù)指南、辦稅資料在線下載，分別占到18.28%、16.75%、14.71%、14.94%、12.14%；另外，選擇網(wǎng)絡(luò)辦稅服務(wù)9.65%，辦稅業(yè)務(wù)預(yù)約7.32%，網(wǎng)絡(luò)涉稅事項審核5.31%。還有0.90%的選擇其他事項，主要包括：直接打印申報資料、演示涉稅全過程到科室、對納稅人進行針對性業(yè)務(wù)指導(dǎo)等。
※情況分析
從調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，納稅人通過網(wǎng)站咨詢問題的比例還不是很高，尚有15%的納稅人沒有通過網(wǎng)站進行咨詢。究其原因，一方面由于地稅機關(guān)對網(wǎng)站的宣傳力度還不夠，另一方面主要還是因為目前網(wǎng)站提供的并不是實時交互式的提問，對解決納稅人復(fù)雜的問題存在一定的局限性。因此，要進一步加強網(wǎng)站在宣傳和解讀稅收政策上的功能發(fā)揮，為納稅人提供更加通俗易懂的政策咨詢和更加直觀明了的辦稅流程、指南。同時，要努力建立“電子稅務(wù)局”，對于辦稅服務(wù)大廳提供的各項服務(wù)，通過網(wǎng)站也能同步提供。在省局3.0系統(tǒng)上線后，網(wǎng)上辦稅功能將更強大，在日常稅收服務(wù)工作過程中，需要我們?nèi)w稅務(wù)干部進一步加大網(wǎng)站的宣傳力度，讓更多的納稅人逐步養(yǎng)成采用網(wǎng)絡(luò)進行辦稅、咨詢的習(xí)慣。
�。ㄆ撸�12366
※調(diào)查數(shù)據(jù)
1、對撥打地稅“12366咨詢服務(wù)熱線”電話的評價：很好44.97%；比較滿意31.78%；一般，效果不明顯9.95%；不好說，因為沒打過12.91%；較差0.38%。
2、撥打12366的次數(shù)：沒有打過28.45%；1-2次38.91%；3-5次17.29%；5次以上15.35%。
3、撥打“12366咨詢服務(wù)熱線”一般如何選擇服務(wù)方式：直接轉(zhuǎn)人工73.92%；自動語音服務(wù)20.73%；留言2.99%；轉(zhuǎn)人工服務(wù)話務(wù)忙后留言2.37%。
4、有時咨詢的稅收問題較為復(fù)雜，“12366”熱線工作人員會不耐煩嗎：很有耐心，回答很完整55.26%；較為復(fù)雜沒有當(dāng)場答復(fù)，但事后及時反饋24.01%；不耐煩，敷衍了事2.20%；沒碰過18.53%。
5、“12366”熱線最需要改進的地方是：增強工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)33.40%；拓展服務(wù)功能27.69%；提高撥通率26.53%；改進服務(wù)態(tài)度12.38%。
6、“12366”在回答那些方面問題做得比較好：稅收政策問題26.70%；辦稅流程問題23.01%；涉稅操作技術(shù)性問題17.43%；地稅各部門機構(gòu)的職責(zé)問題14.29%；各類舉報案件的處理11.71%；其他業(yè)務(wù)咨詢6.87%。
※情況分析
從品牌影響度來看，盡管這幾年我們一直在加強對12366的宣傳，但是納稅人對12366的總體印象不容樂觀。沒有撥打過12366的納稅人超過本次調(diào)查的20%，12366整體滿意度為70%左右，應(yīng)該說滿意度不容樂觀。在撥打的次數(shù)上，目前我們12366的話務(wù)量還不是很高，與南京、蘇州相比還有較大的提升空間。對納稅人的提問不能當(dāng)場答復(fù)的比例也較高。從納稅人對12366的要求來看，應(yīng)該說要求最高的還是工作人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，其次是服務(wù)功能、撥通率。針對這些問題，需要從以下幾方面加以改進和完善：
第一，不斷完善內(nèi)部培訓(xùn)和考核激勵機制，切實提升12366工作人員的業(yè)務(wù)水平，提高當(dāng)場準(zhǔn)確答復(fù)的能力是提升12366滿意度和影響力的根本所在。
第二，要不斷優(yōu)化12366的功能，增加坐席，提高接通率。除提升人工服務(wù)的質(zhì)量外，要將一些能夠進行自動語音服務(wù)的功能進行優(yōu)化歸集，比如為納稅人提供是否申報成功，是否扣款成功等自動語音查詢功能，為納稅人提供政策類傳真功能等，同步提升非人工服務(wù)的話務(wù)量。
第三，要進一步加大對12366的宣傳力度。
�。ò耍┒惙ㄐ麄骱图{稅咨詢
※調(diào)查數(shù)據(jù)
1、地稅部門貫徹稅收政策的最有效的方法：加大稅法宣傳力度，提高自覺性54.49%；經(jīng)常性、有針對性地上門輔導(dǎo)21.69%；加大稽查力度，提高威懾力15.15%；納稅評估，提高遵從度8.67%。
2、遇到納稅問題時，選擇哪種方式進行咨詢：本題為多選。直接到稅務(wù)機關(guān)29.17%；通過咨詢服務(wù)熱線“12366”19.02%；找稅務(wù)局熟人咨詢18.57%；通過稅務(wù)機關(guān)的網(wǎng)站16.23%；自行上網(wǎng)查詢11.56%；通過稅務(wù)師事務(wù)所等中介機構(gòu)5.45%。
※情況分析
在貫徹稅收政策上，加大稅法宣傳力度和上門輔導(dǎo)兩項之和超過75%。從納稅咨詢的方式來看，納稅人更愿意直接到稅務(wù)機關(guān)進行咨詢。為此，我們要從以下幾個方面加強稅法宣傳：
第一，主動加強稅法宣傳、輔導(dǎo)，提高納稅人的辦稅能力，最大限度降低納稅人因政策理解偏差而出現(xiàn)的涉稅風(fēng)險。同時輔以稅務(wù)稽查、納稅評估等有效手段，共同提高稅收政策貫徹執(zhí)行效果，提升納稅人的稅法遵從度。
第二，征收大廳人員、稅收管理員要進一步加強對稅收業(yè)務(wù)知識的學(xué)習(xí)，以更好的為納稅人提供咨詢服務(wù)。
第三，加強“12366”的品牌和網(wǎng)站的宣傳力度，進一步擴大其在宣傳和咨詢方面的效用。
第四，宣傳引導(dǎo)、規(guī)范稅務(wù)師事務(wù)所的收費，進一步發(fā)揮稅務(wù)師事務(wù)所在稅收宣傳和咨詢方面的作用，使稅務(wù)師事務(wù)所成為有效聯(lián)系稅企的橋梁紐帶。
�。ň牛�(quán)益保護
※調(diào)查數(shù)據(jù)
1、最容易激化稅收征納矛盾的是什么因素：本題為多選。稅收執(zhí)法不公平32.07%；納稅人合法權(quán)益得不到有效保障27.79%；納稅人偷、欠、抗、騙稅21.79%；對涉稅違法犯罪行為不能及時、嚴厲地查處18.35%。
2、如果舉報涉稅違法行為，您會采取什么方式：通過電話向舉報中心舉報50.82%；上門舉報19.49%；通過網(wǎng)絡(luò)向地稅網(wǎng)站舉報19.10%；信函舉報10.59%。
3、曝光涉稅違法案件采用哪種方式較為合適：廣播電視36.52%；辦稅廳公示欄34.58%；報紙雜志17.31%；網(wǎng)絡(luò)媒體11.59%。
4、與地稅部門發(fā)生爭議或糾紛時，希望通過哪種方式維護權(quán)益：尋求法律援助48.28%；提出行政復(fù)議38.66%；到有關(guān)部門上訪8.54%；到法院起訴0.88%；放棄維護權(quán)益的權(quán)力3.65%。
※情況分析
最容易激化稅收征納矛盾的原因是執(zhí)法不公平、納稅人合法權(quán)益得不到有效保障，兩項合計占比近60%。這反應(yīng)了納稅人對稅務(wù)機關(guān)公正執(zhí)法的高度期望。
在舉報方式上，納稅人通過電話舉報占比在50%以上，說明納稅人認為這種方式既能通過與稅務(wù)機關(guān)的直接對話準(zhǔn)確清楚的反應(yīng)舉報內(nèi)容，同時又能較好的隱匿自己的身份。上門舉報往往會有怕自己身份暴露的擔(dān)憂，網(wǎng)絡(luò)舉報和信函舉報又會有稅務(wù)機關(guān)能否及時接收舉報并查處的顧慮。
在曝光渠道上，傳統(tǒng)的渠道如電視、辦稅公示欄更容易被廣大納稅人關(guān)注，能夠更好的起到威懾作用。相比之下，報紙雜志和網(wǎng)絡(luò)媒體的比例小得多，這與納稅人平常獲取信息的途徑和習(xí)慣密切相關(guān)。
維權(quán)方式上，納稅人會通過各種方式來維護權(quán)益的占96%以上，說明納稅人維權(quán)意識在逐步增強。
稅務(wù)部門在維護納稅人權(quán)益時，要從以下幾個方面加以完善：
第一，全體稅務(wù)干部要牢固樹立“征納雙方法律地位平等、公正執(zhí)法是最佳服務(wù)、納稅人正當(dāng)需求應(yīng)予滿足”的理念，切實維護納稅人的合法權(quán)益。
第二，稅務(wù)機關(guān)應(yīng)建立與舉報人的良性互動與反饋機制，同時建立嚴格的保密機制，消除舉報人顧慮，在保護舉報人權(quán)益方面做出更多努力。
第三，積極建立納稅人維權(quán)組織，進一步引導(dǎo)納稅人通過維權(quán)組織、同級稅務(wù)行政爭議調(diào)處辦公室來解決相關(guān)稅務(wù)行政爭議。
�。ㄊ┌l(fā)票
※調(diào)查數(shù)據(jù)
消費時是否主動向商家索要發(fā)票：每次消費都主動索票61.73%；商家給票就要16.82%；一般不要票11.44%；要票商家不給8.92%；從來不要票1.09%。
※情況分析
通過推行有獎發(fā)票、加強發(fā)票檢查和管理，近年來我市發(fā)票管理工作取得較大成效，在納稅人中產(chǎn)生較大影響，以票控稅初顯成效。但同時還有商家給票就要、一般不要票、要票商家不給、從來不要票等情況存在，占比達38.27%。這說明納稅人主動索要發(fā)票的意識還不夠強，應(yīng)加強宣傳力度；同時對部分商家還存在管理缺位和不到位，發(fā)票管理的深度還不夠，有較大的提升空間。
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1、總體建議：
�。�1）稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強征、管、查三個環(huán)節(jié)上的溝通，不能因為稅務(wù)機關(guān)內(nèi)部管理上的沖突而給納稅人造成損害。
�。�2）要進一步推行辦稅公開，對計稅依據(jù)、定額標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容要通過多種方式向納稅人明示，并保證在執(zhí)法上的公平一致。
�。�3）要進一步提升稅務(wù)干部的業(yè)務(wù)素質(zhì)，不能停留在大家都知道的一些基本稅務(wù)知識上，對稅收政策應(yīng)有深入的理解，并熟悉所管轄企業(yè)的基本情況。
�。�4）要進一步加強對稅務(wù)干部的廉政教育。
�。�5）要進一步加強對人員的管理，加強考勤。避免在工作日有人員脫崗的現(xiàn)象而導(dǎo)致辦稅員白跑。
2、關(guān)于辦稅服務(wù)
�。�1）建議在申報期增加窗口，減少辦稅人員等待的時間。
�。�2）建議門臨開票也可以在大廳一次性辦理，不需要再到指定的銀行交款。
（3）減少報送紙質(zhì)資料。
�。�4）遇有系統(tǒng)升級等事項時，應(yīng)及時通知企業(yè)，減少不必要的麻煩。
（5）對于電子申報，如果企業(yè)漏報或因網(wǎng)絡(luò)原因申報未成功，應(yīng)及時提醒，避免納稅人因無心或其他客觀原因而多交滯納金和罰款。
�。�6）稅務(wù)部門應(yīng)加強內(nèi)部信息的傳遞，網(wǎng)上舉報案件或假的發(fā)票能得到及時落實。
3、關(guān)于網(wǎng)站和12366
�。�1）進一步完善政策法規(guī)查詢系統(tǒng)和欄目設(shè)置。
�。�2）進一步完善網(wǎng)上申報相關(guān)功能，如增加財務(wù)報表錄入時間；改進損益表和負債表自動計算功能等。
（3）網(wǎng)上咨詢回復(fù)不及時,政策回復(fù)不準(zhǔn)確。
�。�4）提升12366座席人員業(yè)務(wù)水平。
特此報告，請審閱。
附：市地方稅務(wù)局納稅服務(wù)需求調(diào)查問卷
二○○九年三月十五日
市地方稅務(wù)局納稅服務(wù)需求調(diào)查問卷
尊敬的納稅人：
您好！歡迎您參加地稅納稅服務(wù)需求調(diào)查。
為了促進地稅更好地服務(wù)經(jīng)濟建設(shè)、服務(wù)社會發(fā)展、服務(wù)納稅人，全面掌握納稅人對地稅納稅服務(wù)的需求,特別是對需求型人性化納稅服務(wù)的要求和建議，更有針對性地提高納稅服務(wù)質(zhì)量和效率，我們組織了本次調(diào)查。您的回答將作為我們進一步提升納稅服務(wù)的重要依據(jù)。
本調(diào)查問卷不計單位和姓名，對問卷中所列問題，請您依據(jù)自己的理解和想法回答。您填報的資料我們將嚴格保密，感謝您的合作！
市地方稅務(wù)局
二○○八年十二月
一、被訪問者情況
1、性別：a男；b女；
2、年齡：a 18-30；b 31-50；c51以上；
3、文化程度：a高中及以下；b大學(xué)；c研究生及以上；
4、你所在單位類別：a機關(guān)；b事業(yè)單位；c年納稅額10萬以上企業(yè)；d年納稅額10萬以下企業(yè)；e個體戶；f其他
5、您的職務(wù)：a 黨政領(lǐng)導(dǎo)；b人大、政協(xié)領(lǐng)導(dǎo)；c企業(yè)法人代表；d企業(yè)財務(wù)負責(zé)人；e企業(yè)辦稅人員；f個體戶；g其他
6、您所在單位主管地方稅務(wù)機關(guān)：a 地稅一分局；b 地稅二分局；c地稅三分局；d 地稅四分局；e 地稅五分局；f啟東地稅；g海門地稅；h通州地稅；i如東地稅; j如皋地稅;k海安地稅
二、選擇問答類(可以多選)
1、您對市地稅局執(zhí)法和服務(wù)的總體滿意度評價如何？a滿意；b較滿意；c一般；d不滿意，理由是（）。
2、目前地稅部門的辦稅公開渠道主要有以下幾種，可以使您了解地稅部門稅收方面的法律、法規(guī)、政策、政務(wù)公開等方面的信息。請選出您最喜歡、最能接受的公開方式：a辦稅服務(wù)廳；b 12366咨詢服務(wù)熱線；c地稅局外部網(wǎng)站；d稅收管理員。
3、您認為地稅部門辦稅公開在哪些方面需要進一步完善：a稅收法規(guī)公開；b辦稅程序公開；c服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)公開；d辦稅時限公開；e違章處罰公開；f崗位責(zé)任公開；g工作紀律公開；h社會監(jiān)督公開。
4、遇到納稅問題時，您會選擇哪種方式進行咨詢？a直接到稅務(wù)機關(guān)；b通過咨詢服務(wù)熱線12366；c通過稅務(wù)機關(guān)的網(wǎng)站；d找稅務(wù)局熟人咨詢；e自行上網(wǎng)查詢；f通過稅務(wù)師事務(wù)所等中介機構(gòu)。
5、你認為稅務(wù)部門的職責(zé)是：a為國家籌集適當(dāng)數(shù)量的稅收；b幫助納稅人了解和履行他們的納稅義務(wù)c為納稅人提供專業(yè)、周到的納稅服務(wù)；d保證稅法公平適用于所有納稅人；e打擊涉稅犯罪。
6、您對目前地稅辦理涉稅業(yè)務(wù)工作流程是否繁瑣有何評價：a滿意，便捷高效；b比較滿意；c一般，比較繁瑣；d較差，理由是（）。
7、地稅開通的“12366咨詢服務(wù)熱線”可以為您提供各種涉稅咨詢服務(wù)，您對撥打地稅“12366咨詢服務(wù)熱線”電話的評價：a很好，我們從中確實感到便利；b比較滿意；c一般，效果不明顯；d不好說，因為沒打過；e較差，理由是（）。
8、過去一年里，您撥打12366地稅服務(wù)熱線大約多少次？a沒有打過；b 1-2次；c 3-5次；d 5次以上。
9、您撥打“12366咨詢服務(wù)熱線”一般如何選擇服務(wù)方式？a自動語音服務(wù)；b留言；c直接轉(zhuǎn)人工；d轉(zhuǎn)人工服務(wù)話務(wù)忙后留言。
10、有時咨詢的稅收問題較為復(fù)雜，“12366”熱線工作人員會不耐煩嗎？a很有耐心，回答很完整；b較為復(fù)雜沒有當(dāng)場答復(fù)，但事后及時反饋；c不耐煩，敷衍了事；d沒碰過。
1、您認為“12366”在回答那些方面問題做得比較好：a稅收政策問題；b辦稅流程問題；c涉稅操作技術(shù)性問題；d地稅各部門機構(gòu)的職責(zé)問題；e各類舉報案件的處理；f其他業(yè)務(wù)咨詢。
2、您認為“12366”熱線最需要改進的地方是：a提高撥通率；b增強工作人員業(yè)務(wù)素質(zhì)；c改進服務(wù)態(tài)度；d拓展服務(wù)功能。
3、您對地稅辦稅服務(wù)廳工作人員的服務(wù)態(tài)度和行為如何評價：a滿意；b比較滿意；c一般；d較差，理由是（）。
4、您在地稅辦稅服務(wù)廳辦理哪項業(yè)務(wù)時最常遇到排隊擁擠、耗時比較多的情況：a稅務(wù)登記；b納稅申報；c發(fā)票領(lǐng)購、代開；d涉稅文書審核、審批；f涉稅咨詢。
5、為了給您提供多元化的申報方式，我們在地稅辦稅服務(wù)廳設(shè)置了自助辦稅區(qū)，您對這一辦稅設(shè)施的評價如何：a滿意，方便快捷；b比較滿意；c不會操作，效果一般；d較差，理由是（）。
6、您在地稅辦稅過程中，需要報送一些相關(guān)涉稅資料，目前有關(guān)報送涉稅資料的規(guī)定是否讓您滿意：a滿意，需報送的資料很少；b通過減并，很合理；c過少，不能滿足業(yè)務(wù)需要；d仍然過多，需要進一步減并；e需要報送的比較多，例如（）。
7、您對地稅部門的辦稅服務(wù)廳的窗口設(shè)置、環(huán)境設(shè)施、辦稅流程如何評價：a合理；b基本合理；c一般；d不合理，理由（）。
8、您在地稅網(wǎng)站在線咨詢提出問題一般采取何種方式？a先查詢熱點問題再提出自己的問題；b先查詢別人咨詢過的問題再提出自己的問題；c直接提出自己的問題；d沒提過。
9、您對地稅網(wǎng)站在線回復(fù)咨詢問題的質(zhì)量滿意嗎？a滿意；b基本滿意；c不滿意；d沒上過。
20、您認為地稅網(wǎng)站應(yīng)提供哪些服務(wù)？a全面的稅收政策查詢；b最新稅收政策解讀；c、各種辦稅業(yè)務(wù)流程；d辦稅業(yè)務(wù)指南；e辦稅資料在線下載；f網(wǎng)絡(luò)辦稅服務(wù)；g辦稅業(yè)務(wù)預(yù)約；h網(wǎng)絡(luò)涉稅事項審核；i其他（）。
物業(yè)調(diào)查報告15
一、我鎮(zhèn)小區(qū)樓盤及物業(yè)管理現(xiàn)狀
我鎮(zhèn)目前成型的小區(qū)共有12個，包括2個高層小區(qū)（光亮·陽光佳苑、巨鑫雅苑）、1個集資房小區(qū)（祥瑞花園）、9個商品房小區(qū)，分屬7個開發(fā)單位；共有已售、待售住房近4000套（幢）。
我鎮(zhèn)的住宅小區(qū)物業(yè)管理從20xx年開始起步，經(jīng)過10年的探索發(fā)展，物業(yè)管理逐步深入民心。通過實施物業(yè)管理，居民的居住環(huán)境變得更加整潔，城市形象也得到了較大改觀。物業(yè)管理已成為人們?nèi)粘Ｉa(chǎn)、生活中不可或缺的有機組成部分。
但由于受管理權(quán)限和歷史遺留問題的影響，我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)情況較為復(fù)雜，總的來看，我鎮(zhèn)業(yè)管理可分為以下兩種類型：一是舊小區(qū)傳統(tǒng)舊體制的物業(yè)管理模式。由于這類小區(qū)修建當(dāng)初開發(fā)商沒有與正式物管公司簽訂合約，只是制定物管工作人員，必定會造成物管人員的消極怠工，
提供的服務(wù)達不到要求，再加上這些小區(qū)業(yè)主對物業(yè)管理的認識和意識比較薄弱，物業(yè)交費率很低，規(guī)范化的物業(yè)管理難度較大，基本上沒有正規(guī)的物業(yè)管理模式，只是形式上的請1-2個人即當(dāng)保安，又做清潔。如：春夏秋冬四院等住宅小區(qū)，在進行物業(yè)管理時，只能實行基本服務(wù)（如簡單的保潔和維修等項目）和低收費。
05年后修建的12個小區(qū)中，到目前為止有自己的業(yè)主委員會只有祥瑞花園1個小區(qū)。二是新建商品住宅小區(qū)較規(guī)范的物業(yè)管理模式。新建的住宅小區(qū)由于配套設(shè)施完善，環(huán)境較好，沒有城市街道穿過，相對獨立集中，再加上前期物業(yè)開展較好，收費水平和收費率也較高，物業(yè)管理服務(wù)工作基本能夠維持正常。
如光亮·陽光佳苑（重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司）、巨鑫雅苑（重慶和宜物業(yè)管理有限公司）等住宅小區(qū)。但另一方面，這些由開發(fā)企業(yè)建設(shè)的住宅小區(qū)為新建小區(qū)，接房率70%左右，但有的老百姓買房不光為了住，也有作為投資的，所以入住率只有40%左右，雖然說空關(guān)房按規(guī)定連續(xù)六
個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。
二、小區(qū)貫徹落實物業(yè)管理法規(guī)情況
為了使國家《物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)在我鎮(zhèn)得小區(qū)得到有效宣傳，使物業(yè)企業(yè)成為宣傳、貫徹《物業(yè)管理條例》的主體，我鎮(zhèn)采取以點帶面，利用國慶、中秋及普法宣傳日等節(jié)假日開展宣傳活動，并通過橫幅、報紙、宣傳單，由政府牽頭、物業(yè)公司聯(lián)合舉辦“構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的物業(yè)服務(wù)知識競賽活動、物業(yè)服務(wù)進百家等多種形式，集中開展物業(yè)管理政策法規(guī)宣傳活動。近一年來，發(fā)送宣傳資料近1.5萬份，舉辦了以“ 構(gòu)建和諧小區(qū)、共建美好家園”為主題的首屆物業(yè)服務(wù)知識競賽，通過開展這些宣傳活動，對進一步加強物業(yè)管理、落實物管法規(guī)起到了良好的宣傳效果。
三、小區(qū)業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況
我鎮(zhèn)小區(qū)起步較晚，12個小區(qū)只有祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主投票，組成了業(yè)主委員會，其中：主任1人，副主任1人，財務(wù)1人，委員5個，基本上每1-2年召開一次業(yè)主大會，共同探討本小區(qū)物業(yè)管理情況；2個高層小區(qū)（陽光佳苑、巨鑫雅苑）于20xx年8月份交房，目前入住的業(yè)主還沒有達到80%，所以還沒有形成業(yè)主委員會，不過正在前期的籌備當(dāng)中；起于小區(qū)都沒有業(yè)主委員會。
四、物業(yè)管理公司資質(zhì)、數(shù)量及經(jīng)營情況
目前，我鎮(zhèn)共有2家正規(guī)物業(yè)管理公司，分別是重慶光亮禾順物業(yè)管理有限公司（負責(zé)光亮·陽光佳苑小區(qū)）和重慶和宜物業(yè)管理有限公司（負
責(zé)巨鑫雅苑小區(qū)），其中禾順物業(yè)管理公司是重慶光亮集團下屬子公司，公司財政能得到保障，但因目前小區(qū)入住率不足80%，，加上小區(qū)有17個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況；和宜物業(yè)公司是與房地產(chǎn)開發(fā)商簽的合同，同樣由于入住率不足80%，加上小區(qū)6個工作人員的工資等，公司處于入不敷出的狀況。
五、物業(yè)管理服務(wù)情況
目前2個高層小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)已經(jīng)進入正規(guī)化，能保障好小區(qū)內(nèi)的清潔衛(wèi)生、庭院看護等，基本能協(xié)調(diào)好業(yè)主與業(yè)主之間的糾紛，能提供一個較好的小區(qū)生活環(huán)境。
六、物業(yè)服務(wù)管理費用收取及管理使用情況
目前我鎮(zhèn)的物業(yè)管理服務(wù)費用，祥瑞花園小區(qū)由業(yè)主委員會統(tǒng)一收取，交業(yè)主委員會財政保管，支付保安和清潔的工資，物管費用和工資基本持平；2個高層小區(qū)由物業(yè)管理同意按重慶市物業(yè)局的價格統(tǒng)一收取，交到公司財政，公司財政再同意支付員工工資和其他維修費用等，現(xiàn)在是一個入不敷出的情況；剩下的小區(qū)物業(yè)費用由社區(qū)工作人員收�。ɑ臼詹蝗�，用于支付小區(qū)保安、清潔工的工資，同樣也是基本持平。
七、我鎮(zhèn)小區(qū)物業(yè)管理存在的問題
1、沒有正規(guī)的物業(yè)管理，未成立業(yè)主委員會，小區(qū)物業(yè)管理比較混亂。
全鎮(zhèn)12個小區(qū)中，只有祥瑞花園小區(qū)成立業(yè)主委員會，2個高層小區(qū)為新建小區(qū)，暫未成立業(yè)主委員會。剩下的9個小區(qū)均未成立業(yè)主委員會。主要是因為此類小區(qū)自20xx年建成以后，小區(qū)開始引進物業(yè)管理模式，由開發(fā)商制定物業(yè)管理人員來管理物業(yè)，，但由于物業(yè)管理人員自身素養(yǎng)的偏低，是的無關(guān)于業(yè)主的矛盾糾紛越來越嚴重，對提供的服務(wù)越來越不滿意，
最終開發(fā)商撤下所有的物業(yè)管理人員，由業(yè)主自行管理。目前9個小區(qū)基本上都是由業(yè)主選1-2個人作為小區(qū)的物業(yè)管理人員，即為小區(qū)的清潔工，又為小區(qū)的保安，只負責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)的民事糾紛、工程維修基本都交給社區(qū)或者鎮(zhèn)政府，增加了社區(qū)的工作量，反過來問題沒有解決好，業(yè)主還不滿意。業(yè)主意識較差，物業(yè)管理得不到群眾支持。
2、部分小區(qū)物業(yè)管理費收費難。
12個小區(qū)，除了2個高層電梯小區(qū)物業(yè)費收取按照重慶市物價局核準(zhǔn)外，其余10個小區(qū)物業(yè)費基本上是按照建筑面積來收取，100平方以上收取300元每年，不足100平方的'收取280元每年。由于沒有正規(guī)的物業(yè)管理公司收取物管費，也沒有業(yè)主委員會，業(yè)主自身市民意識不強， “花錢買服務(wù)”的意識比較死板，比如說有的小區(qū)業(yè)主開始交了物管費，但是由于某些業(yè)主沒有交導(dǎo)致心里不平衡，或者說自己過分要求得到更多的服務(wù)而沒有提供，繼而開始不交物管費；有的是口頭說交，但沒有實際行動。
征收的物管費用，有物管公司的直接上交物管公司，物管人員的工資統(tǒng)一由物管公司發(fā)放，2個高層小區(qū)目前的經(jīng)營情況基本上都是公司要倒貼，像陽光佳苑，17個物業(yè)管理人員每年的工資發(fā)放達到30多萬，而物管費全額收取才有24萬多，資金缺口近8、9萬元，其他如小區(qū)內(nèi)水電費用，公共設(shè)施維修費用也由物管公司繳納。沒有正式物管公司的，像祥瑞花園小區(qū)有業(yè)主委員會，費用由委員會統(tǒng)一支付保安和清潔工的工資，剩余的作為小區(qū)內(nèi)的維修費用；其他小區(qū)的物管費，能收上來的交由社區(qū)管理，然后按時給保安或者清潔工發(fā)放工資，有的小區(qū)也會楚翔繳納的物管費用不夠支付保安或者清潔工工資的現(xiàn)象，導(dǎo)致小區(qū)無物管。
3、集資房小區(qū)成政府包袱。
某些小區(qū)（如祥瑞花園小區(qū)）開始修建的時候為集資房，業(yè)主沒有購
買大修基金，目前房屋因工程質(zhì)量問題，外墻脫落、房屋漏水、消防管道破損等修葺的資金沒有著落，實際上成了政府的包袱。
4、規(guī)劃超前性不夠，車位配備普遍不足。
由于開發(fā)時間較早，規(guī)劃超前性不夠，業(yè)主生活水平的提高，購買私家車的人員越來越多，導(dǎo)致鎮(zhèn)內(nèi)大部分小區(qū)車位配備不足。12個小區(qū)除了2個高層電梯小區(qū)有自己的地下停車位，其余十個小區(qū)都沒有統(tǒng)一的小區(qū)車位，小區(qū)內(nèi)車輛亂停亂放的現(xiàn)象比較嚴重，甚至有的車子停到了小區(qū)周邊的公路上，增加了城市管理的任務(wù)。
八、造成問題的主要原因
1、業(yè)主市民意識不強，業(yè)委會難成立。
業(yè)主自身市民意識不強，是各小區(qū)未成立業(yè)主委員會的一個重要原因。隨著生活水平的穩(wěn)步提高，部分農(nóng)民“洗腳上田”，在掘到“第一桶金”后在鎮(zhèn)里的小區(qū)置業(yè)，變成了“業(yè)主”。但其固有的一些小農(nóng)意識并沒有因為成為“業(yè)主”而被拋卻，比如擅改房屋結(jié)構(gòu)、私拉亂接電線、亂養(yǎng)貓狗寵物等；對物業(yè)管理則愛理不理，一不高興就拖欠物業(yè)管理費，或到管理處大吵大鬧，嚴重的就堵塞小區(qū)門口。“物業(yè)是服務(wù)，花錢買服務(wù)”的共識還沒有成熟或者理解得比較死板。但這些業(yè)主卻沒有組建業(yè)主委員會，聯(lián)合起來與物業(yè)管理公司平等溝通的意識。
2、歷史遺留問題未有效解決，多方矛盾糾纏不清。
許多小區(qū)當(dāng)時開發(fā)商出售房屋的時候并沒有要求購房者購買大修基金，現(xiàn)在開發(fā)商房子修好之后，指定的物業(yè)管理人員也沒有繼續(xù)做下去，業(yè)主選定的保安兼清潔工又只負責(zé)小區(qū)的清潔衛(wèi)生、看家護院，對小區(qū)內(nèi)的工程方面的問題，開發(fā)商拿已過保修期的借口來搪塞，不予修補；沒有大修基金，像外墻脫落，外墻漏水等現(xiàn)象業(yè)主也很難自行籌集資金進行修
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