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房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告范文
【篇一：房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告】
1月5日石家莊市住房保障和房產(chǎn)管理局召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，向社會(huì)公開(kāi)2014年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析。官方數(shù)據(jù)顯示，2014年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)，商品房上市成交大幅增長(zhǎng)，商品住房供求平衡量增價(jià)穩(wěn)，商業(yè)辦公用房庫(kù)存繼續(xù)增大，二手房成交降幅逐步收窄。預(yù)計(jì)2015年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。
去年商品房成交面積同比增41%
石市住房局官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年全年石家莊市區(qū)共發(fā)放商品房預(yù)售許可證152個(gè)，涉及市區(qū)77個(gè)項(xiàng)目，上市面積806萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36%。
去年市區(qū)全年商品房成交面積為672萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)41%；成交金額達(dá)到了482億元，同比增長(zhǎng)51%。
從房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2014年石家莊市區(qū)商品房成交均價(jià)為7173元/平方米，同比增長(zhǎng)7%。
在上市量和成交量、房?jī)r(jià)同比齊漲的同時(shí)，市場(chǎng)也出現(xiàn)了庫(kù)存增大的問(wèn)題。住房局官方數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底市區(qū)商品房累計(jì)可售面積為1041萬(wàn)平方米，其中商品住房為522萬(wàn)平方米，商業(yè)辦公類用房為472萬(wàn)平方米。
新建商品住房供求基本平衡
2014年石家莊市區(qū)新建商品住房上市面積566萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)58%；成交量為552萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)52%；市區(qū)新建商品住房成交均價(jià)為6410元/平方米，同比增長(zhǎng)1%。
從新建商品住房供求比數(shù)據(jù)1、03：1來(lái)看，省會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡。按成交面積劃分，90-144平方米的房產(chǎn)成交量占到總成交量的63%；按購(gòu)買(mǎi)人群劃分，本市居民購(gòu)買(mǎi)量占總成交量87%。
“2014年市區(qū)新建商品住房成交量先抑后揚(yáng)”，石市住房局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這主要是因?yàn)榇罅繕潜P(pán)年中集中上市，有效帶動(dòng)了成交量的增長(zhǎng)。同時(shí)，受取消限購(gòu)、央行發(fā)布新“首套房認(rèn)定”等政策疊加效應(yīng)影響，購(gòu)買(mǎi)力得到進(jìn)一步釋放。
“石市購(gòu)房者仍以剛性需求和改善性需求為主”，該負(fù)責(zé)人介紹，住房局官方統(tǒng)計(jì)顯示，石市成交價(jià)在6000元至8000元左右、位置沿二環(huán)周邊的項(xiàng)目、面積在90-130平方米的中小戶型，仍是市場(chǎng)主體剛、改需型購(gòu)房者的首選，銷(xiāo)售占到全部成交樓盤(pán)將近53%；而中心城區(qū)主推大戶型，均價(jià)甚至高達(dá)1、5萬(wàn)元左右的高端項(xiàng)目，銷(xiāo)售形勢(shì)不樂(lè)觀。
典型樓盤(pán)成交均價(jià)達(dá)8500元/平方米
昨日石市住房局還公開(kāi)了最貼近市場(chǎng)的典型樓盤(pán)現(xiàn)實(shí)成交均價(jià)數(shù)據(jù)。根據(jù)住房局在石家莊城區(qū)選定的120個(gè)典型樓盤(pán)數(shù)據(jù)分析顯示，自2014年5月以來(lái)，現(xiàn)實(shí)成交均價(jià)一直保持平穩(wěn)。去年12月份市區(qū)商品住宅現(xiàn)實(shí)成交均價(jià)達(dá)到8500元/平方米，二手住房均價(jià)達(dá)到8600元/平方米。
商業(yè)辦公類用房供大于求
按照住房局官方數(shù)據(jù)顯示，2014年石市商業(yè)辦公類用房上市量為177萬(wàn)平方米，同比下降1%；成交量87萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13%；成交均價(jià)為1、298萬(wàn)元/平方米，同比增長(zhǎng)34%；供求比為2、02：1，供大于求。
數(shù)據(jù)顯示，截至2014年底市區(qū)商業(yè)辦公類用房累計(jì)可售472萬(wàn)平方米，按照2014年月均成交7萬(wàn)平方米的速度計(jì)算，完全消化掉現(xiàn)有庫(kù)存，需要67個(gè)月，已經(jīng)超過(guò)正常庫(kù)存消化周期。
二手學(xué)區(qū)房成交價(jià)格不斷走高
2014年市區(qū)二手房共成交173萬(wàn)平方米，同比下降14%；成交金額92億元，同比下降15%，成交均價(jià)5338元/平方米，同比下降1%。
從二手房成交結(jié)構(gòu)看，成交集中在兩室戶型為主，面積多集中在90平方米以下。此類戶型成交總面積達(dá)到77萬(wàn)平方米，占到二手房總成交量的45%，主要購(gòu)房人群仍以首次置業(yè)為主；從成交價(jià)格看，學(xué)區(qū)房、周邊交通配套成熟、小區(qū)成規(guī)模且在2000年左右建成的小區(qū)，成交量與價(jià)格不斷走高。
今年省會(huì)樓市供給增長(zhǎng)價(jià)格基本穩(wěn)定
石市住房局相關(guān)人士預(yù)測(cè)，2015年石家莊房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將繼續(xù)保持平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)市場(chǎng)供給量將進(jìn)一步增加。2015年將有大量樓盤(pán)集中上市，持續(xù)的簽約備案將帶動(dòng)成交量的增長(zhǎng)；伴隨不動(dòng)產(chǎn)登記制度和推出房產(chǎn)稅等政策預(yù)期，將使前期過(guò)度投資的房產(chǎn)以及城中村改造產(chǎn)生的多余回遷房等存量房逐步釋放出來(lái)，形成二手房房源供給。
隨著石家莊行政區(qū)劃的調(diào)整，更多的城市周邊郊縣人口吸納至城市范圍之內(nèi)，剛性需求群體擴(kuò)大，將會(huì)有效激發(fā)樓市整體活力；居住“房改房”和住房面積相對(duì)較小的群體，其購(gòu)買(mǎi)力在取消限購(gòu)后得到釋放，改善性需求將有所增加；另外，金融政策的調(diào)整，將促使購(gòu)買(mǎi)力進(jìn)一步增強(qiáng)。
在政策基本穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)不具備大幅調(diào)整空間；開(kāi)發(fā)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)和購(gòu)房人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)期已趨于理性，預(yù)計(jì)2015年房?jī)r(jià)應(yīng)保持穩(wěn)定且呈小幅上升態(tài)勢(shì)。
由于商業(yè)用房?jī)r(jià)格較高，消費(fèi)者投資逐漸趨于理性，以及經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下行、商業(yè)經(jīng)營(yíng)不景氣及電商的快速發(fā)展等因素影響，商業(yè)辦公用房的銷(xiāo)售困難，今后一段時(shí)間仍將以消化庫(kù)存為主。
隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展、改善性、舒適性及高端的需求越來(lái)越多樣化，開(kāi)發(fā)企業(yè)將注重樓盤(pán)品質(zhì)化、風(fēng)格化、差異化，滿足消費(fèi)者追求個(gè)性化的需求，同質(zhì)化樓盤(pán)將逐步減少。
■2014年石家莊市區(qū)——
商品房上市面積806萬(wàn)平方米，同比增36%
成交面積672萬(wàn)平方米，同比增41%
成交金額482億元，同比增51%
成交均價(jià)7173元/平方米，同比增7%
新建商品住房
上市面積566萬(wàn)平方米，同比增58%
成交面積552萬(wàn)平方米，同比增52%
成交均價(jià)6410元/平方米，同比增1%
商業(yè)辦公類用房
上市面積為177萬(wàn)平方米，同比降1%
成交面積87萬(wàn)平方米，同比增13%
成交均價(jià)1、298萬(wàn)元/平方米，同比增34%
二手房
成交面積173萬(wàn)平方米，同比降14%
成交金額92億元，同比降15%
成交均價(jià)5338元/平方米，同比降1%
【篇二：上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告】
今年以來(lái)，我市堅(jiān)決貫徹落實(shí)中央宏觀調(diào)控政策，堅(jiān)持和落實(shí)科學(xué)的發(fā)展觀，緊緊圍繞國(guó)務(wù)院18號(hào)文件明確的各項(xiàng)任務(wù)，采取有力措施，努力實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定的調(diào)控目標(biāo)。目前我市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，商品房空置面積不斷下降，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)成為了我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，為城市的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了有力的支持。
一、近階段市場(chǎng)調(diào)控工作的進(jìn)展情況
1、進(jìn)一步改善供應(yīng)狀況，優(yōu)化市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)總量和結(jié)構(gòu)的平衡。全市上半年新批商品房上市面積440、83萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)了83、48％，改變了去年全市供不應(yīng)求的矛盾，基本可以滿足居民的購(gòu)房需求。在全市總體供需走向平衡的同時(shí)，我市采取措施，繼續(xù)優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，首先是落實(shí)國(guó)家政策，控制拆遷規(guī)模，并實(shí)行拆遷補(bǔ)償市場(chǎng)化。上半年全市共完成新老拆遷項(xiàng)目28個(gè)，拆遷居民4149戶。其次加快中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度，在年初確定的今年完成120萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房竣工任務(wù)的基礎(chǔ)上，南京市政府決定再追加30萬(wàn)平方米，年底確保150萬(wàn)平方米經(jīng)適房竣工、交付。
2、限制期房轉(zhuǎn)讓工作。針對(duì)投資性購(gòu)房比例增長(zhǎng)過(guò)快，存在一定量的短期炒作情況，南京于4月1日正式實(shí)施《加強(qiáng)商品房預(yù)售管理實(shí)施細(xì)則》。其中，購(gòu)房實(shí)名制、期房限轉(zhuǎn)、信息公示這3條內(nèi)容被認(rèn)作是直指期房投機(jī)者的三道“逐客令”。這一做法杜絕了利用退房注銷(xiāo)再登記的方式進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓的行為，在不影響中長(zhǎng)期房地產(chǎn)投資者利益的情況下，有效地遏制了期房投機(jī)炒作。
3、建立健全多層次的住房保障體系，保證居民居者有其屋的目標(biāo)。首先是針對(duì)最低收入家庭制定的廉租房計(jì)劃。今年我市要購(gòu)、建儲(chǔ)備1000套廉租住房，提供給市區(qū)的貧困無(wú)房家庭。其次是針對(duì)低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房計(jì)劃。我市經(jīng)濟(jì)適用房共規(guī)劃九個(gè)地塊，面積共6157畝，可建住宅41300套，計(jì)劃到今年年底將竣工經(jīng)濟(jì)適用住房150萬(wàn)平方米。針對(duì)中低收入家庭以及被拆遷的困難家庭我市還制定了中低價(jià)商品房計(jì)劃，計(jì)劃XX年竣工90萬(wàn)平方米。
二、XX年上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)
總體上看，上半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“量增價(jià)平，漲幅趨緩”的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的主要特點(diǎn)如下：
1、商品房供基本平衡、供略大于銷(xiāo)：今年上半年全市商品房上市面積440、83萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)83、48％，預(yù)售面積381、8萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng)0、7％，供銷(xiāo)比為1、15；其中商品住宅上市面積390、56萬(wàn)㎡，預(yù)售面積345、76萬(wàn)㎡，與去年年均水平相比增長(zhǎng)4、46％，交易量仍保持穩(wěn)中有升，供銷(xiāo)比為1、13、房地產(chǎn)總體市場(chǎng)供給基本可以滿足居民的購(gòu)房需求。
2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，普通商品房供應(yīng)明顯增加：區(qū)域供給結(jié)構(gòu)基本合理，據(jù)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì)，上市量最大的三個(gè)板塊是江寧、河西、江北，也是預(yù)售量最高的三個(gè)板塊。在上半年江南八區(qū)商品住宅預(yù)售面積段中，每平方米4000以下的占24、23％（包括經(jīng)濟(jì)適用房），4000～5000元的占32、26％，5000～6000元的占25、34％，6000元以上的占18、17％。商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)基本合理，但與5000元以下的商品房需求相比，供應(yīng)稍顯不足。
3、市場(chǎng)體系逐步完善、二三級(jí)市場(chǎng)體系聯(lián)動(dòng)，良性發(fā)展：上半年全市存量房交易212、05萬(wàn)㎡，交易2、73萬(wàn)套，與去年年均水平相比基本持平；其中江南八區(qū)存量房交易157、76萬(wàn)㎡，交易2、24萬(wàn)套。二手房在去年交易總量增幅較大的基礎(chǔ)上，仍有小幅上升，租賃市場(chǎng)也水漲船高，租賃價(jià)格在去年平穩(wěn)的狀況下有了小幅提高。
4、商品房預(yù)售價(jià)格增幅得到平抑：據(jù)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展研究中心統(tǒng)計(jì)，商品住宅預(yù)售價(jià)格每月環(huán)比上漲分別為1、21％，-4、0％，4、36％，5、61％，7、49％，-1、99％，累計(jì)上漲11、48％。月均上漲不足2％，與全國(guó)35個(gè)大中城市房?jī)r(jià)平均漲幅基本持平。
5、公積金和商業(yè)銀行貸款成為實(shí)現(xiàn)市民置業(yè)的主要支柱。據(jù)人行南京分行統(tǒng)計(jì)，今年受宏觀調(diào)控影響，南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款自4月份以來(lái)有所下降，上半年南京房地產(chǎn)國(guó)內(nèi)貸款累計(jì)61、3億元，同比增長(zhǎng)49、2％，比四月份增幅下降了18、06個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人住房貸款仍保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款占個(gè)人消費(fèi)貸款的7成，上半年新增貸款48億元，增長(zhǎng)21％，其中公積金貸款余額達(dá)到13、3億元，同比增長(zhǎng)69、85％。個(gè)人住房貸款成為支持房地產(chǎn)需求不斷增長(zhǎng)的一個(gè)重要因素。
三、XX年下半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的基本判斷
隨著南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施和中央宏觀調(diào)控政策效應(yīng)的繼續(xù)影響，預(yù)計(jì)下半年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本走勢(shì)為：
1、房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)
今年上半年南京市房地產(chǎn)投資增幅為34、07％，去年全年投資增幅為34、0％。從下半年發(fā)展趨勢(shì)看，由于受到今年國(guó)家宏觀調(diào)控政策的影響，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)投資增幅不會(huì)在上半年的基礎(chǔ)上出現(xiàn)較為強(qiáng)勁的反彈。但同時(shí)房地產(chǎn)投資的增幅也不會(huì)下降很多，首先是因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，居民收入增長(zhǎng)較快，為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境；其次我市各項(xiàng)城市建設(shè)速度將繼續(xù)加快，僅僅下半年河西就將投入建設(shè)資金40億元，從而推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；再次，一些有實(shí)力的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)看好南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展，紛紛進(jìn)入，把南京作為重點(diǎn)優(yōu)先發(fā)展的市場(chǎng)。綜合以上因素，我們預(yù)計(jì)下半年房地產(chǎn)投資仍會(huì)保持30％左右的增幅。
2、房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將延續(xù)供需兩旺的局面，呈現(xiàn)供略大于求態(tài)勢(shì)
供應(yīng)將穩(wěn)步增加：今年上半年全市商品住宅上市量為390、56萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)下半年的上市量肯定會(huì)超過(guò)上半年的上市量。主要原因在于XX年上半年的房地產(chǎn)投資增幅達(dá)到34、07％，出讓的614公頃土地一部分將在下半年進(jìn)入市場(chǎng)，去年全年新開(kāi)工面積達(dá)到了739、28㎡，經(jīng)過(guò)半年左右的建設(shè)基本可以上市銷(xiāo)售，因此保守估計(jì)今年上市量將會(huì)達(dá)到800～900萬(wàn)㎡。
需求仍保持旺盛勢(shì)頭：下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)需求在去年基礎(chǔ)上，仍會(huì)繼續(xù)上升。從主動(dòng)需求方面看，隨著我市經(jīng)濟(jì)的快速穩(wěn)定發(fā)展，今年我市人均可支配收入也會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，1－6月我市居民可支配收入增長(zhǎng)13、7％，隨著經(jīng)濟(jì)收入的增長(zhǎng)居民改善居住的需求量相應(yīng)不斷增加。從被動(dòng)需求看，由于今年上半年拆遷工作的減緩，下半年伴隨城市建設(shè)的加速我市將加速拆遷的進(jìn)度，與上半年相比，被動(dòng)需求將有較快的增長(zhǎng)。另外，我市城市化水平在穩(wěn)步提高，城市規(guī)模穩(wěn)定的擴(kuò)張，由此帶來(lái)的自動(dòng)型需求會(huì)穩(wěn)定小幅增長(zhǎng)。下半年央行關(guān)于利率調(diào)整的可能性較小，因此投資性購(gòu)房需求仍會(huì)保持相當(dāng)?shù)某潭�，消費(fèi)信心將會(huì)恢復(fù)。綜上所述，維持我市需求增長(zhǎng)的因素有利于需求的增長(zhǎng)，今年下半年我市的商品房需求增幅將高于上半年。下半年的預(yù)售量初步估計(jì)為月均65萬(wàn)㎡之上，總計(jì)約400㎡左右。
3、總體供求矛盾將繼續(xù)緩解，結(jié)構(gòu)性矛盾仍將存在
XX年全市共招拍掛出讓614公頃土地，比XX年增加了3、3倍，今年國(guó)土部門(mén)還將供應(yīng)土地1000公頃。去年的開(kāi)工面積、施工面積都大幅增長(zhǎng)，因此今年的供應(yīng)量將有大的增長(zhǎng)，總體供需矛盾會(huì)得到進(jìn)一步緩解。供需比仍將有一定程度的增大，商品房銷(xiāo)售也會(huì)有正常的銷(xiāo)售期，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的標(biāo)志。
區(qū)域結(jié)構(gòu)、價(jià)格結(jié)構(gòu)矛盾仍將存在。城中板塊自去年以來(lái)一直供不應(yīng)求，由于土地資源稀缺，下半年上市量不會(huì)增長(zhǎng)太快，而河西、江北板塊上市速度很快，下半年上市量仍比較大，但銷(xiāo)售增長(zhǎng)卻比較平穩(wěn)，因此這兩個(gè)板塊的供需形勢(shì)不容樂(lè)觀。由于近年來(lái)商品住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，因此利潤(rùn)較低的普通住宅一直供應(yīng)不足。由于今年土地平均成交價(jià)格增長(zhǎng)56％，從而帶動(dòng)商品房?jī)r(jià)格的上升。為了消化不斷上升的成本，商品房的價(jià)格也將上升，因此利潤(rùn)空間較小的中低價(jià)位的商品房供應(yīng)仍將不足。需要政府提供土地和政策鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)中低價(jià)位商品房，使商品房的供應(yīng)價(jià)格達(dá)到基本合理。
4、價(jià)格仍將保持穩(wěn)定
今年下半年商品房的價(jià)格將比較平穩(wěn)并有小幅上升，不會(huì)出現(xiàn)太大的波動(dòng)。一方面，今年我市供求形勢(shì)繼續(xù)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)總體供略大于求，將抑制價(jià)格的大幅上升。并且今年宏觀調(diào)控措施成效明顯，原材料價(jià)格大幅上漲的局面得到控制，現(xiàn)在主要的建筑材料價(jià)格穩(wěn)定。另一方面，供求沒(méi)有失衡，仍然在合理的正常區(qū)間，各方利好因素仍在支持開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，不會(huì)出現(xiàn)拋盤(pán)現(xiàn)象。此外開(kāi)發(fā)商拿地成本以及商品房品質(zhì)的提升將會(huì)維持商品房?jī)r(jià)格的穩(wěn)定。因此總體上半年商品房的價(jià)格將會(huì)保持一定程度的穩(wěn)定，少數(shù)板塊供需比例較大，存在一定程度的供過(guò)于求，這些板塊的價(jià)格將很難維持上半年一路上漲的情形，可能出現(xiàn)一定程度的盤(pán)整。二手房?jī)r(jià)格在連續(xù)多月上漲之后，已經(jīng)接近新建商品房?jī)r(jià)格，質(zhì)價(jià)出現(xiàn)偏離，上漲空間已經(jīng)很小，下半年將趨于平衡。
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