社會經濟調查與研究報告

　　在現在社會，報告的使用頻率呈上升趨勢，報告根據用途的不同也有著不同的類型。在寫之前，可以先參考范文，以下是小編整理的社會經濟調查與研究報告，歡迎大家借鑒與參考，希望對大家有所幫助。

社會經濟調查與研究報告1

　　（1）項目概況

　　某項目為投資性房產，位于某城市中心購物廣場，在20xx 年建成，建筑面積16000m2，地上結構2層。當前，該項目大部分房屋已經出租，按照會計準則，在20xx年的2月末認定房產公允價值。

　�。�2）分析評估對象

　　由管理層向中介機構委托，按照會計準則中的各項要求對于該房產展開評估，評估人員和管理層共同簽訂約定書，并在20xx 年對于房產展開勘察，收集房屋產權證以及租賃合同相關信息，對于同商圈的房產租金水平以及出租情況展開全面市場調查。房產第一層和第二層分別為4000m2、6000m2，出租給家電超市，租金每月80元/m2，自20xx年起，租金每年上漲幅度3%，租期10 年，以季度支付方式，在裝修期間可免除租金5月，假定租期在 20xx年7月1日開始。第二層面積剩余20xxm2，到達基準日的時候，已經出租1000m2，租金每平方米150元/月，自20xx年起租金每年上漲8%，簽訂租期共5年，也是按照季度支付。在裝修期間，可免除租期3月，假設租期從20xx年的10月1日起算。除此之外，各商戶還會繳納房產管理費用，每月20元/m2，該案例當中所有資金不包括房產管理稅前租金 。

　�。�3）收集市場信息

　　由評估師對于該房產的市場租金展開調查，并從公司數據庫內獲得市場租金信息，調查結果如下：對于大面積租賃信息，已收集三項房產當中部分面積向超市、家電連鎖店等進行出租，其中第一處房產在20xx年的10月15日簽約，租期5年，每月租金100/m2，租賃面積10000m2，第二處房產建成時間為20xx年6 月，自此開始招租，每月租金75元/m2，向大型超市租賃，面積 15000m2，第三處20xx年簽約，租約8年，租金每年增長約2%，在20xx年租金每月96元/m2。針對小面積的租賃信息，以收集的第一層商鋪租金信息，每月租金在1602 -300元/m2 不等，第二層左右租金每月120-240元/m，租期在3-5年，且年租金增長率浮動在4~10%之間

　�。�4）選擇評估方法

　　結合投資性房產評估相關規(guī)定，若使用公允價值這一計量模式，需要滿足下列條件：第一，投資性房產周圍存在較為活躍的房產交易市場；第二，可借助交易市場獲取同類房產市場價格、租賃價格等信息，只有滿足上述要求，才可對于公允價值展開合理預判。由于該地區(qū)房屋帶租約銷售項目較少，但是同類商業(yè)房產的租賃市場較為活躍，故此，最終選擇收益法對于房產的公允價值進行評估，并在20xx年底完成。

　�。�5）確認評估參數

　　針對大面積租賃單元，結合市場調研信息，第二處房產和委托房產的情況類似，所處招租階段，但是如果使用低于市場價格的租金進行出租，那么將此房產作為委估房產市場客觀的租金案例并不合適，故此選擇第一處和第三處房產當做對比案例，將上兩處房產租金作為基礎，對于區(qū)位因素以及租約條款展開分析，結合評估人員現場勘察結果，對于相關信息作出調整，認定客觀租金市場價格為每月110元/m2。針對小面積的`租賃區(qū)域，和大面積單元一致，可結合調查信息，選擇可對比的案例，最終確定第一層市場租金為每月250元/m2，第二層租金為每月190元/ m2，針對空置以及收租損失等確認，按照調查結果，同類房產項目的市場均空置率7%，市場整體的空置率在5~12%之間，選擇 8%作為均空置率，并將收租損失按照2%計算，最終認定由于空置導致的收租損失率10%。在稅費方面，由于稅法當中規(guī)定，房產的適用稅率12%，且營業(yè)稅5.5%。在成本費用方面，按照評估結果，年租金3%為房產管理費，2%為重置提拔款，5%為市場推廣費，折現率10%，產權證適用終止日期為20xx年12月30日，剩余收益年限38年 。

　�。�6）評估過程和結果

　　結合上述信息展開會計計量與核算，并對相關信息進行披露，對于所有房產展開評估，評估結果為232121000元，評估單價為每平方米14500元，價值類型為公允價值，能夠對于房產評估產生約束作用，利用該方法對于投資性房產的價值展開評估，結果更加合理，能夠按照評估對象具體情況靈活選擇。

社會經濟調查與研究報告2

　�。�1）相關法律法規(guī)體系不健全

　　法律、法規(guī)體系的不健全是一直以來困擾房地產評估行業(yè)的一個比較嚴重的問題，這與我國房地產行業(yè)起步晚，立法難度大等原因是分不開的。目前已頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》，但這一法律中的相關條例大部分是針對整個房地產行業(yè)而制定的，與房地產評估相關的規(guī)定卻相對較少，造成了我國房地產評估行業(yè)中很多環(huán)節(jié)都缺少完善的法律依據。為此，房地產評估行業(yè)在其業(yè)內制定了一系列規(guī)章制度，旨在規(guī)范評估行為，確保行業(yè)健康發(fā)展。但由于不同地區(qū)市場發(fā)展有其特殊性，因此行業(yè)規(guī)范難以適用于全國所有地區(qū)的房地產評估市場，從而導致了不同區(qū)域形成各自行業(yè)規(guī)范的現象。不同規(guī)范之間難免存在差異甚至沖突，在實際推廣的過程中困難重重。即便是各個區(qū)域內部，在規(guī)定了統(tǒng)一的行業(yè)規(guī)范后，規(guī)定的執(zhí)行效果也不甚理想。由于行業(yè)規(guī)定不具備顯著的`法律效力，導致很多人在評估過程中有“鉆空子”的行為，當自身利益與行業(yè)規(guī)范發(fā)生沖突時，不能做到自覺遵守相關規(guī)定規(guī)范自身行為。

　�。�2）房產評估機構地位有待提高

　　貸款人本身是買評估報告的人，評估機構必須給其提供服務，但是也不能夠不重視銀行，若是房產評估不合格，銀行也會非常不滿意，銀行會不信任這個機構，甚至會封殺這個機構，所以，其面臨的風險比較大。

　　(3)評估人員綜合素質待提高

　　當前我國房地產評估人員的綜合素質較為參差不齊，造成這種情況的主要原因來自于三方面：首先是在房地產評估人員的培養(yǎng)上面，當前我國教育在房地產評估人員教育方面缺乏專門的、有針對性的培養(yǎng)教育，致使房地產評估行業(yè)專業(yè)性人才的缺失。其次是在房地產評估人員的行業(yè)準入方面，當前我國房地產評估行業(yè)還沒有形成一套完善的、科學合理的人才準入和考核機制，房地產評估人員進行行業(yè)存在一定的隨意性，從業(yè)人員綜合素質參差不齊、良莠不齊，人員的理論知識和實踐技能缺失直接導致了房地產評估工作質量水平無法得到保障，最終影響了房地產行業(yè)的總體形象。最后是在房地產評估人員的再教育、再培訓的力度不足。房地產評估工作因個案的不同而可能需要采用不同的評估方式和計算手段，并且房地產價格也受許多方面的影響，這就要求房地產評估人員在評估過程中要不斷優(yōu)化和提升自身房產評估的理論和技能知識，與時俱進，使得房地產評估工作能跟上時代的節(jié)奏。當前房地產評估人員相關的教育和考試一般都為一次性的，繼續(xù)教育和學習方面幾乎完全沒有，這一點也直接影響了房地產評估工作的質量

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